董晶看法

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近年來(lái)，商品房交易市場(chǎng)中精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)越來(lái)越普遍，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也引發(fā)諸多問(wèn)題。精裝修商品房，是指在房屋交房之前功能空間的固定面鋪裝或者粉刷完畢，廚衛(wèi)基本設(shè)施安裝完成的新建一手商品住宅。此類(lèi)商品房在交付時(shí)即附有合同約定的裝修，若裝修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，將影響購(gòu)房者接收與實(shí)際使用房屋。本文結(jié)合司法實(shí)踐中的典型案例，對(duì)精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路與裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結(jié)。

目錄

01 典型案例

02 精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理難點(diǎn)

03 精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)

04 其他需要說(shuō)明的問(wèn)題

PART 01

典型案例

案例一

涉及違反法律法規(guī)導(dǎo)致合同條款無(wú)效的情形

孫某與A公司簽訂精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同，后另行簽訂補(bǔ)充合同，約定裝修的具體條款，并約定裝修款獨(dú)立于房款。A公司交付房屋后，孫某以A公司額外簽署合同涉嫌逃稅漏稅為由，主張補(bǔ)充合同整體無(wú)效，要求返還約定的裝修款。A公司對(duì)此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例二

涉及因?qū)嶋H裝修不符合裝修條款訴請(qǐng)違約賠償?shù)那樾?/strong>

趙某購(gòu)買(mǎi)B公司開(kāi)發(fā)的精裝修公寓，合同約定由B公司對(duì)房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)裝修條款進(jìn)行了約定。后雙方辦理交房手續(xù)時(shí)，趙某發(fā)現(xiàn)房屋存在大量裝修與合同約定不符、以次充好的問(wèn)題，且未按照合同要求完成房屋廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施安裝及調(diào)試，無(wú)法達(dá)到如B公司廣告宣傳所稱(chēng)的“拎包入住”要求。趙某認(rèn)為房屋無(wú)法滿(mǎn)足使用要求并主張退房退款，B公司對(duì)此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例三

涉及裝修質(zhì)量不合格拒絕收房并要求賠償?shù)那樾?/strong>

錢(qián)某與C公司簽訂《商品房預(yù)售合同》購(gòu)買(mǎi)精裝修商品房，約定在C公司取得交付使用許可證后進(jìn)行交房。后C公司向錢(qián)某發(fā)出交房通知書(shū)，錢(qián)某稱(chēng)其在收到交房通知書(shū)后對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)甲醛及其他室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)項(xiàng)目嚴(yán)重超標(biāo)，不符合房屋空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，房屋驗(yàn)收不合格，故拒絕辦理交房手續(xù)，要求C公司交付符合空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋，并承擔(dān)裝修不符合約定的違約責(zé)任。C公司對(duì)此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

案例四

涉及精裝修商品房因質(zhì)量問(wèn)題逾期交房的認(rèn)定問(wèn)題

李某與D公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定D公司于2021年6月1日前向李某交付符合交付條件的房屋。若D公司未按約交付房屋，則應(yīng)承擔(dān)日萬(wàn)分之二已付購(gòu)房款的逾期交房違約金。后因房屋漏水問(wèn)題，李某拒絕于約定之日接收房屋，要求D公司進(jìn)行整改。后D公司耗時(shí)一個(gè)月對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)，雙方進(jìn)行房屋交接。李某以D公司遲延一個(gè)月交付房屋為由，主張D公司支付逾期交房違約金。D公司對(duì)此不予認(rèn)可，故雙方涉訴。

PART 02

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同

裝修質(zhì)量糾紛案件的

審理難點(diǎn)

