2023年，成都“一枝獨(dú)秀”，一二手共賣出“36萬(wàn)套”！

成績(jī)雖然可喜，但是不論買賣雙方，還是從業(yè)者，最大的感受仍然是“艱難”！

為什么，爆紅的數(shù)據(jù)本應(yīng)帶來(lái)的欣喜，和大家的感受相去甚遠(yuǎn)？

開(kāi)年第一篇，我們就從這種“體感差”，來(lái)聊聊市場(chǎng)變化，以及2024年已經(jīng)注定的趨勢(shì)。

01

第一個(gè)問(wèn)題，這種“體感差”從何而來(lái)？

我們看下2023年成都36萬(wàn)套成交量的構(gòu)成：新房14萬(wàn)套，二手22萬(wàn)套，二手房大幅超過(guò)新房。

這一點(diǎn)非常重要。

要知道，此前2022年成都新房成交也在14萬(wàn)套，再往前的2021年成交量是19萬(wàn)套。

也就是說(shuō)2023年雖然是成交大年，但是新房幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，甚至處于過(guò)去十年低位。

這和“房地產(chǎn)不景氣”的感受相符合。

因此，去年爆紅的數(shù)據(jù)，增量部分，基本都是二手房。

問(wèn)題來(lái)了，市場(chǎng)整體不好，二手房為何能“逆勢(shì)沖高”？

最直接的答案是：以價(jià)換量！

從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去兩年，前面一年半，二手房處于價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)，一路“高歌猛進(jìn)”。

去年下半年是分水嶺，從7月開(kāi)始，二手房掉頭向下，到年底已經(jīng)環(huán)比6連降。

“跌慘了”！這就和我們的感知較為吻合。

背后的原因是，22萬(wàn)套掛牌量創(chuàng)新高，賣方競(jìng)爭(zhēng)加劇。

看到這里，你會(huì)有個(gè)疑問(wèn)：既然“大勢(shì)不好”，都在“拋售資產(chǎn)”，為什么還有22萬(wàn)套的買入？為何這么多人接盤？

答案也很簡(jiǎn)單：剛需自住。

剛需自住原因很多，有的是結(jié)婚，有的是學(xué)區(qū)需要，也有買房安家的傳統(tǒng)觀念。

總之，買房的目的不再是為了升值。

從套均95㎡的二手房面積可以看出，夠住就行，不求太大，不再追求用杠桿撬動(dòng)資產(chǎn)增值，這都是2023年新變化。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源成都購(gòu)房通

我們一直說(shuō)“房住不炒”，其實(shí)政策無(wú)論怎么強(qiáng)調(diào)作用都有限。

現(xiàn)實(shí)是，一旦房?jī)r(jià)掉頭向下，“房住不炒”很快成為社會(huì)共識(shí)。

深測(cè)君去年有三位朋友的賣房經(jīng)歷，很能說(shuō)明當(dāng)下的房東心態(tài)。

這三位朋友，都是生活在別的城市，多年前在成都買房，有投資和居住的雙重打算。

在去年一波波“壞消息”中，最終降價(jià)出手，相比高點(diǎn)損失幾十萬(wàn)，但相比當(dāng)年買入價(jià)，也翻了倍。

房?jī)r(jià)上升階段，資產(chǎn)持有越多越好，在下降階段，拋售也會(huì)成為大多數(shù)人的選擇。

手上有一套或者兩套足以，不愿意持有更多資產(chǎn)，特別是高負(fù)債群體。

所以，2023年成交數(shù)據(jù)雖然創(chuàng)新高，背后反映的其實(shí)是“穩(wěn)”的心態(tài)，房子也逐漸回歸到“居住”本質(zhì)。

