董晶看法

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今天，廣東省高級人民法院發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，主要涉及業(yè)主車位充電樁安裝、物業(yè)管理費收費標(biāo)準調(diào)整、業(yè)委會更換物業(yè)期間各方權(quán)利義務(wù)等與百姓日常生活息息相關(guān)的民生案件。

所發(fā)布的案例中，有1宗涉及新能源汽車充電樁的安裝問題，在譚某訴某物業(yè)公司案中，法院判決支持業(yè)主為自有車位安裝充電樁的合理需求，解決了業(yè)主新能源汽車充電難題。有3宗案例涉及對物業(yè)公司管理行為的規(guī)范等問題，其中，在高某訴某物業(yè)公司案中，法院判令物業(yè)公司在未取得過半數(shù)業(yè)主同意情況下，其提高收費標(biāo)準行為無效；在某物業(yè)公司訴吳某案中，法院判令房屋未明確交付的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費，為源頭防范物業(yè)公司與業(yè)主之間群體性矛盾激化提供指引。此外，還涉及未成立業(yè)委會小區(qū)的物業(yè)服務(wù)問題，在某物業(yè)公司訴蘇某案中，法院認定其所在的居委會代為簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效，填補了未成立業(yè)委會小區(qū)管理的空缺，保障了小區(qū)生活井然有序。

近年來，廣東法院按照“抓前端、治未病”理念，積極推進依法審理和訴源治理工作，多元化解“小物業(yè)”糾紛，守護人民群眾的“大民生”。今年1至7月，全省法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛收案6.5萬宗、結(jié)案5.8萬宗、調(diào)解成功4.2萬宗、調(diào)解成功率達七成。

01

物業(yè)公司未經(jīng)法定程序不得隨意調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準

——高某訴某物業(yè)管理有限公司服務(wù)合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司在小區(qū)公告欄張貼區(qū)物價局有關(guān)收費標(biāo)準批復(fù)及《關(guān)于停車收費調(diào)價的通知》，于2014年9月1日將小區(qū)車位管理費由原來的30元/月上調(diào)至60元/月。高某按照該標(biāo)準支付一段時間后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費標(biāo)準計收車位管理費并退回超額收取的費用。

裁判結(jié)果

廣東省高級人民法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準應(yīng)符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據(jù)證明其在2014年9月1日調(diào)價前已按照規(guī)定完成了包括調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過等調(diào)價程序。該公司在2018年對2014年調(diào)價進行相關(guān)說明并收集支持表決票不符合規(guī)定，不應(yīng)認定為其已就調(diào)價完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調(diào)價不符合程序，不應(yīng)支持。

典型意義

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)人主張上調(diào)物業(yè)費的，應(yīng)舉證證明其已完成法律、法規(guī)規(guī)定的調(diào)價程序。該案明確前期物業(yè)服務(wù)人調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準的程序要求及舉證責(zé)任，對于維護物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義和必要性。

02

物業(yè)公司拒絕離場無權(quán)收取物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費

——曾某訴某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

案涉小區(qū)經(jīng)“雙過半”（即參與表決專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主表決同意解聘某物業(yè)公司，并通過公開招標(biāo)方式選定新的物業(yè)公司。經(jīng)業(yè)委會通知，某物業(yè)公司一直拒不退出、移交。另案生效判決確認業(yè)委會解聘某物業(yè)公司的決定有效，又一另案生效判決判令該公司撤離案涉小區(qū)，但某物業(yè)公司一直拒絕撤出，直至法院強制執(zhí)行才搬離。此后，某物業(yè)公司起訴要求曾某等業(yè)主支付其撤場前的物業(yè)費。

裁判結(jié)果

廣東省高級人民法院經(jīng)審理認為，在另案生效判決已確認業(yè)委會解聘某物業(yè)公司的決定合法有效，且業(yè)委會已多次明確要求其退出、交接的情況下，某物業(yè)公司仍拒絕撤出案涉小區(qū)及履行交接手續(xù)，對于某物業(yè)公司以其已實際提供物業(yè)服務(wù)為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，應(yīng)不予支持。

典型意義

近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量一直居高不下。實踐中，物業(yè)公司“退出難”問題十分嚴重。物業(yè)公司在業(yè)委會解除合同后，甚至在已聘用新的物業(yè)公司后仍拒絕撤出小區(qū)，更有甚者還通過訴訟方式來拖延退出時間，進而要求業(yè)主支付物業(yè)費用。對于物業(yè)公司拒絕退出并強行提供服務(wù)期間的物業(yè)費不予支持，對維護物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護業(yè)主合法權(quán)益具有正確的價值導(dǎo)向。