（一）合同中裝修條款的效力認(rèn)定難

在絕大多數(shù)情況下，裝修條款均采用開(kāi)發(fā)商事先擬定的格式條款內(nèi)容。實(shí)踐中，對(duì)于該格式條款的效力認(rèn)定存在一定的難度，需要結(jié)合案件實(shí)際情況及合同的約定判定是否存在免除一方主要責(zé)任、加重另一方責(zé)任的情況，以具體分析哪些條款可能存在無(wú)效的情形。此外，對(duì)于獨(dú)立于購(gòu)房合同的裝修合同，認(rèn)定該裝修合同條款效力的難點(diǎn)主要在于是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、裝修費(fèi)用的性質(zhì)如何認(rèn)定等。

（二）裝修質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的判斷難

精裝修商品房的質(zhì)量，除應(yīng)達(dá)到“毛坯房”本身的質(zhì)量要求外，還需滿(mǎn)足國(guó)家、行業(yè)對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性要求及合同約定的裝修要求等，否則應(yīng)認(rèn)定存在違約。然而，因精裝修商品房裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、約定往往并不明確，故違約責(zé)任的認(rèn)定存在較大分歧。如最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定，“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”的，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、賠償損失。然而司法實(shí)踐中對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為模糊，司法實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

（三）裝修質(zhì)量糾紛違約后果的處理難

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及裝修違約責(zé)任的產(chǎn)生，主要源于出賣(mài)方存在違反裝修條款的情形。一般而言，對(duì)于違約后果的處理方式，以繼續(xù)履行、修復(fù)、賠償損失、解除合同等為主。司法實(shí)踐中，對(duì)于精裝修商品房質(zhì)量違約后果的判斷，尤其是責(zé)任承擔(dān)主體的認(rèn)定、責(zé)任方式的認(rèn)定等，均是該類(lèi)案件審理的難點(diǎn)。因此，從有利于雙方當(dāng)事人利益及維系社會(huì)公平正義角度出發(fā)，違約后果處理往往需要結(jié)合案情中各方違約責(zé)任大小、過(guò)錯(cuò)程度等進(jìn)行綜合認(rèn)定。

PART 03

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同

裝修質(zhì)量糾紛案件的

審理思路和裁判要點(diǎn)

法院審理精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件的思路是，首先，判斷案件審理適用的約定條款；其次，分析產(chǎn)生裝修質(zhì)量糾紛的原因、類(lèi)型與程度；再次，確定承擔(dān)責(zé)任的主體；最后，選擇妥當(dāng)合適的后果處理方式。概括而言，應(yīng)當(dāng)審慎審查各方之間簽訂合同的具體條款，明確裝修條款是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容還是屬于另行簽訂的裝修合同；分析房屋交付或使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，確定違約責(zé)任的分配承擔(dān)，并根據(jù)不同程度的違約責(zé)任選擇相應(yīng)的處理方式。

（一）合同中裝修條款的效力認(rèn)定

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的裝修條款屬于當(dāng)事人自治的范圍，但是也需要遵守相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范，合同約定不能違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

1.格式條款的效力認(rèn)定

針對(duì)精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的裝修條款或另行簽訂的附屬的補(bǔ)充裝修合同（下稱(chēng)補(bǔ)充裝修合同）等，應(yīng)充分考慮簽訂合同時(shí)出售方對(duì)涉及裝修條款的解釋說(shuō)明是否符合常規(guī)做法，條款理解的難易程度是否符合一般消費(fèi)者的認(rèn)知水平，條款的約定是否免除或者減輕了合同提供者的責(zé)任、涉及相對(duì)方重大利害關(guān)系。因格式條款引發(fā)糾紛的情形多由裝修條款中的兜底條款產(chǎn)生，如“樣板房不作為交付標(biāo)準(zhǔn)”“以實(shí)際交付為準(zhǔn)”等，在審理該類(lèi)案件時(shí)應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商處于的優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地位以認(rèn)定是否對(duì)消費(fèi)者的重大利益產(chǎn)生影響，并審查開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)是否已向購(gòu)房者充分解釋條款的內(nèi)容與含義。如在簽訂合同時(shí)約定“裝修屬于‘贈(zèng)送’，若之后發(fā)生問(wèn)題開(kāi)發(fā)商不再負(fù)責(zé)”等。一般而言，此種情形中，“贈(zèng)送”裝修部分的費(fèi)用實(shí)際已經(jīng)包含在總房?jī)r(jià)之中，而開(kāi)發(fā)商訂立該格式條款，明顯免除或減輕了己方的責(zé)任，加重了購(gòu)房者的責(zé)任，此類(lèi)條款應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