02

從2023年二手房市場(chǎng)，我們看到一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息。

好消息是，成都底層購(gòu)買力，非常強(qiáng)勁，這得益于成都的“人口紅利”。

人之所以愿意聚集成都，得益于良好基礎(chǔ)設(shè)施，包括教育、交通、公園、娛樂(lè)、產(chǎn)業(yè)等等。

壞消息是，成都的房?jī)r(jià)也繃不住，至少多數(shù)二手房都要“割肉”才能出貨。

當(dāng)然，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這也不算壞消息，對(duì)于買家，反而是好消息。

這一好一壞，在2024年還將繼續(xù)，價(jià)格以穩(wěn)為主，甚至繼續(xù)回調(diào)，成交上仍然保持高位。

這里說(shuō)的高位，并不是指2024年，還能在22萬(wàn)套基礎(chǔ)上沖高。

時(shí)間稍微拉長(zhǎng)點(diǎn)看，2022年15萬(wàn)套已經(jīng)是當(dāng)年新高，再往前則多年徘徊在10萬(wàn)套左右。

2023年的22萬(wàn)套，是三年疫情壓抑之后的爆發(fā)，可以視為異常值。

因此2024年，二手房成交量，應(yīng)該在15萬(wàn)-20萬(wàn)套之間，也會(huì)是非常好的成績(jī)。

為什么會(huì)有這樣的判斷？

第一，2127萬(wàn)常住人口，為購(gòu)買力提供了強(qiáng)大支撐，居住需求仍然強(qiáng)勁。

第二，更關(guān)鍵的是，這種需求，新房完全不能滿足。

新房面積大，價(jià)格高，剛需別無(wú)選擇，只能在二手房市場(chǎng)尋求機(jī)會(huì)。

第三，有人擔(dān)心，2024年二手房成交量是否會(huì)斷崖式下跌？

理由是，2020年、2021年二手房成交均為5萬(wàn)套/年，歷史也曾上演。

答案是：2024年不會(huì)斷崖式下跌。

導(dǎo)致2020年、2021年二手低迷原因是“新房倒掛”，導(dǎo)致二手房被完全“拋棄”，才有7萬(wàn)人打新的盛況。

第四，二手價(jià)格還將“穩(wěn)中有降”。

大環(huán)境原因是一方面，產(chǎn)品是另一個(gè)重要原因。從去年開(kāi)始，逐漸放寬新房取證價(jià)格，新房品質(zhì)可以說(shuō)“突飛猛進(jìn)”。

好比，iPhone14都已經(jīng)上市了，iPhone6肯定是越來(lái)越不值錢了。

2024年“二手房”一句話預(yù)判：

價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量維持高位，但要超過(guò)2023年難度大。

買房子住，房住不炒，大勢(shì)所趨。

03

再說(shuō)新房。

如果用一句話來(lái)概括便是：新房“豪宅化”！

新房市場(chǎng)，在2023年明顯和“二手房”分道揚(yáng)鑣。

2023年新房套均成交面積已經(jīng)來(lái)到133㎡，中心城區(qū)的戶均面積已經(jīng)超過(guò)137㎡。

在主城 （5+2） 均價(jià)普遍站上3萬(wàn)的今天，137㎡意味著需要400萬(wàn)左右預(yù)算，新房“豪宅化”勢(shì)頭非常明顯。

并且， 2024 年“豪宅化”這一趨勢(shì)不是縮小，而是加大。

原因有以下幾點(diǎn)：

第一，供應(yīng)減少，供需矛盾其實(shí)是在加劇。

很多人覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，價(jià)格就會(huì)下降，實(shí)際問(wèn)題更復(fù)雜。

理解供需，是看透這一問(wèn)題的“好角度”。不少房企陷入“財(cái)務(wù)危機(jī)”，導(dǎo)致去年樓盤數(shù)量大為減少，供應(yīng)大幅下降。

