9月廣州新房網(wǎng)簽4575宗，環(huán)比上升11%，比去年同期成交下跌26%。

雖然本月“千呼萬喚始出來”的重磅920新政正式落地，但由于統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)對(duì)市場刺激時(shí)間有限；

因此9月成交雖然環(huán)比回升11%，擺脫了8月市場低位，但距離3-5月成交峰值仍有一定距離。

對(duì)于9月市場而言，反而是825落地的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的測溫器。

無論是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還是根據(jù)我部對(duì)全市重點(diǎn)樓盤的實(shí)時(shí)去化監(jiān)控均顯示，

廣州市場有改善趨勢，但37周（9.11-9.17）起，認(rèn)房不認(rèn)貸對(duì)市場的刺激力開始驟降，體現(xiàn)出力度較小的政策“缺乏可持續(xù)性”的問題。

因此，“大招”920新政在國慶黃金周前夕應(yīng)運(yùn)而生。

其中中心五區(qū)社保“5改2”，黃埔、番禺取消限購，全市增值稅征免年限“5改2”三條措施可以稱之為“史詩級(jí)”的救市刺激政策，將會(huì)長效、持續(xù)地刺激廣州樓市復(fù)蘇。

【新批供應(yīng)】9月供應(yīng)集中在第四周，開發(fā)商積極備戰(zhàn)國慶

9月，廣州住宅新批供應(yīng)6169套（70.12萬㎡），供應(yīng)面積比8月增加20%，主要原因?yàn)?20重磅新政利好帶動(dòng)下，開發(fā)商積極備戰(zhàn)國慶黃金周；

新政釋放了一大波“房票”，尤其是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望購置中心區(qū)物業(yè)的中高端、品改客戶，成交需求得到充分釋放。

在此市場環(huán)境回溫的態(tài)勢下，開發(fā)商、客戶重拾信心，為十一樓市黃金周奠定積極氣氛。

其中備受關(guān)注的項(xiàng)目包括番禺萬博板塊的華潤長隆悅府，率先在國慶前夕開盤（9月25日晚），推出568套單位，首日去化率可觀，開盤現(xiàn)場“水泄不通”。

除該盤以外，羅邊村舊改項(xiàng)目星河盛世錦城亦在9月27日開盤， “享受”新政紅利，搶喝新政頭啖湯。

從區(qū)域情況來看，增城、番禺兩區(qū)供應(yīng)較為集中，兩區(qū)供應(yīng)量均超過10萬㎡。

雖然去年增城商住地供應(yīng)量大幅減少，但部分熱點(diǎn)板塊，開發(fā)商手上余貨仍相對(duì)充足，增城本次推貨均以舊盤加推為主，尤其是朱村板塊。

另外，番禺作為今年黃金周的“主角”之一，整體推售節(jié)奏明顯加快。

【成交情況】中心六區(qū)成交環(huán)比增24%，改善客置業(yè)被激活

9月市場復(fù)蘇，其中中心區(qū)整體成交量環(huán)比回升24%，比外圍區(qū)增幅明顯。

此外，由于今年中秋疊加國慶假期，大批客戶假期外流是可預(yù)見的情況。

因此，9月下旬以來，廣州有多個(gè)全新優(yōu)質(zhì)大盤提前搶跑，如聯(lián)投文津府、中建精誠壹號(hào)、萬匯天地?朗庭等；

由于該項(xiàng)目周邊地緣客戶購置意向較強(qiáng)，率先以“內(nèi)購”的形式開盤成交，部分項(xiàng)目已獲得不錯(cuò)的成交去化表現(xiàn)，因此中心區(qū)成交先于外圍區(qū)復(fù)蘇。

【庫存狀況】6-9月成交量驟降，庫存量重上19個(gè)月高位

截至9月末，全市庫存量1223.7萬㎡，去化周期19.2個(gè)月，由于今年6-9月成交出現(xiàn)明顯下滑；

新政對(duì)市場刺激尚未體現(xiàn)在成交、網(wǎng)簽表現(xiàn)上，而9月開發(fā)商供應(yīng)量增加，導(dǎo)致整體可售庫存量增加。

【個(gè)盤表現(xiàn)】“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶動(dòng)改善型項(xiàng)目受追捧

9月改善型項(xiàng)目成交量較大，成交TOP10熱盤中，羅蘭國際、城市之光、和悅濱江均屬于如今市場上改善客比較關(guān)注的項(xiàng)目。

此外，天河匯景板塊的保利天瑞9月加推，成交去化表現(xiàn)不俗。

【后市研判】新政釋放大量“房票”，四季度廣州樓市可期

920廣州樓市新政，猶如“平地一聲雷”，為市場松綁。

大批新廣、外地客戶由此獲得了購置廣州住宅的“房票”，直接從需求端刺激樓市，預(yù)計(jì)市場反應(yīng)將會(huì)比此前政策來得更加迅猛、明顯。

部分合理的投資需求亦會(huì)流入市場，因此具有規(guī)劃利好、未來人口呈現(xiàn)增長趨勢的近郊產(chǎn)業(yè)中心，亦將會(huì)成為市場上的“香餑餑”。

今年第四季度，新貨供應(yīng)量充足，此外有不少此前已推未售的項(xiàng)目，亦將承借政策“東風(fēng)”，重新包裝吸客；

尤其像黃埔區(qū)，全新盤、推貨量少，但區(qū)內(nèi)大盤已有一定在售貨量，預(yù)計(jì)政策松綁亦將帶動(dòng)項(xiàng)目順銷，因此我部認(rèn)為，接下來10月乃至2023年第四季度，廣州樓市可期。