2.裝修條款作為補(bǔ)充合同的效力認(rèn)定

實(shí)踐中，除在購(gòu)房合同中直接約定裝修條款外，還存在買(mǎi)賣(mài)雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同等情形。此種情形下，還應(yīng)審查補(bǔ)充合同是否符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，裝修款一般作為房款的一部分，若開(kāi)發(fā)商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨(dú)立于購(gòu)房款之外，以“陰陽(yáng)合同”區(qū)分裝修款與購(gòu)房款，經(jīng)審查確實(shí)存在偷稅漏稅等違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充裝修合同中有關(guān)“裝修款”的約定無(wú)效，而具體的裝修質(zhì)量及裝修內(nèi)容條款的效力則應(yīng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行審查認(rèn)定。

3.無(wú)效后果的處理

因違反《民法典》相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致格式條款無(wú)效的，應(yīng)按照有利于相對(duì)方的原則進(jìn)行處理。因違反強(qiáng)制性效力性法律法規(guī)導(dǎo)致補(bǔ)充合同部分無(wú)效的，無(wú)效部分自始無(wú)效，不影響有效部分繼續(xù)履行。

（1）房屋買(mǎi)賣(mài)合同中涉及精裝修部分無(wú)效的情形

該種情形多由格式條款無(wú)效所致。房屋買(mǎi)賣(mài)合同包含裝修條款的，裝修條款實(shí)際屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一部分。此時(shí)，格式條款無(wú)效不影響其他部分條款的履行。在對(duì)“不影響其他部分效力的”格式條款予以排除后，還需要對(duì)涉及裝修部分的合同漏洞進(jìn)行填補(bǔ)以明確雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定，填補(bǔ)漏洞的一般規(guī)則為：首先，當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，由雙方當(dāng)事人對(duì)無(wú)效部分的條款另行約定；其次，借助合同的相關(guān)條款進(jìn)行填補(bǔ)；再次，依據(jù)裝修市場(chǎng)的一般規(guī)則與交易習(xí)慣等進(jìn)行彌補(bǔ)。上述方式應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行，并尊重雙方當(dāng)事人的合意。

（2）補(bǔ)充裝修合同因違反強(qiáng)制性效力性規(guī)定導(dǎo)致無(wú)效

該情形一般是由于開(kāi)發(fā)商利用裝修款規(guī)避購(gòu)房款的納稅義務(wù)，損害國(guó)家利益，導(dǎo)致裝修合同中涉及價(jià)款部分的條款無(wú)效。此種情形下，合同所約定的“裝修款”實(shí)際系購(gòu)房款，因此在條款無(wú)效后，該部分裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房款。同時(shí)，對(duì)于補(bǔ)充裝修合同的其余部分，如裝修質(zhì)量約定、裝修流程約定等，若均為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示且不違反法律法規(guī)的，應(yīng)認(rèn)定為有效，可以繼續(xù)履行。

如案例一中，孫某與A公司另行簽署的補(bǔ)充合同約定裝修款獨(dú)立于房款，存在偷逃部分稅款的行為，故該約定應(yīng)為無(wú)效，裝修款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房款。在不存在裝修質(zhì)量問(wèn)題的情形下，孫某要求返還購(gòu)房款的主張不應(yīng)支持。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量違約責(zé)任的認(rèn)定

