根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對陽光家緣數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，2023年1-12月，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，為近年低位。

2023年成交“虎頭蛇尾”，上半年成交40824宗，近5年僅次于2021年為第二高位。

下半年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境波動，客戶觀望情緒濃；

另一方面，920新政釋放了一波二手次新房，客戶轉(zhuǎn)投二手市場，虹吸了新房份額。

2023年市場變化可分為3個階段。

第一階段為1-5月，全國防疫優(yōu)化，市場迅速恢復(fù)信心，3月小陽春成交破萬宗創(chuàng)下近2年成交新高；

第二階段為6-9月，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響+傳統(tǒng)淡季影響，成交“急凍”。

第三階段為10-12月，雖然松綁力度較大的920新政出臺，但新政對各區(qū)影響不同，加上二手虹吸客戶，導(dǎo)致成交雖然有改善，但亦未如預(yù)期中立竿見影。

全市新房均價為37941元/m2，套均價為418萬元

2023年全市均價同比持平，但各區(qū)表現(xiàn)不同，其中：

天河、番禺、海珠等高價板塊新貨供應(yīng)增加，成交占比增加導(dǎo)致；

高價項(xiàng)目如海珠琶洲南TOD、琶洲樾10-15萬的售價，持續(xù)拉升海珠整體均價。

23年天河多個高價盤入市，包括保利天瑞、越天和，此外天河壹品、縵云、臻頤府加推、促銷，天河成交重心從22年保利天匯等改善盤，轉(zhuǎn)移至奧體、牛奶廠板塊高端盤，成交均價提升10%。

相比之下，貨量大、項(xiàng)目內(nèi)卷激烈的區(qū)域，均價下降，如白云、增城、從化。

2023年整體市場成交4大特征分析

特征一：十大板塊成交占比兩年下跌后重新大幅上升

2020-2022年十大板塊成交占比不斷下降，從2021年的54%（即十大板塊占全市成交一半，購買需求高度集中），2022年下跌至17%；

2023年十大板塊成交回升至36%，客戶重新回流到熱點(diǎn)板塊成交。

由于近2年供地思路改變，成交越來越往中心區(qū)、近郊地鐵沿線板塊聚集，因此影響了客戶的置業(yè)思路，重新“集中”到十大熱點(diǎn)板塊。

特征二：全市首日去化維持20%水平，低于2022年

與網(wǎng)簽成交情況類似，2023年全市整體首日去化率表現(xiàn)低迷，年平均首日去化率為20%，比2022年29%，下降9個百分點(diǎn)。

雖然市區(qū)多個優(yōu)質(zhì)入市，但過去“日光” 盤基本絕跡，21-22年盛行的“PPT賣房”現(xiàn)象減少，客戶觀望、考慮、對比的心態(tài)更濃。

特征三：千萬豪宅成交繼續(xù)“飆升”，6成份額扎堆十大豪宅

受中心區(qū)高價板塊近年供地增加刺激，今年千萬豪宅成交量“毫無懸念”地再次創(chuàng)紀(jì)錄，達(dá)4835宗，同比增幅達(dá)45%。

但需要指出的是，千萬豪宅整體成交量可觀，并不代表所有項(xiàng)目都“過得很好”。

今年千萬豪宅成交排名前十的項(xiàng)目占成交總量的58%，豪宅客戶用腳投票，更偏好將預(yù)期投入到琶洲南、匯景、白鵝潭等有豪宅DNA的板塊。

特征四：消化周期“先降后升”，重上20個月關(guān)口

截至2023年12月底，廣州全市庫存消化周期19.9個月，由于6月以來成交去化放緩，庫存周期在年中探底16個月后，迅速爬升至年末20個月高位。

但值得一提的是，由于今年新增供應(yīng)減少，廣州新房庫存量從年初的1270萬平下降至年末的1182.9萬平，減少幅度達(dá)87.1萬平，庫存量為近一年低位。

區(qū)域方面，全市11區(qū)庫存均超過10個月。

除結(jié)構(gòu)性原因的越秀以外，南沙、從化、南沙3區(qū)消化周期超過20個月，并往30個月逼近。

分區(qū)域市場分析：天河、海珠成交提升，920后番禺勢頭猛

從2023年全年情況來看，花都、南沙由于22年成交處于低位，因此成交同比增幅較大，實(shí)際上兩區(qū)恢復(fù)2019-2021年正常成交水平。

從市場感知角度來看，成交增幅較為明顯的為天河、海珠、荔灣三區(qū)；

得益于近2年中心區(qū)供地猛增，3區(qū)新貨供應(yīng)大幅增加，改善型客戶需求得到滿足，成交增幅明顯。

從上下半年情況來看，下半年番禺成交勢頭猛，在920新政刺激下，番禺為下半年唯一有大幅度增長的區(qū)域。

十大熱點(diǎn)板塊成交：永和蟬聯(lián)首位寶座，南村萬博搶眼

十大成交熱盤：增城、南沙僅各1項(xiàng)目，市區(qū)改善霸屏

2024年市場展望：中心區(qū)持續(xù)回溫，但供應(yīng)減少將影響成交

2024年預(yù)計市場將會有所復(fù)蘇，全年成交預(yù)計達(dá)到80000-82000宗，同比增長10-13%。

預(yù)計中心區(qū)海珠、荔灣、天河將會成為牽引市場的主力，黃埔隨著松綁限購的長效效應(yīng)，預(yù)計大灣區(qū)等非廣州買家將會入局。

但由于22、23年土地供應(yīng)大幅減少，成交將受此限制，增城、南沙等區(qū)將以消化新房庫存為主。