明天福州第六次土拍即將開始，這一場土拍的供地，不僅僅是今年，甚至可以是這幾年最亮眼的一次市中心純商集中供應(yīng)，下面就聊聊。

土拍前兆

在明天土拍舉行之前，局勢不算太佳，幾個變更值得關(guān)注：

1、宗地2023-46號、49號、51號地塊取消出讓。

這三幅地塊，分別位于五四北西莊（樓面價11305元/㎡）、南二環(huán)郭宅（樓面價13179元/㎡）、五四北高速邊（安商房樓面價7494元/㎡）

出現(xiàn)取消出讓，很明顯就是無人想要。

近期除了這三幅外，上一場土拍的城南福峽路宗地2023-35、36、37、38號，4幅地塊也全部取消，一場土拍最終只有一幅中洲島商服用地成交。

福州面對土地吸金乏力后，年底時刻，直接一次性大批量供應(yīng)，從表現(xiàn)來看，外圍地塊除了國企兜底外，基本難尋房企。

本月破天荒的3次土拍，目前2場，合計取消7幅用地，金額合計35.6億，面積345.29畝。

對比原來這2場，金額合計193億，面積848畝。

金額縮減18%，面積縮減40%。

最后一場五四北專場，合計供應(yīng)505畝，金額93億。

看到目前外圍集體取消的局面，這場土拍的局面預(yù)計也不會太理想。

這樣的表現(xiàn)大體也反應(yīng)了目前現(xiàn)狀，外圍樓市已經(jīng)沒有房企愿意嘗試，本土國企今年兜底三遠(yuǎn)后，配合前2年的一堆地塊，加上南二環(huán)等上市新盤去化不佳的表現(xiàn)，已經(jīng)也是力不從心。

未來的土拍，外圍地塊預(yù)計就是持續(xù)調(diào)整指標(biāo)+金額，以此吸引房企拿地。

2、宗地2023-52號地塊須配建商業(yè)建筑面積3500平方米由市政府指定單位按照23520元/平方米回購；須配建商業(yè)建筑面積1000平方米由市土地發(fā)展中心按照30178元/平方米回購；地塊建筑密度調(diào)整為35%以下（含35%）。

南湖安置房地塊，新增了政府回購，同時建筑密度從30%調(diào)整到35%。

對于這幅安置房地塊，容積率高達(dá)5.15，限高130米。

指標(biāo)這幾年最爆炸的一幅，這次建筑密度提高，可能是為了更好的樓棟布局。

建筑密度，跟容積率類似，越低越優(yōu)。

近期鼓樓區(qū)河南新村舊改，不少小區(qū)發(fā)出拒絕舊改的訴求，部分溢價舊改二手，目前也出現(xiàn)回落。

可能近期這些舊改地塊的安置房指標(biāo)，也讓拆遷戶，以及投資客望而生畏。

當(dāng)然從目前的土拍情況來看，舊改預(yù)計很難停。

至于舊改能否選擇，前2年五里亭的渠成新村就是一個案例，這個舊改目前已經(jīng)建成，即和樾風(fēng)華。

網(wǎng)傳名單

今天群友也發(fā)了明天土拍的意向摸排表，真實(shí)性無法保證。

6幅優(yōu)質(zhì)純商地塊，分別吸引了建發(fā)、榕發(fā)、保利、綠城、中海、國貿(mào)、武夷、首開、華潤、聯(lián)發(fā)報名。

其中建發(fā)、保利，6幅地塊全部報名，這兩家也是這兩年房企撤退后，為數(shù)不多還在福州拿地的房企。

緊隨其后，國貿(mào)、聯(lián)發(fā)報名5幅、首開報名4幅，中海2幅、華潤、綠城1幅。

這里面，國貿(mào)此前也多次參與福州土拍，聯(lián)發(fā)和首開，這次也報名多幅，算是比較意外。

簡單羅列，這場福州的核心供應(yīng)，廈門國企：建發(fā)、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)，就報名16幅，占了報名表43%。

作為這次最核心的地塊，高工也吸引9家房企報名，屆時樓面價值得關(guān)注。

此外，屏西、汽車南站也吸引7家左右，南湖吸引5家，東二環(huán)袖珍地塊只吸引3家。

這里面南湖地塊，樓面價最低，但是體量最大，加上容積率較高，可售房源較大，對于操盤房企而言，壓力應(yīng)該是最大的一幅。

這幅地塊的最終定位以及售價，影響面也是巨大，整個外圍東區(qū)在售樓盤，可能都會受到?jīng)_擊。

除此之外，剩余的屏西、汽車南站，整體指標(biāo)都算不錯，從房企操盤角度來說，壓力都不算太大，最終如何打造產(chǎn)品，預(yù)計拿地房企也有差異。

綜上，從地塊的報名情況來看，這次市中心的純商供應(yīng)，情況還是比較理想，不排除出現(xiàn)高價地塊。

土拍思考

最后聊聊土拍回顧，前幾天一個房企交流，詢問一個話題，高工覺得能賣多少？

個人結(jié)合6群網(wǎng)友的討論，給出7W，對方聽完有點(diǎn)震驚。

回到目前福州樓市，這幾年土拍遇冷后，最賺錢的房企，當(dāng)屬：廈門建發(fā)。

前幾年房企在福州發(fā)展并不順利，高價拿地的榕墅灣、央璽等，不止虧本也沒打出太好的名號。

直到拿下東二環(huán)養(yǎng)云后，靠著這個項目的熱銷，以及板塊的火熱，徹底在福州出圈。

當(dāng)然養(yǎng)云樓面價以及后來的售價，利潤也很低，不過這個底子打的夠好。

后來雖然也有君蘭這樣的虧本盤。

不過隨著樓市遇冷，民企倒閉退出后，房企拿下：縵云、朗云、璽云、璟園、璞云、臻園等。

這里面地塊，不少還是底價拿地，最終的售價，對比樓面價，差值都接近2W。

縵云：樓面價1.6W，精裝3.4W
璽云：樓面價2.2W，精裝3.6W
朗云：樓面價2.6W，精裝4.8W+
璞云：樓面價2.7W，精裝4.8W+

近期預(yù)售的鼓樓袖珍盤，樓面價2W，底價拿地，打造袖珍2棟的洋房，看群友的狀態(tài)，4.5W可能都不難賣。

不管最終情況如何，只能說土拍遇冷后，房企在福州的小日子過的很滋潤。

房企雖然近年多次拿地，不過目前大部分地塊都已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，最難賣的也就剩下君蘭和鳴。

這場土拍想拿多幅地塊，壓力不算太大。

看到建發(fā)在福州亂殺，作為對比，不止福州本土國企，其他幾家企業(yè)，感覺同樣有市場差異。

上述的這些項目，換成其他房企來賣，預(yù)計即便價格低1-3K，也做不到這樣的熱銷。

這樣的現(xiàn)象造就了一個情況，市場多樣性不足。

這兩年，福州市場真正有得到一定認(rèn)可，除建發(fā)，可能也就通過天琴灣的國貿(mào)。

這次的高工地塊，對于部分房企而言，除了儲地外，還是一次在福州打造標(biāo)桿產(chǎn)品，能否得到認(rèn)可的機(jī)會。

希望屆時：中海、綠城、聯(lián)發(fā)、首開、華潤等，能夠拿下開發(fā)，做出房企自身的標(biāo)桿產(chǎn)品，給福州樓市注入不一樣的血液。

一花獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園。