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及裝修質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)和相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及當(dāng)事人約定。對(duì)裝修質(zhì)量要求，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，應(yīng)根據(jù)《民法典》第510條規(guī)定按照合同條款或交易習(xí)慣確定。若仍不能確定的，則按照《民法典》第511條第1項(xiàng)規(guī)定，以強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。法院應(yīng)確定承擔(dān)責(zé)任的主體，根據(jù)實(shí)際裝修的效果與標(biāo)準(zhǔn)或約定之間的偏差，進(jìn)行質(zhì)量糾紛違約責(zé)任的認(rèn)定。

1.責(zé)任主體的認(rèn)定

精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉及裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體的，一般存在如下幾種情形。

（1）將裝修條款直接約定于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的情形

此類(lèi)型案件開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者直接將裝修條款作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一部分，約定于合同之中。因合同簽訂方僅為買(mǎi)賣(mài)雙方，故一旦產(chǎn)生涉及裝修部分的責(zé)任，無(wú)論開(kāi)發(fā)商以何種形式對(duì)房屋進(jìn)行后續(xù)裝修，根據(jù)合同相對(duì)性原則，應(yīng)由簽訂合同的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)根據(jù)施工合同法律關(guān)系向裝修施工方進(jìn)行追責(zé)。

（2）以補(bǔ)充合同形式簽訂裝修條款的情形

此類(lèi)型案件中存在兩種不同的形式，一種為補(bǔ)充合同的簽訂雙方與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂雙方相同，此種情形的處理方式與上述第（1）種情形相同。另一種形式為經(jīng)開(kāi)發(fā)商委托特定的裝修公司與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充裝飾裝修合同。這樣會(huì)形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同及單獨(dú)的裝飾裝修合同，若各方明確約定了裝修質(zhì)量違約責(zé)任的承擔(dān)方，則應(yīng)從其約定。如果各方當(dāng)事人均沒(méi)有特別約定裝修質(zhì)量違約責(zé)任主體或約定不明確，而開(kāi)發(fā)商與裝修公司又形成委托關(guān)系的，購(gòu)房者可以根據(jù)《民法典》第925條的規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商主張賠償。

2.銷(xiāo)售廣告、宣傳資料或樣板房與實(shí)際不符的責(zé)任認(rèn)定

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，交付商品房的裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與樣板房的裝修質(zhì)量相當(dāng)。樣板房裝修所用物品材料、施工質(zhì)量和品質(zhì)檔次，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對(duì)裝修質(zhì)量要求而未作特別約定的，應(yīng)視為未排除，開(kāi)發(fā)商以此進(jìn)行抗辯，人民法院不予支持，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)對(duì)商品房不符合按照廣告宣傳說(shuō)明、允諾或樣板房效果應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)所交付商品房的裝修與按照銷(xiāo)售廣告宣傳說(shuō)明、允諾或樣板房效果等應(yīng)達(dá)到的裝修質(zhì)量要求不一致之處有特別約定的，從其約定，但未對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行提示或者說(shuō)明的除外。

如案例二中，開(kāi)發(fā)商B公司未能按照合同約定提供符合合同要求或者廣告宣傳效果的房屋，在雙方?jīng)]有對(duì)裝修要求有特別約定的情形下，B公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3.涉環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生裝修瑕疵的責(zé)任認(rèn)定

（1）樓盤(pán)整體驗(yàn)收合格能否對(duì)抗個(gè)別房屋驗(yàn)收不合格

精裝修商品房交付時(shí)附有額外裝修，因額外裝修產(chǎn)生的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題也會(huì)成為買(mǎi)賣(mài)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。若樓盤(pán)整體環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收合格，但購(gòu)房者主張其所購(gòu)房屋存在空氣質(zhì)量問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商不得以樓棟整體通過(guò)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)來(lái)對(duì)抗單獨(dú)房屋存在的空氣質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（2）環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題能否當(dāng)然構(gòu)成違約

