春節(jié)結(jié)束，整個(gè)樓市并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)于兇猛的營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，探房群最大的熱點(diǎn)就是東二環(huán)首開(kāi)香頌，安商房的隔離爭(zhēng)議。

正好打開(kāi)二手軟件，看到當(dāng)初那套特價(jià)的榕發(fā)烏山郡，中介發(fā)來(lái)已經(jīng)成交的消息，借此聊聊安商房的三大問(wèn)題，是否會(huì)越發(fā)明顯。

隔離問(wèn)題

關(guān)于隔離問(wèn)題，這個(gè)矛盾這幾年主要集中在安商房之前的樓盤(pán)，當(dāng)初這些項(xiàng)目配建安置房，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)潛規(guī)則，默認(rèn)通過(guò)鐵欄桿等隔離。

隨著安商房推出，隔離的違規(guī)，被更多的拆遷戶明白，也正因此造就不少隔離的爭(zhēng)議。

比如前幾年的世茂璀璨天城、魯一、金茂府等。

不同于這些項(xiàng)目，最近的首開(kāi)香頌是完全的安商房項(xiàng)目。

房企為了能夠更好對(duì)外銷(xiāo)售，在當(dāng)初銷(xiāo)售時(shí)候，就打算好了隔離，不同于其他的鐵欄桿、灌木等。

樓盤(pán)采取幾十米的假山，最終也造就了拆遷戶“愚公移山”的景象。

對(duì)于項(xiàng)目而言，由于還有不少商品房未賣(mài)，去化一直不理想，價(jià)格也出現(xiàn)較大下跌。

如今安商房隔離被拆除后，很明顯那些商品房在市場(chǎng)，預(yù)計(jì)只會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。

對(duì)于這種隔離，之前也聊過(guò)多次，基本無(wú)一例外都是違規(guī)。

當(dāng)爭(zhēng)議出現(xiàn)后，相關(guān)部門(mén)介入，拿出規(guī)劃圖紙，會(huì)發(fā)現(xiàn)全部都是違建。

最終，受到傷害的不是在售樓時(shí)隨意承諾的房企或者置業(yè)，而變成了最終的購(gòu)房者。

面對(duì)勢(shì)如破竹的拆遷戶，理站不住，力也拼不過(guò)。

隨著這幾年，土拍遇冷后，舊改回歸最早的模式，地塊拆分成純商+純安置，以后這樣的隔離問(wèn)題，預(yù)計(jì)也會(huì)少見(jiàn)。

當(dāng)初買(mǎi)入安商社區(qū)的商品房業(yè)主，也基本成了時(shí)代的眼淚。

房?jī)r(jià)問(wèn)題

對(duì)于安商房的隔離問(wèn)題，為什么商品房業(yè)主有如此大的反感。

很明顯還是房?jī)r(jià)，簡(jiǎn)單做個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比，就可以發(fā)現(xiàn)同一個(gè)項(xiàng)目，安商房和商品房的差價(jià)能達(dá)到1W左右。

這幾年安商房，每個(gè)板塊都有，其中東區(qū)、南二環(huán)、塔頭等是重災(zāi)區(qū)，選取幾個(gè)成交案例：

融創(chuàng)福州府D區(qū)：純安商，高層毛坯，成交1.36W，當(dāng)初商品房精裝售價(jià)2.7W
融信海納新潮C區(qū)：分棟安商，中層毛坯，成交1.32W，當(dāng)初商品房C區(qū)2.4W，B區(qū)精裝2.8W
世茂云潮：混合安商，中層毛坯，成交1.84W，當(dāng)初商品房售價(jià)3W
保利和光塵樾：分棟安商，中層毛坯，成交2.12W，當(dāng)初商品房售價(jià)3.2W
旭輝榕宸天著：混合安商，高層毛坯，成交1.49W，當(dāng)初商品房售價(jià)1.9W
濱江正榮府：分棟安商，高層毛坯，成交1.79W，當(dāng)初商品房售價(jià)2.9W+車(chē)位
榕發(fā)烏山郡：混合安商，高層精裝，成交2.89W，當(dāng)初商品房售價(jià)3.4W，高峰期二手4W

從這些安商房的成交案例，對(duì)比當(dāng)初同小區(qū)的商品房，即便存在戶型差異，精裝差異，但是高達(dá)1W左右的差價(jià)，對(duì)于商品房業(yè)主而言，在二手市場(chǎng)無(wú)疑是暴擊。

這里面更大的隱患在于，這還只是初期，福州前幾年大量供應(yīng)的安商房，還未集中辦證。

如果去查看掛牌情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)安商房的特價(jià)案例，更是層出不窮。

