作者|kangins

優(yōu)秀行業(yè)標(biāo)桿房企萬科再次站在懸崖邊！

在民營房企優(yōu)等生碧桂園被債權(quán)人提前清盤后，作為混合制行業(yè)標(biāo)桿的萬科再陷債務(wù)危機的傳聞：

萬科尋求一筆原定于2023年12到期經(jīng)協(xié)商延期3個月至今年3月到期的債務(wù)再度展期時被拒。

2月底，據(jù)Reorg消息：萬科正與部分貸款機構(gòu)（主要是保險公司）進行非標(biāo)債務(wù)展期談判，以延長其非標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)的期限；原定于2023年12月到期，延期3個月至今年3月到期，隨著到期日再次臨近，由萬科董事長郁亮帶領(lǐng)一眾高管團隊前往北京與監(jiān)管機構(gòu)會面，并與債權(quán)人就潛在的資產(chǎn)處置進行談判，而據(jù)房地產(chǎn)圈子今日瘋狂流傳出的一張微信聊天截圖(評論區(qū)回復(fù)“VK”獲�。�顯示：

債權(quán)人拒絕了萬科要求再次展期的要求!

天雷滾滾，房地產(chǎn)行業(yè)最先喊出“活下去”口號的萬科若發(fā)生債務(wù)違約，其行業(yè)地震不亞于恒大之初對房地產(chǎn)行業(yè)的震撼開場，而顯然：

這是一場市場再也承受不起的超級核打擊！

如果從相關(guān)外圍指標(biāo)來看，天然就有大量渠道信息的優(yōu)勢的債券市場顯然已然開啟了預(yù)警模式，多只萬科境內(nèi)債出現(xiàn)下跌：

1、“21萬科02”連續(xù)兩日下跌，周五（3月1日）收盤67.9元，較1月初96.7元暴跌近30%，創(chuàng)下該券最大歷史跌幅；

2、“22萬科01”周五收盤（3月1日）85.67元，較一周前最高點100.01元跌幅近15%；

3、“20萬科06”等多只萬科債券近期均創(chuàng)新低。

而這或許與萬科的小作文密切相關(guān)。

無奈下的絕地求生

在當(dāng)前房地產(chǎn)融資端不暢的情況下，銷售收入是保證房企債務(wù)不違約的最后城堡，我們來看兩組數(shù)據(jù)：

1、2023年萬科的全年銷售3504億，平均到每個月近約300億，而且?guī)缀趺總�月的銷售情況基本上節(jié)奏保持地很好；

2、2024年開始，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科前兩個月的銷售額分別是194.5億、117.8億；

從數(shù)據(jù)來看，2024年兩個月合計銷售312.2億，幾乎相當(dāng)于2023年的一個月的銷售額，而萬科今年上半年美元債的償付高峰期則在3月\6月，需要分別償付6.3億美元/6億美元，折合約90億人民幣。

即將到來，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，大約90億人民幣的償債高峰即將到來。

有人在想，才90億，萬科賬上還趴著1000億的現(xiàn)金，市場究竟在擔(dān)心什么？

市場在擔(dān)心什么？

十次危機九次地產(chǎn)。

這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機始自恒大的流動性危機引發(fā)的行業(yè)債務(wù)危機，從2021年9月到現(xiàn)在，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)存在兩個核心的問題：

流動性不足+需求不足

如果說，流動性不足導(dǎo)致房企資金沉淀在土地和爛尾樓從而危及流動性問題；那么，銷售端導(dǎo)致的需求不足則會導(dǎo)致房企資金沉淀在現(xiàn)房上從而危及流動性問題。

顯然，對于萬科的主要擔(dān)憂在于后者。這次的市場擔(dān)憂與此前萬科10月底面對美元債在二級市場收益率大幅提升時的擔(dān)憂是類似的：

截止至2023年三季度末，公司在手現(xiàn)金1037億，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍，且年內(nèi)公司已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅僅3.8億元。

市場并不是擔(dān)心你當(dāng)前手上的現(xiàn)金是否足夠覆蓋短債，而是擔(dān)心：

2022年底萬科手上在手現(xiàn)金還有2000億+

僅僅一年時間不到，便消耗了一半，當(dāng)前萬科的銷售額幾乎腰斬的情況下，在手的現(xiàn)金流在持續(xù)還債的壓力下，還能堅持多久，畢竟，從房地產(chǎn)行業(yè)的流動性危機到當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債表危機，后續(xù)該怎么辦？如果提升市場的信心從而促進銷售的回暖則成了關(guān)鍵。除了一部分現(xiàn)金流除了償債外，還會繼續(xù)快速固化到現(xiàn)房中，這才是市場的擔(dān)憂之所在。

萬科在行動

這次由萬科董事長郁亮帶領(lǐng)的高管團隊除了與債務(wù)人進行緊急磋商外，顯然還在爭取高層的政策空間，債務(wù)人方面吃了一鼻子灰，但是好在高層對于優(yōu)秀房企萬科支持的態(tài)度還是非常明顯的，幾乎同一時間，萬科公告：

擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行工作，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于……的在建項目或前期成熟的新項目。

這里劃重點：

1、這次募集的錢是在建項目或前期成熟的新項目，翻譯一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到證監(jiān)會的受理通知書，顯然，這效率也是沒誰了；

當(dāng)然，萬科能尋求高層的定向紓困，既與自身作為房企中的標(biāo)桿地位密切相關(guān)，又與其自身的清晰認(rèn)知密切相關(guān)：

自助者天助之

與萬達的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科剛是一出手就是將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時50%股權(quán)的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴(yán)重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠(yuǎn)高于第二名深圳印力中心。

救急的程度不同。

寫在最后

當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險推向未來，期待未來市場好轉(zhuǎn)來化解債務(wù)，以時間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機構(gòu)出臺了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求�！�

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，約6000個項目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調(diào)……

俗話說，信心比黃金更重要。對于當(dāng)下眾多嗷嗷叫的房地產(chǎn)企業(yè)們而言，比信心更重要的是：

黃金。