雖然我國(guó)新建房屋交付標(biāo)準(zhǔn)未詳細(xì)規(guī)定如何認(rèn)定裝修商品房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，但應(yīng)當(dāng)符合最基本的居住要求。購(gòu)房者以按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)環(huán)境質(zhì)量存在問(wèn)題為由，主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。如案例三中，錢(qián)某若通過(guò)具有相關(guān)資質(zhì)的檢測(cè)單位檢測(cè)其房屋中的空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，則可認(rèn)定C公司存在違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任。

4.裝修價(jià)格與裝修質(zhì)量不相符合的責(zé)任認(rèn)定

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者就裝修質(zhì)量有約定的，諸如就裝修設(shè)計(jì)、裝修施工、裝修材料等裝修內(nèi)容作出約定，對(duì)于裝修的質(zhì)量要求應(yīng)當(dāng)以雙方約定為準(zhǔn)。此時(shí)購(gòu)房者若以廣告宣傳說(shuō)明、允諾的裝修價(jià)格或開(kāi)發(fā)商備案的裝修價(jià)格應(yīng)達(dá)到的裝修效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，一般不予支持。

若雙方對(duì)裝修質(zhì)量沒(méi)有明確約定又無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，購(gòu)房者以約定的裝修價(jià)款按照市場(chǎng)價(jià)格所應(yīng)達(dá)到的效果作為確定裝修質(zhì)量依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

若雙方對(duì)裝修內(nèi)容、裝修價(jià)款均無(wú)約定，則以開(kāi)發(fā)商廣告宣傳說(shuō)明、允諾的裝修價(jià)格為準(zhǔn)，無(wú)廣告宣傳裝修價(jià)格或者廣告宣傳說(shuō)明、允諾的裝修價(jià)格不明確的，則以開(kāi)發(fā)商備案的裝修價(jià)格為依據(jù)。

5.裝修質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致“嚴(yán)重影響正常居住使用”的責(zé)任認(rèn)定

在精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的目的一般是為了居住使用。若因裝修問(wèn)題導(dǎo)致房屋的居住、使用受阻，購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情形。

審判實(shí)踐中，因“嚴(yán)重影響正常居住使用”所承擔(dān)的責(zé)任往往比較重大，因此對(duì)該情形的認(rèn)定需要特別謹(jǐn)慎。一般而言，房屋的裝修部分，除滿(mǎn)足使用安全性要求外，其質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與房屋價(jià)值具有相當(dāng)?shù)钠ヅ涑潭�，�?yīng)當(dāng)符合買(mǎi)受人的預(yù)期。

若嚴(yán)重偏離滿(mǎn)足買(mǎi)受人基本生活的通常標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)法在短期內(nèi)進(jìn)行修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響正常居住使用。該認(rèn)定需從購(gòu)房者購(gòu)房的根本目的、安全性、可恢復(fù)程度、價(jià)值預(yù)期等方面進(jìn)行綜合考慮。若實(shí)際情況與購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生較大偏差，則可以認(rèn)定為構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不能滿(mǎn)足合同目的的違約責(zé)任。

（三）精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛的后果處理

審理精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件時(shí)，在因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的違約責(zé)任確定后，需要根據(jù)違約責(zé)任的大小、后果的嚴(yán)重程度，并根據(jù)當(dāng)事人的約定及法律法規(guī)規(guī)定，確定不同后果的處理方式。下文將循序漸進(jìn)，根據(jù)不解除合同的后果及解除合同的后果分別進(jìn)行討論分析。

1.恢復(fù)原狀的違約責(zé)任后果處理

恢復(fù)原狀的訴請(qǐng)一般適用于房屋存在工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、品質(zhì)檔次等方面的質(zhì)量瑕疵，但是該質(zhì)量瑕疵對(duì)正常居住不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的情形。該種違約責(zé)任應(yīng)按照通過(guò)修復(fù)達(dá)到恢復(fù)原狀的方式進(jìn)行處理。

