11月6日，萬(wàn)科召集境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)，就公司經(jīng)營(yíng)情況及近日債券價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行了溝通。

大股東深鐵及深圳市國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)出席，表態(tài)強(qiáng)力支持，并給出了具體舉措。

當(dāng)晚，萬(wàn)科A(000002.SZ)發(fā)布公告，就溝通會(huì)上深鐵給出的“工具箱”予以明確，預(yù)計(jì)深鐵將為萬(wàn)科注入交易金額超過(guò)100億元的流動(dòng)性，并會(huì)擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)公司債券。

這次會(huì)議及表態(tài)有力提振了資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的信心。11月7日，萬(wàn)科多只境內(nèi)債券價(jià)格紛紛上漲，美債價(jià)格也保持回升。

但市場(chǎng)仍有擔(dān)憂。因?yàn)槿f(wàn)科遭遇的問(wèn)題，不只是萬(wàn)科的問(wèn)題，更是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。

有深國(guó)資力撐，萬(wàn)科不會(huì)暴雷，但萬(wàn)科終究要靠自己的造血能力，即維持銷(xiāo)售穩(wěn)健，才能收獲真正的安全。

01萬(wàn)科基本面良好

溝通會(huì)上，萬(wàn)科CFO韓慧華介紹了萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)情況。

現(xiàn)金流依然健康。截至今年三季度末，萬(wàn)科持有貨幣資金約1037億元，對(duì)短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍，剔除預(yù)收監(jiān)管資金后為600億元。

另?yè)?jù)三季報(bào)，萬(wàn)科年內(nèi)已無(wú)境外融資到期，境內(nèi)待償?shù)男庞脗鶅H有3.8億元。

融資渠道仍然暢通。今年1-10月，萬(wàn)科新增融資金額超過(guò)850億，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。公募REITs申報(bào)獲受理，項(xiàng)目?jī)r(jià)值40億。

負(fù)債結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化。截至三季度末，萬(wàn)科有息負(fù)債約3230億，銀行占比達(dá)61.4%。另?yè)?jù)三季報(bào)，截至三季度末，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為14.8%，較年初下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。

銷(xiāo)售依然保持韌性。10月單月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約318億，同環(huán)比基本持平，相較10月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額同比下滑擴(kuò)大至28.3%(克而瑞監(jiān)測(cè))，萬(wàn)科韌性更強(qiáng)；

1-10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額約3116.1億元，居克而瑞百?gòu)?qiáng)榜第二，同比下降約10%，降幅低于行業(yè)均值（百?gòu)?qiáng)房企1-10月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比下降約14%）。

保持了一定的投資強(qiáng)度。1-9月萬(wàn)科新增獲取37個(gè)項(xiàng)目，新增貨值排名行業(yè)第二，總地價(jià)款合計(jì)793.9億元，同比增加41%，其中一、二線城市占比100%，可保障2-3年發(fā)展需要。

多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二。至2023年6月末:

萬(wàn)物云營(yíng)收居行業(yè)第二；

泊寓運(yùn)營(yíng)管理數(shù)量居集中式住房租賃企業(yè)規(guī)模排名第一；

萬(wàn)緯物流冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模早已榮登國(guó)內(nèi)榜首；

印力運(yùn)營(yíng)管理面積超千萬(wàn)平米，居購(gòu)物中心行業(yè)第一梯隊(duì)，印力REITs作為國(guó)內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品之一，預(yù)計(jì)年內(nèi)完成發(fā)行。

萬(wàn)科管理層表示，公司業(yè)務(wù)是健康的，將努力在百日銷(xiāo)售中（四季度）沖刺更好銷(xiāo)售。

02深國(guó)資站臺(tái)力撐

在溝通會(huì)上，深圳市國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰均多次強(qiáng)調(diào)：

萬(wàn)科是深圳國(guó)資體系的重要成員。

萬(wàn)科總資產(chǎn)、凈利潤(rùn)超過(guò)深圳國(guó)資30%。將堅(jiān)定支持萬(wàn)科，充分相信萬(wàn)科管理層，并給出了具體支持舉措。

深圳國(guó)資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，將用好金融工具箱，包括：

①受讓合作開(kāi)發(fā)等，加快萬(wàn)科項(xiàng)目進(jìn)度；

②配合萬(wàn)科優(yōu)化長(zhǎng)期投資股權(quán)結(jié)構(gòu)；

③積極協(xié)調(diào)國(guó)資機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科債券；

④積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬(wàn)科融資力度。

假設(shè)萬(wàn)科遭遇極端情況，深圳國(guó)資委也有足夠工具、資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)化、法治化基礎(chǔ)上，一定會(huì)幫助萬(wàn)科守住不發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的底線。

大股東深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰表態(tài)，深鐵會(huì)堅(jiān)定地和萬(wàn)科站在一起，萬(wàn)科不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，萬(wàn)科背后是深鐵，深鐵背后是國(guó)資委，將全力支持萬(wàn)科，“工具箱”包括：

①承接萬(wàn)科深圳部分城市更新項(xiàng)目，盤(pán)活大宗資產(chǎn)，為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性；

②積極并擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科債券；

③研究其他措施，保證對(duì)萬(wàn)科支持不減。

辛杰表示，真金不怕火煉，對(duì)萬(wàn)科未來(lái)充滿(mǎn)信心。

03避免形成負(fù)反饋

萬(wàn)科獲深圳國(guó)資力挺，給市場(chǎng)吃下了“定心丸”。

浙商證券研究認(rèn)為，萬(wàn)科股價(jià)持續(xù)下探和近期債券價(jià)格異動(dòng)，反映的是市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)基本面的悲觀情緒。

特別在遠(yuǎn)洋債務(wù)重組后，市場(chǎng)對(duì)混合所有制企業(yè)的安全性產(chǎn)生了質(zhì)疑。雖然萬(wàn)科三季度賬面貨幣現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比較優(yōu)，但仍然不能緩解市場(chǎng)的憂慮情緒。

而深鐵及深圳國(guó)資委在此次會(huì)議上明確表態(tài)堅(jiān)定支持萬(wàn)科，會(huì)消散需求端購(gòu)房者心中的疑慮，避免負(fù)面輿情后銷(xiāo)售出現(xiàn)巨大波動(dòng)，使得企業(yè)陷入負(fù)反饋。

更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，與其說(shuō)市場(chǎng)擔(dān)心萬(wàn)科債務(wù)安全，不如說(shuō)更加擔(dān)憂的是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，絕大部分城市需求端寬松政策應(yīng)出盡出，但樓市整體銷(xiāo)售依舊疲軟，民營(yíng)房企們也依舊在生死邊緣掙扎。

“市場(chǎng)的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買(mǎi)、想買(mǎi)、需要買(mǎi)?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在11月6日溝通會(huì)上表示，目前存在的難點(diǎn)是“想買(mǎi)”的問(wèn)題，即恢復(fù)消費(fèi)者的信心。

郁亮認(rèn)為，要做到恢復(fù)消費(fèi)者信心，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定。一個(gè)總是出問(wèn)題的行業(yè)，消費(fèi)者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場(chǎng)各方共同努力。

也有網(wǎng)友表示：“C端不行，從B端再紓困也沒(méi)用。這就像一個(gè)病人，拖了兩年病情都沒(méi)好轉(zhuǎn)，就可能是診斷不對(duì)，治療方案有問(wèn)題，或是已經(jīng)病入膏肓?！?/p>

萬(wàn)科的這顆“定心丸”，藥效能保持多久，接下來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)如何？

全市場(chǎng)都在等著看！