2023年10月，據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）9361宗，樓市基本繼續(xù)保持上升態(tài)勢；

成交迎來“三連漲”，環(huán)比2023年9月同期（8544宗）再次上漲9.6%，同比去年10月同期上漲41.3%。

價格方面，本月二手網(wǎng)簽均價為29879元/平，環(huán)比上月回升6.9%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，10月二手市場主要有以下幾方面特征：

（1）市場基本面向好，行業(yè)信心修復，成交穩(wěn)步回溫。隨著限購政策、增值稅征免年限等多方面松綁優(yōu)化后，不少原本處于觀望的買家開始陸續(xù)入市，二手帶看量、新增客戶數(shù)量較上月增加2-3成左右。

（2）業(yè)主議價空間增大，市場放盤量增多。不少業(yè)主利用政策利好加持及增值稅免征年限縮短的節(jié)點，加快出售手上物業(yè)，市場新增放盤量明顯增多。另外，據(jù)監(jiān)測顯示，近期業(yè)主放盤讓利幅度有所增大，部分急需名額或生意上資金周轉問題的業(yè)主議價空間甚至在10%以上。而中原數(shù)據(jù)顯示，10月業(yè)主報價指數(shù)下跌至23.71%，環(huán)比凈減1.69%。

（3）得益于“限購縮圈”東風加持，番禺、黃埔兩區(qū)二手樓市迅速升溫，不少買家由此獲得了購置番禺、黃埔的“房票”，整體交投氛圍明顯活躍，兩區(qū)成交量較9月均增長近4成。

（4）一手市場“搶食”，分流二手客戶。本月適逢“國慶+中秋”假期節(jié)點，開發(fā)商明顯加快推貨步伐，加大促銷力度，多個全新盤面世，比如保利花語和岸、萬科瑧山府等，導致不少原本打算置業(yè)二手的客戶轉移至一手市場。

二、分區(qū)點評

黃埔、番禺成交表現(xiàn)亮眼，天河、越秀需求微幅下滑

各區(qū)成交情況來看，南沙、黃埔、番禺成交漲幅最為明顯，本月三區(qū)分別成交392宗、435宗、1254宗，環(huán)比分別上漲21.4%、13.0%、12.9%%。

中心天河、白云、海珠三區(qū)成交亦有微幅上漲，分別共成交990宗、855宗、1107宗，環(huán)比分別回升5.5%、5.6%、0.5%。

另外，越秀、荔灣、從化三區(qū)成交不升反降，本月分別成交803宗、699宗、336宗，環(huán)比分別下降0.2%、0.7%、6.7%。

1、天河區(qū)：珠江新城價格堅挺，買家觀望情緒濃

2023年10月，天河區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為971宗，環(huán)比下跌1.9%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為53200元/㎡。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月東圃板塊成交活躍度有所好轉，二手帶看量明顯增多。其中，東圃板塊成交主力盤以駿景花園為主，其10月成交均價為56912元/平。

另外，值得一提的是，本月珠江新城樓市熱度不升反降，2023年10月，珠江新城核心樓盤成交量下跌至48宗，環(huán)比上月減少3成左右，成交量跌至8月水平。

廣州中原研究發(fā)展部認為，珠江新城板塊10月成交回落主要有兩方面原因：一方面，板塊價格堅挺，未見明顯降價行為。業(yè)主對核心區(qū)位的優(yōu)質物業(yè)依然看好，讓利幅度未達客戶預期，導致買家接受意愿偏低。

另一方面，近兩月買家看房量雖大幅提升，但實際觀望情緒依然很濃，對于后市信心不足，成交轉化率低，促使整體成交量回落。

2、越秀區(qū)：東風東板塊業(yè)客雙方處于價格拉鋸

2023年10月，越秀區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為795宗，環(huán)比微跌1.0%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為40717元/㎡。

據(jù)監(jiān)測，本月北京路板塊、淘金板塊成交活躍度有所好轉，不少觀望買家陸續(xù)入市。其中，淘金板塊主力貢獻盤源為淘金華庭，其成交均價為70863元/㎡。

據(jù)調研了解，目前東風東板塊大部分買家仍處觀望狀態(tài)，對后市以看跌為主，認為目前價格存在下降空間，目前業(yè)主降價幅度未達預期。

而除急售業(yè)主外，多個樓盤叫價相對強硬，議價空間僅5%左右。因此，東風東整體市場成交表現(xiàn)僵持，業(yè)客雙方陷入價格拉鋸。

由此可見，雖然目前重磅松綁調控政策頻出，但整體經(jīng)濟大環(huán)境不景氣的情況下，業(yè)主若想快速出售自身房源，報價上只能有所讓利，若不想“割肉”出售，只會使得業(yè)客處于長時間的僵持狀態(tài)。

3、海珠區(qū)：海珠西二手需求升溫，板塊業(yè)主議價空間增大

10月份，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1116宗，環(huán)比上月微升0.8%，二手住宅網(wǎng)簽均價為41863元/㎡。