關(guān)于恢復(fù)原狀的處理要點(diǎn)，主要集中在修復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)當(dāng)事人約定裝修質(zhì)量要求的認(rèn)定，一般應(yīng)當(dāng)依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同、裝修合同、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議等書(shū)面合同予以確定。不能確定的，還需結(jié)合商品房銷(xiāo)售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價(jià)格）等載明的內(nèi)容進(jìn)行綜合認(rèn)定。樣板房裝修實(shí)際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購(gòu)合同等裝修施工資料，可以作為認(rèn)定裝修質(zhì)量要求的依據(jù)。

2.賠償損失的違約責(zé)任后果處理

（1）合理支出的損失賠償

在質(zhì)保期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，若開(kāi)發(fā)商拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延，購(gòu)房者自行維修或者委托他人進(jìn)行維修，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因修復(fù)產(chǎn)生的費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他合理?yè)p失的，應(yīng)予支持。

（2）約定裝修價(jià)款與實(shí)際價(jià)款存在差額的賠償

裝修質(zhì)量不符合約定或者法定的要求，或者裝修的實(shí)際價(jià)值顯著低于約定的價(jià)值，如果雙方當(dāng)事人未對(duì)此約定違約責(zé)任或者約定不明，則購(gòu)房者要求減少房屋裝修部分價(jià)款作為賠償損失的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。若購(gòu)房者只對(duì)部分裝修項(xiàng)目要求減少價(jià)款，對(duì)其余裝修項(xiàng)目要求修復(fù)，則兩種方式可以同時(shí)適用。在該種情形下，主張修復(fù)的部分不可重復(fù)主張減少價(jià)款損失。

約定裝修價(jià)格的具體構(gòu)成不能確定，同時(shí)也無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，則應(yīng)依據(jù)約定裝修價(jià)格與實(shí)際裝修價(jià)值的差距，按照公平原則予以酌定。需要注意的是，目前精裝修商品房裝修部分的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮開(kāi)發(fā)商將裝修工程整體承包進(jìn)行批量裝修所帶來(lái)的優(yōu)惠、裝修公司給予開(kāi)發(fā)商的讓利等進(jìn)行綜合衡量，實(shí)踐中若無(wú)明確的標(biāo)準(zhǔn)，亦可考慮開(kāi)發(fā)商從中獲得的成本優(yōu)惠、利潤(rùn)等酌定每套房屋的裝修價(jià)格。

3.逾期交房責(zé)任后果處理

精裝修商品房裝修部分質(zhì)量問(wèn)題往往會(huì)產(chǎn)生逾期交房的責(zé)任認(rèn)定。對(duì)于逾期交房應(yīng)遵從“有約定從約定、無(wú)約定從法定”的原則進(jìn)行處理。

一般而言，交房時(shí)間是指購(gòu)房者實(shí)際掌控房屋、可以開(kāi)始正常使用房屋的時(shí)間點(diǎn)。實(shí)踐中一般以交付房屋鑰匙作為雙方交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。逾期交房的責(zé)任認(rèn)定，主要應(yīng)從裝修質(zhì)量問(wèn)題對(duì)消費(fèi)者使用房屋所造成影響的角度進(jìn)行考量。因房屋裝修質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者拒絕接收房屋的，應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況判斷現(xiàn)有的質(zhì)量問(wèn)題是否影響購(gòu)房者的實(shí)際居住使用。若對(duì)正常居住使用沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，可以使用房屋的絕大部分功能，此時(shí)應(yīng)將裝修質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定為瑕疵。除當(dāng)事人對(duì)房屋裝修質(zhì)量瑕疵另有明確約定，購(gòu)房者以此為由拒絕受領(lǐng)房屋并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。若購(gòu)房者拒絕收房，開(kāi)發(fā)商亦可根據(jù)合同約定主張購(gòu)房者承擔(dān)逾期收房的違約責(zé)任。