這也是為何商品房業(yè)主，要極力與安商房保持隔離的最大原因。

部分安商房項(xiàng)目，通過(guò)分區(qū)隔離的，還會(huì)采取商品房使用推廣名，安商房使用備案名等。

不管什么樣的操作，都是盡量減小安商房的影響度。

物業(yè)問(wèn)題

除了這兩個(gè)問(wèn)題外，還有一個(gè)就是物業(yè)問(wèn)題。

這里面涉及兩個(gè)點(diǎn)，在安商房時(shí)代下，不管是商品房還是安商房，物業(yè)費(fèi)基本形成一致。

不過(guò)對(duì)于此前的安置房+商品房的小區(qū)，會(huì)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)不同，安置房物業(yè)費(fèi)偏低。

隔離拆除，享受同樣的管理，不同的收費(fèi)，更加引爆矛盾，比如最近的金茂府。

當(dāng)然即便物業(yè)費(fèi)相同，同樣也會(huì)出現(xiàn)差異化。

比如融創(chuàng)福州府，純安商的BD區(qū)，被爆料配套用房被拿去出租做超市，社區(qū)保潔等也存在差異。

除了差異化問(wèn)題外，最大的還是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

近期從排尾兩大安商房，萬(wàn)科金域國(guó)際、陽(yáng)光城檀境，拆遷戶無(wú)法接受2.98元/平的物業(yè)費(fèi)。

官方給出的答復(fù)：安商房實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)的話題，這幾年福州新盤(pán)，基本沒(méi)有低于3元/平，部分甚至高達(dá)4元以上。

至于所謂的物業(yè)服務(wù)，可能跟所謂的物業(yè)費(fèi)，根本不成比例。

這點(diǎn)不管是安商盤(pán)還是純商盤(pán)，基本都是如此。

無(wú)非商品房業(yè)主，為了居住考慮以及未來(lái)的房?jī)r(jià)保值，最多讓物業(yè)整改，但是對(duì)于安商房業(yè)主而言，不少都是拿來(lái)出租，更多考慮的是資金成本。

可以預(yù)想，福州未來(lái)幾年，那些高比例的混合安商，或者分區(qū)的純安商盤(pán)，會(huì)出現(xiàn)集體停繳物業(yè)費(fèi)，最終回歸原始的廉價(jià)物業(yè)方案。

影響分析

關(guān)于安商房這個(gè)產(chǎn)物，從出現(xiàn)到結(jié)束，時(shí)間并不長(zhǎng)，當(dāng)初對(duì)于樓市的高房?jī)r(jià)，確實(shí)起到了一定的抑制作用，讓很多地緣剛需，能夠低于板塊均價(jià)上車(chē)。

只不過(guò)在推行的時(shí)候，供應(yīng)過(guò)大，區(qū)域過(guò)于集中，對(duì)于后續(xù)出現(xiàn)的隱患也沒(méi)有做到過(guò)多考慮。

目前來(lái)看，所謂的安置性商品房，看上去很理想，現(xiàn)實(shí)卻很矛盾。

強(qiáng)行把商品房業(yè)主和拆遷戶，兩種獲得方式不同的居住群體，混合在一個(gè)小區(qū)，引發(fā)了不少問(wèn)題。

對(duì)于拆遷戶而言，在貨幣紅利之后，迎來(lái)安商房，再到如今的高容積率純安置。

可能如今對(duì)比過(guò)后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)安商房，也是拆遷戶觸不可及的紅利。

回到2年前的文章，當(dāng)時(shí)海納新潮安商房低樓層1.4W，無(wú)證的特價(jià)刷屏。

當(dāng)時(shí)部分人覺(jué)得，安商房業(yè)主為什么會(huì)低價(jià)甩賣(mài)？

如今當(dāng)樓市遇冷，急于變現(xiàn)的拆遷戶，特別那些棚戶區(qū)舊改，一人多套房的區(qū)域，真正出貨的時(shí)候根本不會(huì)考慮獲得成本。

當(dāng)然這些房源，不僅僅影響同一個(gè)小區(qū)，年前探房群聊到100多W預(yù)算買(mǎi)哪里的房子。

東區(qū)、南二環(huán)的安商房，成了最匹配的產(chǎn)物。

放在以前，這個(gè)預(yù)算買(mǎi)2-3房，估計(jì)只能去遠(yuǎn)郊板塊，如今這些低價(jià)安商房，反而成了一個(gè)選擇。

對(duì)于低預(yù)算的剛需而言，配套一直都是首位。

即便安商房未來(lái)管理可能一般，但是至少大部分的社區(qū)建設(shè)、周邊配套，都遠(yuǎn)強(qiáng)于遠(yuǎn)郊盤(pán)。

可能這也是目前遠(yuǎn)郊盤(pán)，即便房?jī)r(jià)下跌，依然有價(jià)無(wú)市的體現(xiàn)。

安商房，讓城市拓展停滯。