根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，本月新港西板塊市場需求有所回暖，其活躍的樓盤為富景花園，其成交均價為43934元/㎡。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，本月海珠區(qū)海珠西板塊相對于其它板塊而言更為活躍，為海珠區(qū)二手成交主力貢獻板塊之一。

板塊需求活躍度相對較高主要有兩方面原因：一方面，板塊優(yōu)質小區(qū)云集、生活配套成熟，交通網(wǎng)絡發(fā)達，為改善、置換買家的重點青睞板塊，上門客數(shù)量處區(qū)域內的高位水平 。

加上目前政策調控對于置換買家更為“友好”，促使整體成交熱度偏高；

另一方面，目前板塊二手業(yè)主議價空間相對較大，以光大花園為例，部分放盤時間較長的盤源降價幅度基本在5%左右，大概在30萬元以上，而置業(yè)客戶遇到合適價格會快速入市。

4、荔灣區(qū)：小區(qū)房源“搶手”，成交占比回升

2023年10月，荔灣區(qū)陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為672宗，環(huán)比微跌3.9%，而二手住宅網(wǎng)簽均價為33824元/㎡。

本月荔灣區(qū)中山八路板塊因價格較為低洼，本月成交均價在42972元/㎡左右，整體市場成交較為活躍，成交較為活躍的樓盤主要為富力廣場，本月成交均價分別為46977元/㎡

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本月荔灣區(qū)小區(qū)房源成交占比出現(xiàn)明顯回升。其中本月小區(qū)房源成交占比為58.5%，環(huán)比凈增3.1%。

據(jù)了解，本月荔灣區(qū)客戶以置換客戶居多。由于目前市場需求活躍，政策調控基調放松，認房不認貸利好加持，促使不少“賣一買一”的購房客戶開始陸續(xù)入市。

加上小區(qū)盤價格相對“好傾”，客戶入市速度較散盤快，從而直接導致本月小區(qū)盤成交占比出現(xiàn)明顯上揚的情況。

5、白云區(qū)：金沙洲板塊業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，客戶以觀望為主

2023年10月份，白云區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為876宗，環(huán)比上漲2.5%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為27599元/㎡。

2023年10月羅沖圍板塊成交相對活躍，在其中，富力桃園為板塊成交最為活躍，本月中原成交價均為34561元/㎡。

板塊入市門檻低，套均總價僅230萬元/套左右，片區(qū)整體需求持續(xù)高度活躍。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調研了解，本月金沙洲板塊有“置換”需求業(yè)主的心態(tài)是還是比較平穩(wěn)，成交價與放盤價相差幅度不大，基本控制在5%以內。

而急需名額或生意上資金周轉問題的業(yè)主，讓利降價幅度偏大，不少業(yè)主議價空間甚至去到10%以上。

而客戶方面，目前購房買家仍以觀望為主，認為目前價格仍有下降空間，擔心現(xiàn)時入市會高位站崗，但整體舊客和新客的咨詢量和帶看環(huán)比有所上升，預計11月板塊整體成交量會有所回暖。

6、番禺區(qū)：政策東風加持，番禺樓市表現(xiàn)“吸睛”

2023年10月，番禺區(qū)共成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為1718宗，環(huán)比上漲37.0%。而二手住宅網(wǎng)簽均價為28881元/㎡。

自“限購縮圈”后，大批買家重新獲得購置番禺房票，番禺整體樓市成交表現(xiàn)火熱。

據(jù)監(jiān)測顯示，新政調控出臺前，番禺二手成交占比僅維持在13.5-14.5%的區(qū)間波動，而2023年10月，番禺成交占比飆升至18.4%，環(huán)比大增3.7%。

而其中，區(qū)域成交最活躍樓盤為祈福新村，10月成交均價為27842元/㎡，購房買家多為90后為主。

另外，本月華南板塊二手市場成交雖有所回暖，新增客戶數(shù)量及帶看量環(huán)比亦增加1-2成，但實際上，二手市場回暖速率不及新房市場。

主要原因在于：一方面，華南板塊近兩個月市場供應不斷，多個優(yōu)質全新盤推出，比如萬博長隆悅府、星河盛世錦城、越秀星匯錦城，消化了不少片區(qū)的改善、剛需買家。

另一方面，片區(qū)二手優(yōu)質樓盤業(yè)主雖有一定的議價空間，但整體讓利幅度不及新房市場，價格未達買家預期，促使整體存量房市場成交放緩。

三、預測：市場穩(wěn)步復蘇，二手成交維持9500宗上下波動

廣州樓市連服三粒大補丸后，行業(yè)信心有所修復，咨詢、帶看量明顯增加，市場交投氛圍略有回暖。

廣州二手成交量雖未出現(xiàn)“井噴式”增長，但市場已經(jīng)開始穩(wěn)步復蘇。

但值得一提的是，目前新政帶來的影響開始減弱，觀望買家仍占主流，后市成交難以出現(xiàn)大幅增長的可能，預計年末市場將以平穩(wěn)或微升為主。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預計，在目前的大環(huán)境下，11月月度成交量或維持9500套上下波動。而價格方面，二手住宅網(wǎng)簽均價會持續(xù)維穩(wěn)。