若裝修質(zhì)量問(wèn)題確實(shí)影響正常居住使用，不能滿(mǎn)足合理的房屋使用需求，使用房屋可能會(huì)產(chǎn)生人身、健康威脅或財(cái)產(chǎn)損失，但尚未達(dá)到可以解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的程度，或者已經(jīng)達(dá)到可以解除的標(biāo)準(zhǔn)但購(gòu)房者不主張解除合同，則由開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。此時(shí)消費(fèi)者若拒絕受領(lǐng)房屋，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任和裝修質(zhì)量修復(fù)責(zé)任的，應(yīng)予以支持。

如案例四中，若漏水的部分為生活起居的主要空間，如客廳、臥室等，導(dǎo)致李某無(wú)法正常入住的，則應(yīng)由D公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

4.解除買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任后果處理

解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任，是該類(lèi)案件中相對(duì)較重的責(zé)任處理方式，因此需要從裝飾裝修的質(zhì)量問(wèn)題是否屬于根本性違約、是否導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等方面進(jìn)行審查。因裝修質(zhì)量問(wèn)題要求解除合同主要存在兩種情形，一種系裝修合同實(shí)際附屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即補(bǔ)充合同，要求解除裝修合同；另一種系裝修條款約定在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本文主要探討因裝修質(zhì)量問(wèn)題要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形。

因裝修質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，或者存在因裝修問(wèn)題產(chǎn)生法定的不得交付的情形，導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并主張賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。此情形可視為根本違約導(dǎo)致合同的解除，具體的違約責(zé)任應(yīng)根據(jù)雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約條款進(jìn)行確定。

該種情形下，消費(fèi)者所購(gòu)標(biāo)的系精裝修商品房，裝修款項(xiàng)實(shí)際包含在購(gòu)房款內(nèi)，精裝修商品房作為開(kāi)發(fā)商交付給購(gòu)房者的最終標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足符合購(gòu)房款價(jià)值的使用需求。此時(shí)，若開(kāi)發(fā)商以裝修部分與買(mǎi)賣(mài)合同不屬于同一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)另行處理為由進(jìn)行抗辯，要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同的，不予支持。

若在商品房裝修中，開(kāi)發(fā)商故意使用假冒偽劣產(chǎn)品，或者以不合格產(chǎn)品冒充合格產(chǎn)品，以次充好且無(wú)法修復(fù)，精裝修商品房的質(zhì)量嚴(yán)重不符合約定導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者以欺詐為由請(qǐng)求撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同并賠償損失的，應(yīng)予以支持。需要注意的是，在該種情況下，因購(gòu)房者主張的是房屋裝修的質(zhì)量問(wèn)題，而非建材質(zhì)量問(wèn)題，故購(gòu)房者以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主張懲罰性賠償?shù)模挥柚С帧?/p>

另外，在買(mǎi)賣(mài)雙方另行簽訂補(bǔ)充裝修合同的情形下，因雙方約定的交付標(biāo)的物應(yīng)為精裝修商品房，裝修合同系附屬于買(mǎi)賣(mài)合同，若因嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者請(qǐng)求單獨(dú)解除補(bǔ)充裝修合同的，不予支持；請(qǐng)求解除整個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同與補(bǔ)充裝修合同的，應(yīng)予支持。

PART 04

其他需要說(shuō)明的問(wèn)題

本文僅討論由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的、帶有精裝修的、一手商品房買(mǎi)賣(mài)合同中涉及裝修質(zhì)量問(wèn)題案件的審理思路，著重分析此情形下買(mǎi)賣(mài)合同約定了裝修條款或者裝修合同附屬于買(mǎi)賣(mài)合同的裝修質(zhì)量糾紛與普通裝飾裝修合同中裝修質(zhì)量糾紛審理思路的差異點(diǎn)，對(duì)于常規(guī)裝飾裝修合同糾紛的處理方式不作贅述。

來(lái)源丨上海一中院

轉(zhuǎn)自丨最高人民法院司法案例研究院

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