03

居委會可依法代行未成立業(yè)委會的小區(qū)業(yè)委會職責(zé)

——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴蘇某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

廣州某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿后，因故未能成立新一屆業(yè)委會。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名請求，小區(qū)所在社區(qū)居委會組織開展了重新選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)工作，并召開了業(yè)主大會。經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票，“雙過半”的業(yè)主同意選聘某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。公示期滿后，某物業(yè)公司與居委會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并入駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主蘇某認為：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂，居委會無權(quán)代表小區(qū)業(yè)主簽約，故居委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對其無效，其無需繳納物業(yè)費。某物業(yè)公司遂將蘇某訴至法院，向其追討物業(yè)費及滯納金。

裁判結(jié)果

廣州市中級人民法院經(jīng)審理認為，在涉案小區(qū)未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會的情況下，該小區(qū)所在社區(qū)居委會有權(quán)代行業(yè)委會職責(zé)，組織開展選聘新物業(yè)公司的招投標(biāo)工作。現(xiàn)居委會組織涉案小區(qū)業(yè)主召開了業(yè)主大會，并經(jīng)“雙過半”業(yè)主投票選聘了某物業(yè)公司為該小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)公司，符合法律規(guī)定。依據(jù)業(yè)主大會的決議，居委會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同對包括蘇某在內(nèi)的全體小區(qū)業(yè)主均具有法律約束力。某物業(yè)公司已實際為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，蘇某理應(yīng)依約支付物業(yè)服務(wù)費。

典型意義

物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體具有特殊性。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，在成立業(yè)主大會之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；在成立業(yè)主大會后，則由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。在小區(qū)因故未能成立業(yè)委會的情況下，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條有關(guān)“居民委員會對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具有一定管理職能”的規(guī)定，宜由居委會在特定條件下代行業(yè)委會職責(zé)，經(jīng)合法程序選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)，以維護小區(qū)管理秩序穩(wěn)定，使業(yè)主安居樂業(yè)，推進建立共建、共治、共享的基層治理模式。

04

物業(yè)公司不能證明房屋已交付的業(yè)主可拒交物業(yè)費

——某物業(yè)管理有限公司訴吳某、某投資管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

2014年12月14日，吳某與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定于2015年4月30日前交樓。同日，某物業(yè)公司與吳某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定自開發(fā)商向吳某發(fā)出入伙通知書中確定的物業(yè)交付日期次月起，業(yè)主或物業(yè)使用人按月交納物業(yè)服務(wù)費。開發(fā)商表示已于2015年4月16日向吳某寄出《入伙通知書》，通知其于2015年4月30日辦理入伙手續(xù)，但吳某表示沒有收到，開發(fā)商亦無法提供郵寄憑證。某物業(yè)公司主張其已依《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定提供物業(yè)管理服務(wù)，要求吳某支付相應(yīng)物業(yè)管理費，吳某則以商品房未交付為由，認為不應(yīng)支付相關(guān)費用。

裁判結(jié)果

橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，無論是根據(jù)《商品房買賣合同》還是《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定，吳某繳納物業(yè)管理費是以開發(fā)商向其發(fā)出《入伙通知書》為前提條件的。但本案缺乏充分確鑿的證據(jù)證明案涉商品房已向吳某交付，且吳某與開發(fā)商雙方對商品房買賣合同是繼續(xù)履行還是解除存在重大分歧，在此情況下，認為吳某應(yīng)支付物業(yè)管理費顯然不符合常理且有失公平，故判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請求。

典型意義

本案中，沒有證據(jù)證明出賣人已向買受人交付案涉物業(yè)，同時買賣雙方在此期間就合同是繼續(xù)履行還是解除存在訴訟糾紛，由此可以認定商品房交付的條件未成就，物業(yè)管理公司也就喪失了向買受人主張物業(yè)管理費的依據(jù)。因此，在認定買受人應(yīng)否向前期物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費時，應(yīng)從合同約定、交易習(xí)慣、生活常理、公平角度等對商品房交付的條件進行嚴格審查，避免審判結(jié)果有違常理與公平。

05

業(yè)主安裝充電樁合理需求物業(yè)公司應(yīng)予配合

——譚某訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

譚某系案涉小區(qū)房屋及車位權(quán)屬人，于2022年購買了新能源汽車并按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》住戶手冊“電動汽車需要購買產(chǎn)權(quán)車位，并到供電部門辦理相關(guān)用電手續(xù)方可使用”程序辦理相關(guān)手續(xù)，譚某在請求小區(qū)物業(yè)公司在其提供的同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章時，某物業(yè)公司無出具相關(guān)證據(jù)材料，僅告知譚某地下停車位不具備充電樁安裝條件、變壓器容器不足為由拒絕蓋章，導(dǎo)致充電樁安裝流程無法進行。為此譚某提起本案訴訟，請求判令：某物業(yè)公司七日內(nèi)在同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章，后續(xù)配合譚某辦理地下停車位新能源汽車充電樁項目建設(shè)相關(guān)手續(xù)、協(xié)助施工及承擔(dān)本案的訴訟費用。

