新房越來越貴，新房豪宅化，是我們上期討論的話題。

可以嘗試猜一猜，成都主城買房的單套均價是多少？

試著問了下，身邊對市場還算了解的朋友，大多回答是350萬左右。

最近又看了一遍，貝殼研究院年前發(fā)布的“成都市場報告”，這里面更“顆粒度”的數(shù)據(jù)，或許更有感知。

先說答案，高天（高新+天府新區(qū)）套均價426萬；主城（傳統(tǒng)5區(qū)）套均價362萬。

是不是比想象的更高些，隨著“雙限地”取消，價格逐漸放開，“豪宅化”在未來一段時間，仍將是主流趨勢。

01

新房門檻，越來越高……

房價始終是大家最關(guān)心話題。

成都房價，有兩個非常明顯的特點(diǎn)：一是價格“極度分化”；二是新房門檻越來越高。

首先，分化體現(xiàn)在區(qū)域上，也就是“地段”之間差價越來越大。

最高的高天（高新+天府新區(qū)）一套新房均價426萬！

主城（傳統(tǒng)5區(qū)）次之，套均362萬。

原因在于，新盤“豪宅化”傾向嚴(yán)重，加上優(yōu)質(zhì)地段越來越稀缺，單套總價飆升!

去年，中心城區(qū)新房套均面積已經(jīng)超過137㎡，新房“豪宅化”在2024年還將延續(xù)。

▲中心城區(qū)套均已超137㎡

“分化”的另一頭，遠(yuǎn)郊新房套均96萬，只有主城兩成出頭，并且遠(yuǎn)郊最近幾年沒有上漲，甚至呈微跌趨勢。

高天一套新房相當(dāng)于4.4套遠(yuǎn)郊，或者相當(dāng)于2套近郊。

“主城”與“郊區(qū)”的差距進(jìn)一步拉大。

其次，新房和二手差距也在變大。

在新房門檻不斷飆升的過去5年，二手走勢非常平穩(wěn)，只有“高天”二手算是特例。

“高天”為何能走出獨(dú)立行情？

這很好理解，因為“高天”二手房普遍新，價格更貴在情理之中。

最近5年如果買除了高天之外的二手房，上漲空間普遍非常有限，房子更多回歸居住功能，二手投資溢價不明顯。

02

房地產(chǎn)沒落了，但行業(yè)依然很大、很大……

去年，大伙對房地產(chǎn)的印象，就兩個字——“沒落”。

但從數(shù)據(jù)來看，成都“異常堅挺”。

這份報告顯示，成都一二手交易總額破6000億。

這意味著什么？

成都2023年全年GDP2.2萬億，約占總額GDP的30%。

討論“房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)”并不重要，重要的是這頭“大象”依然很大，很大……

6000億交易金額，來自一二手總計超4000萬平米的超大成交量。

算下來，成都一二手房均價在1.5萬/㎡。

當(dāng)然，均價是有欺騙性的，1.5萬并不能說明成都置業(yè)容易。

如此高的成交體量，在并不好的2023年，讓成都跑出“獨(dú)立行情”。

成都的市場有多活躍？

無論是新房，還是二手銷量（這里都指面積），都遙遙領(lǐng)先其它城市。

二手房，排在成都之后的是上海、北京、南京、佛山……

新房，排在成都之后的是杭州、西安、武漢、天津……

大家請注意，二手和新房雙雙殺進(jìn)“前五”的選手，只有成都。

因為一二手之間，多少有替代的成分。

比如上海新房少，二手就賣得好；杭州新房賣得多，二手就差一些。

成都兩項第一，說明成都市場的需求“非常巨大”，市場極度活躍。

這也是為何，越來越多房企把成都作為“重點(diǎn)城市”，“核心城市”。

03

成交“非�；钴S”背后，誰在買呢？

最直觀的是，買房年齡提升，似乎年輕人不急于買房……

從購房人群來看，20-40歲的年輕人依然是絕對主力。

不難猜測，首次置業(yè)，以及婚房，仍然是買房的重要目的。

不過，明顯的是40-60歲的置業(yè)群體占比上升。

這很有可能源于三個原因：

一是，前面講到的買房門檻高，年長人群有更多的積累，有更強(qiáng)的實(shí)力。

二是，越來越多的年輕人，父母留下的房產(chǎn)已經(jīng)足夠居住，買房并非必選項。

三是，不買房的年輕人正在變多，租房成為更有性價比的選擇。

人群搞清楚了，他們喜歡買什么樣的房子呢？

從房價的區(qū)間來看，100-300萬住宅成交的占比在大幅度下滑。

350-500萬區(qū)間住宅，則成為最強(qiáng)勁的“增長”類型。

這說明，住宅消費(fèi)升級的跡象明顯，新房改善屬性明顯。

另一方面，這和供應(yīng)也有關(guān)系。

看高天426萬、主城362萬套均價，有理由相信100-300萬之所有極具萎縮，在于供應(yīng)本身的大幅下降。

04

創(chuàng)紀(jì)錄交易量背后，卻有異常值：“低頻”交易。

為何“火熱交易”背后不是“高頻”，反而是“低頻”？

一個原因是，掛牌房源體量大，雖然交易低頻，但架不住底數(shù)大，成交量仍然可觀。

具體來看：

賣房，成交平局時間165天，5年前是107天，拉長了58天。

買房，平均成交時間53天，5年前是33天。

這說明現(xiàn)在買房普遍更加“謹(jǐn)慎”，即便市場上可挑選的范圍更大。

這意味著現(xiàn)在是“買方市場”。

當(dāng)然，這里面需要注意一個情況，部分老破小“掛牌幾年”也沒有賣出去，“僵尸房”無形中拉長了“成交周期”。

這也是“分化”的表現(xiàn)之一。

即便成交周期拉長，但真正的“好房子”仍然稀缺，一房難求。

看似數(shù)量龐大二手，真正優(yōu)質(zhì)房源仍然很少，按照貝殼的統(tǒng)計，各方面優(yōu)秀的房源只有不到2%。

這一點(diǎn)，我們在此前的稿件，也多次提到：5年內(nèi)次新房，占比大概也就在5%左右。

記住，好房仍然是極少數(shù)。

「往期測評」

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