11月廣州新房網(wǎng)簽4817宗，環(huán)比下跌26%，比去年同期上升20%。

對比起新政落地集中刺激的10月，本月受二手“次新房”優(yōu)質(zhì)盤源進入市場+二手業(yè)主降價等市場現(xiàn)象影響，

大量客戶聚焦二手市場，刺激本月二手成交突破萬宗。

相比之下，11月新房供應(yīng)對比10月及9月末國慶前夕明顯減少；

市區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊推貨，又以8-10萬/平高價項目少量推盤、內(nèi)解為主， 缺乏“一呼百應(yīng)”的全新盤、優(yōu)質(zhì)大盤加推，給予客戶的“新鮮感”不足，一定程度上影響力920新政的持久力。

此外，本月統(tǒng)計周期內(nèi)，陽光家緣11月23-25日數(shù)據(jù)缺失，對網(wǎng)簽表現(xiàn)存在一定影響。

根據(jù)我部對市場主流項目實時成交測算，預(yù)計23-25日共成交約500-600宗；

故統(tǒng)計周期內(nèi)11月實際網(wǎng)簽量應(yīng)在5300-5400宗，環(huán)比下跌18-20%。

【新批供應(yīng)】11月供應(yīng)下滑，以中心區(qū)少量推售為主

11月，廣州住宅新批供應(yīng)3982套（49.23萬㎡），供應(yīng)面積比10月下跌17%；

本月新推項目主要為市區(qū)小批量供應(yīng)為主，如荔灣萬匯天地瑧園推出143套，海珠琶洲南TOD推出76套；

此外增城部分大盤亦有批量單位釋出，新批供應(yīng)主要集中在月中。

從區(qū)域情況來看，本月番禺區(qū)“一枝獨秀”，單區(qū)供應(yīng)941套（16.24萬㎡）。

市橋全新盤保利瑯譽93套新批單位入市，另外星瀚TOD、保利領(lǐng)秀海、珠江鉑世灣等項目分部推出過百套單位。

作為920新政“重點”帶動的行政區(qū)，11月番禺開發(fā)商推新力度較大，明顯比其他區(qū)域更加積極。

【成交情況】市區(qū)全新盤價高，外圍區(qū)項目降價不到位，成交黯淡

11月全市十區(qū)（除越秀外），均出現(xiàn)不同程度的成交環(huán)比下跌現(xiàn)象。

我部認為，11月新房成交主要存在兩個“癥結(jié)”。

一方面，備受矚目的市區(qū)全新盤，入市價格高，且貨量較少，未能帶動大市成交向好。

如越秀區(qū)中山四路板塊的萬科?瑧樾府、海珠區(qū)濱江西越秀濱江樾，首推貨量均不超過百套，加上逼近10萬+/平的均價，成交客戶基數(shù)小，未能對大市產(chǎn)生較大正向刺激。

另一方面，面對920新政后，二手業(yè)主放盤量激增，降價“一步到位”等行為；

新房開發(fā)商對于降價促銷的態(tài)度仍是“猶抱琵琶半遮面”，降價不到位，對于渠道的運用不充分；

導(dǎo)致大量意向客戶外溢至二手“次新房”物業(yè)，導(dǎo)致新房成交表現(xiàn)黯淡。

【庫存狀況】成交表現(xiàn)仍不樂觀，新房庫存重上20個月高位

截至11月末，全市庫存量1185.2萬㎡，去化周期20.4個月；

由于今年7-9月成交出現(xiàn)明顯下滑，加上11月成交亦出現(xiàn)明顯回落，導(dǎo)致去化周期上升，為今年2月以來，時隔9個月再次突破20個月高位。

【個盤表現(xiàn)】11月改善型項目成交量較大，黃埔3盤搶眼

11月改善型項目成交量較大，成交TOP10熱盤中，黃埔新城、羅蘭國際、城市之光三個黃埔區(qū)主力改善項目成交表現(xiàn)較佳，體現(xiàn)了920新政后對于改善客的刺激比較顯著。

【后市研判】土拍“限地價”正式取消，靚地將刺激市場預(yù)期

12月將至，近期廣州市場比較值得關(guān)注的熱點，當(dāng)屬宅地公開招拍掛，正式取消“限地價”“競配建”；

11月新掛牌的黃埔圖書館地塊、 天河世界大觀AT1003010、吉山倉AT1007015，均按照“價高者得”方式競拍。

2016、17年開發(fā)商搶食靚地的場景，或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)。

我部認為，官方在12月拿出“壓箱底”的老黃埔、天河靚地刺激市場，并競價“上不封頂”，有利于刺激市場預(yù)期。

我部認為，一定量、適時的地王刺激樓市，是必不可少的，對于樓市在內(nèi)的經(jīng)濟運行是有積極意義的。

限地價這一“緊箍咒”，扼殺了后市的可能性，讓房地產(chǎn)脫離投資屬性，導(dǎo)致近年市場疲軟，故當(dāng)下全國城市取消“限地價”勢在必行。

在此利好之下，預(yù)計12月天河、海珠、黃埔等熱點板塊項目將會積極推貨或通過渠道積極促成交。

對于920政策刺激相對較弱的外圍區(qū)域，則需要通過更加吸引的“以價換量”，吸引客戶入市。