裁判結(jié)果

肇慶市鼎湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，充電樁是新能源汽車實現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合。故判決某物業(yè)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)在譚某申請安裝新能源汽車充電樁書面證明材料上加蓋公章并駁回譚某的其他訴訟請求。

典型意義

民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。大力發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)，對保障能源安全、促進節(jié)能減排、防治大氣污染具有重要意義，充電設(shè)施建設(shè)是電動汽車推廣應(yīng)用的重要舉措。車位產(chǎn)權(quán)人對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而充電樁是新能源汽車實現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合，但業(yè)主在安裝使用充電樁的同時亦不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

06

雖未簽訂物業(yè)合同仍可構(gòu)成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系

——某物業(yè)管理有限公司訴方某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

某商業(yè)樓位于某小區(qū)外圍，兩者一同開發(fā)建設(shè)。原業(yè)主通過以物抵債方式從建設(shè)方取得商業(yè)樓后對外出售，公示的項目簡介中注明商業(yè)樓是小區(qū)的附屬商業(yè)設(shè)施。2020年1月，方某通過網(wǎng)絡(luò)競拍取得商業(yè)樓的所有權(quán)。原業(yè)主向方某移交某商業(yè)樓前，一次性向小區(qū)物業(yè)公司繳清了此前的物業(yè)管理費。因方某接收某商業(yè)樓后一直未支付物業(yè)管理費，物業(yè)公司于2020年10月召集方某及小區(qū)業(yè)主代表開會商討，形成的會議紀要中，明確商業(yè)樓屬小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，施工前需向物業(yè)公司辦理施工備案，服從物業(yè)公司的管理。但此后方某仍拒絕支付物業(yè)管理費，物業(yè)公司遂于2021年4月向法院提起訴訟，要求方某按物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準，支付物業(yè)管理費及違約金。

裁判結(jié)果

中山市第二人民法院受理后，調(diào)閱了小區(qū)周邊的國土規(guī)劃及紅線圖，進行實地勘查和走訪，查實某商業(yè)樓不屬于小區(qū)建筑，不在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍，但物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會聘請進駐以來，一直為附屬于小區(qū)的商業(yè)樓提供物業(yè)服務(wù)，原業(yè)主對此并無異議，雙方已形成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系，權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，故判決方某向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費及違約金。

典型意義

本案中物業(yè)公司對合同區(qū)域外商業(yè)樓提供了服務(wù)，業(yè)主知情且未提出異議，可推定雙方形成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)主作為受益方應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。人民法院依法通過判決厘清物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系、權(quán)責(zé)，定分止?fàn)?，促進了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的和諧穩(wěn)定。

07

法院依法支持業(yè)委會更換物業(yè)公司決定

——某小區(qū)業(yè)委會訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

據(jù)約定，某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同期限自2012年5月18日起至業(yè)主委員會成立止。2019年12月20日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會依法成立并備案，隨后召開業(yè)主大會決定更換物業(yè)服務(wù)公司。2020年5月18日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《聯(lián)合公告》，某物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)并收取物業(yè)管理費到2020年7月31日。但此后，經(jīng)住建部門以及某花園小區(qū)業(yè)主委員會多次催告，某物業(yè)公司一直不配合騰退物業(yè)用房和移交物業(yè)資料。

裁判結(jié)果

清遠市中級人民法院經(jīng)審理認為，案涉小區(qū)召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，并已通過決議更換物業(yè)公司，涉案物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)已終止。某物業(yè)公司應(yīng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交相關(guān)設(shè)施及財務(wù)資料。

典型意義

業(yè)主大會成立后，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，該決定是屬于業(yè)主重要的自治事項，也是公民進行社會自治的重要體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是基于物業(yè)服務(wù)合同的一種“服務(wù)者”角色，不但無權(quán)對屬于業(yè)主內(nèi)部自治范疇的事項提出異議，而且還應(yīng)積極配合業(yè)主大會的決定。本案被告經(jīng)住建部門以及業(yè)主委員會多次催告仍不配合移交物業(yè)資料和騰退物業(yè)用房，人民法院以此亮明司法態(tài)度，堅決維護業(yè)主權(quán)益，破解物業(yè)服務(wù)公司“退場難”，以司法之力保障良好的物業(yè)服務(wù)秩序。

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