國慶結(jié)束，在此前寫過一次9月的網(wǎng)簽匯總，不過當(dāng)時數(shù)據(jù)還不夠全面，下面就來看看9月的樓市表現(xiàn)。

在聊網(wǎng)簽前，分享一個情況，上個月閩侯的江督府二期，依靠7777特價，中介分銷，持續(xù)的放出熱銷海報，本來沒有過多關(guān)注，不過國慶居然看到營銷人員，海報都發(fā)到菜市場，連買菜大媽都沒放過。

網(wǎng)簽匯總

9月新盤網(wǎng)簽：554套，環(huán)比8月減少1327套。

9月二手房：3247套，環(huán)比8月增加458套。

分析：本月福州新盤以554套的數(shù)據(jù)，近6年新低，比去年11月因為疫情原因的11月還低。

雖然在月末，上海西兩個改善盤，集體領(lǐng)證，集中網(wǎng)簽，依然改變不了這個新低的結(jié)局。

從數(shù)據(jù)來看，8月新盤數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，不過實際是因為安商房棠悅山南，集中網(wǎng)簽995套，所致。

結(jié)合實際表現(xiàn)來看，只能說去化還在遇冷，不過力度沒有數(shù)據(jù)那么夸張。

對于二手房的表現(xiàn)，與預(yù)期即便一致，伴隨著市中心舊改啟動，拆遷房成了二手的成交主力，本月破3000套的表現(xiàn)，遠(yuǎn)高于去年的均值，算是不錯。

為了更直觀的感受實際商品房的數(shù)據(jù)，個人統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下：（存在偏差，僅作參考）

從數(shù)據(jù)來看，在新盤商品房方面，9月還是創(chuàng)下新低，不過僅比8月減少68套，并沒有官方數(shù)據(jù)那樣驚人。

對比年初2、3月的回暖，可以發(fā)現(xiàn)從6月開始，新盤已經(jīng)大面積遇冷，目前對比年初，已經(jīng)是腰斬。

這里面如果在按行政區(qū)查看，可以發(fā)現(xiàn)，遇冷的幾個月，臺江區(qū)由于上海西兩個改善盤，上市網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)也有所拉高。

對于存量盤的集中區(qū)域，倉山、晉安，實際的下滑幅度更大。

綜上，面對樓市政策頻出，金9不但沒來，還創(chuàng)下近年新低，二手表現(xiàn)依然不錯，這可能也是近期為何，越來越多播主開始做二手房視頻的原因。

樓盤明細(xì)

聊完匯總數(shù)據(jù)，看看樓盤明細(xì)，特別說明，網(wǎng)友反饋沒看到部分新盤數(shù)據(jù)，并非是統(tǒng)計遺漏，而是只展示網(wǎng)簽靠前的項目，沒有上榜只能說明，數(shù)據(jù)低于最后一個項目，比如這個月的4套。

分析：本月銷冠被上海西的改善盤建發(fā)璞云拿下，網(wǎng)簽92套，項目連續(xù)3個月領(lǐng)證，集中網(wǎng)簽，目前網(wǎng)簽也接近清盤，用實際行動告訴市場熱銷不存在網(wǎng)簽延遲。

隨后是國貿(mào)天琴樾，43套，項目本來只有9套，不過在月末領(lǐng)取新樓棟備案，開啟集中網(wǎng)簽。

這也是上海西改善盤，連續(xù)兩個月在月末領(lǐng)證，集中網(wǎng)簽護盤，不過即便如此，依然拯救不了低迷的市場。

從目前兩個項目的去化走勢來看，建發(fā)璞云依靠提前開盤搶跑，更低的面積段，更小體量的庫存，加上房企在福州的熱度，這個二環(huán)內(nèi)臺江的第四代改善盤，目前看已經(jīng)是清盤成功。

作為對比，門檻更高的國貿(mào)天琴樾，雖然備案樓棟也做到集中網(wǎng)簽，不過從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，還是差點意思，加上自身面積段更大，不少房源都要800-1000W。

目前二環(huán)內(nèi)啟動大面積舊改，對于意向客源，被璞云消化一波后，新的供應(yīng)也吸引了一波，可以說后續(xù)的壓力不小。

排在后面的存量盤，萬科城市之光，34套，這個項目最容易與南二環(huán)四大金剛拿來對比。

按這個月的表現(xiàn)來看，南二環(huán)三個國企盤，網(wǎng)簽合計13套，還不到萬科一半。

一挑三，都打不贏。

隨后的陽光城檀映，預(yù)計還是債務(wù)工抵，馬尾的第四代住宅中建元亨府，21套沖到前列，也算難得。

剩余就是常見的一些項目，主要還是東區(qū)、五四北、三江口等。

這里面部分項目開啟特價，也做到了一定去化。

從數(shù)據(jù)來看，都在15套左右，這樣的表現(xiàn)，按一年的周期，也就200套不到。

對于不少新盤而言，去庫存壓力還是太大。

至于新盤領(lǐng)證方面，本月依然較少，只有上海西、南二環(huán)，幾個存量盤領(lǐng)取新樓棟的備案。

從表現(xiàn)來看，上海西領(lǐng)證就網(wǎng)簽，南二環(huán)領(lǐng)證后，沒動靜。

對于安商房而言，本月沒有集中網(wǎng)簽的項目，也正是因為安商房的消失，讓官方數(shù)據(jù)更加驚人。

后續(xù)隨著安商房退場，加上商品房的走低，數(shù)據(jù)對比前幾年，預(yù)計都不會太好看。

東區(qū)