上圖可以看到，2023年，全成都各區(qū)縣，基本都處于“供不應(yīng)求”局面，特別是主城5+2區(qū)域，比較明顯。

這就是為何主城置業(yè)門檻普遍來(lái)到三四百萬(wàn)的原因。

那么，2024年這一供需矛盾能否緩解？

答案是：不能。

2023年，成都土拍成交184宗地，面積9746.98畝，面積同比下降約24.3%。

也就是說(shuō)，2024年供應(yīng)量大約只有2023年的四分之三。

加上早年存量項(xiàng)目，比如紫境府、嘉悅匯、天府上城等清盤，2024年供應(yīng)量更少。

第二，面粉越來(lái)越貴，面包還會(huì)便宜嗎？

新房市場(chǎng)萎縮，是大勢(shì)所趨，但是面粉，也就是土地，卻越來(lái)越貴。

2023年，成都有6宗地，樓面價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)，這些地塊未來(lái)將賣到3.5-4萬(wàn)/㎡，在2024年一定會(huì)發(fā)生。

如中鐵建西派善成，即便在限價(jià)之下，搭上車位價(jià)格已經(jīng)來(lái)到4萬(wàn)/㎡，仍開(kāi)盤售罄。

金三某樓盤，預(yù)計(jì)四萬(wàn)單價(jià)，總價(jià)上千萬(wàn)，意向客戶早已經(jīng)超額。

地價(jià)越來(lái)越貴，說(shuō)到底還是“供需決定”。

第三，核心地段，更加值錢。

這一輪樓市調(diào)整前，大城市發(fā)展路徑基本一致，拼命“跑馬圈地”，壯大體量。

但是市場(chǎng)調(diào)整后，郊區(qū)概念“跌得最慘”。

比如，北京“北三縣”，環(huán)深“惠州”，環(huán)蓉“視高”……成為重災(zāi)區(qū)。

這些地方，實(shí)際居住價(jià)值不大，是被“風(fēng)吹上飛的豬”，風(fēng)過(guò)之后，摔得也慘。

真正保值的，仍是核心地段，比如金融城、攀成鋼、大源等地抗跌性最強(qiáng)。

今天，我們?cè)倩仡^來(lái)讀李嘉誠(chéng)這句“地段、地段，還是地段”，相信會(huì)有更深刻的理解。

數(shù)據(jù)上看，過(guò)去兩年，新房?jī)r(jià)格保持了24個(gè)月全部環(huán)比上漲。

2024年，隨著更多豪宅上市，價(jià)格還有進(jìn)一步提升空間。

為什么，在一片悲觀情緒中，價(jià)格還能“有升”呢？

前面說(shuō)了，未來(lái)的房子一定會(huì)“越來(lái)越豪”。

2023年是嚴(yán)格限價(jià)后，價(jià)格放寬的“第一年”，很多動(dòng)作仍然是“試探性”。

受限于“雙限地”，2023年品質(zhì)提升上多少會(huì)“瞻前顧后”。

隨著“雙限”取消，價(jià)格有更多“自主權(quán)”，也將刺激房企將“豪宅”進(jìn)行到底。

畢竟，這年頭，奢侈品巨頭已經(jīng)賺到盆滿缽滿； 同理，房地產(chǎn)也只有造豪宅才能賺更多。

04

最后，回到文章開(kāi)頭的問(wèn)題，為什么數(shù)據(jù)爆紅，體感卻“很差”。

站在買方的角度，在全面“豪宅化”的新房市場(chǎng)， 剛需大概率被排除在外，買房太難，體感當(dāng)然差。

對(duì)賣方來(lái)說(shuō)， 二手房掛牌數(shù)量激增，價(jià)格下跌，資產(chǎn)縮水，賣房也難，體感也差。

不過(guò)，買家在二手市場(chǎng)有很大議價(jià)空間，也有很多選擇，這也是二手房成交爆火的原因。

說(shuō)到底，這種體感差，源于“一二手之間差距拉大”帶來(lái)的“分裂”。這種“分化”在2024年，還將進(jìn)一步加劇。

「往期測(cè)評(píng)」

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