分析：本月東區(qū)合計網(wǎng)簽88套，環(huán)比上個月減少7套，對比年初，減少200-290套，數(shù)據(jù)僅高于去年因為疫情的11月。

從這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)東區(qū)是今年樓市變化最明顯的區(qū)域。

年初樓市小幅反彈，東區(qū)做到大力度反彈，隨后走低，近期進入冰點。

從樓盤明細(xì)來看，三號院以15套拿下區(qū)域銷冠，這也是繼7月后的第二次。

樓盤今年去化的表現(xiàn)就是平穩(wěn)，沒有哪個月過于突出，不過波動幅度也不算太大。

作為對比，進入尾盤的保利云上、和樾風(fēng)華，本月13套，對比高峰期下滑不少，不過對于尾盤項目，也不算太差。

這里面有幾個項目，值得重點關(guān)注。

首先就是繼續(xù)掛零的桂語映月，按網(wǎng)友分享，由于外部原因?qū)е聰?shù)據(jù)暫停。

已經(jīng)憋了3個月，至于最后到底會如何，感覺期望也不太高。

隨后就是第四代住宅天琴湖，項目開盤以來表現(xiàn)不錯，不過這3個月持續(xù)下滑。

實際庫存還有近400套，本月跌到個位數(shù)，高開低走后，壓力不低。

當(dāng)初高開低走的案例，就是目前掛零的桂語映月。

剩余項目里面，首開的三個新盤，長久以來表現(xiàn)都不理想，本月依然如此，最受關(guān)注的端禮著，袖珍盤高出大平層+精裝高溢價，最終也沒等來熱銷。

剩余近期上市的項目，攬湖郡+大東海璽樾，雖然戶型定位都算貼合板塊市場，不過表現(xiàn)都低于預(yù)期。

本月東區(qū)的三遠(yuǎn)，供應(yīng)兩幅純商地塊，被榕發(fā)底價拿下，配合去年的供應(yīng)，三遠(yuǎn)地塊會成為一個巨型庫存區(qū)域。

目前東區(qū)還有待供應(yīng)的左海星悅頌，以及后續(xù)二環(huán)內(nèi)的南湖舊改等。

在很長一段時間，板塊以及周邊，都不會缺貨。

對于板塊存量盤而言，不賣成現(xiàn)房，就是成功的典范。

南二環(huán)

分析：本月南二環(huán)的三大金剛，網(wǎng)簽合計13套，其中建總江南尚璟7套領(lǐng)跑。

板塊最高光就是5月、6月，左海集中網(wǎng)簽、建總高調(diào)開盤，一度讓市場看到一絲希望。

隨后三個月，開始逐步進入個位數(shù)月網(wǎng)簽，情緒再一次撲滅。

本月三個項目都領(lǐng)取新樓棟的備案，不過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并沒有異動。

除此之外，中駿世界城璟悅?cè)?，也領(lǐng)證備案。

這個打破板塊價格信心的項目，又一次上市。

目前價格還未出現(xiàn)大幅度降價，不過國慶房企發(fā)布境外債務(wù)違約，又一次讓市場膽寒。

這樣的局面，假如沒有特價，三期的期房，有哪個購房者敢賭？

此時，最大的關(guān)注就是房企，最終是否還會再來一次特價甩賣？

如果再來一次，對于整個板塊而言，無異于又是一次打擊，可以說中駿就是南二環(huán)的夢魘。

此時回到庫存數(shù)據(jù)，三個項目庫存3200套，還有新區(qū)項目未上市，本月網(wǎng)簽只有13套。

如何去庫存，目前看上去真的很難。

盤點總結(jié)

近期伴隨樓市政策持續(xù)放出，福州新盤的去化表現(xiàn)，依然沒有看到逆轉(zhuǎn)的表現(xiàn)。

本月最大的熱度，即市中心舊改，以及外圍房價崩塌。

對于目前樓市，雖然近年土拍供應(yīng)下滑明顯，不過在沒有新供應(yīng)的背景下，存量盤依然難賣。

目前不少區(qū)域開啟供應(yīng)，在這樣的去庫存表現(xiàn)下，舊改的啟動，對于周邊樓市壓力都不低。

對于購房者而言，去化數(shù)據(jù)，庫存數(shù)據(jù)，獲取難度都不高，其中的去庫存周期也很容易計算。

當(dāng)前新盤市場，不賣成現(xiàn)房，就已經(jīng)是成功。

對于購房者而言，期房本來就有時間成本，還有交房的不確定性。

在這樣的庫存周期下，真正值得提前入場的項目，可能真的不多。