今年春節(jié)前后，我跟地產(chǎn)界的一些高層們拜年聊天。

在溝通中我發(fā)現(xiàn)一個新的現(xiàn)象：面對疲弱的市場，行業(yè)內(nèi)的各大企業(yè)都有相對一致的戰(zhàn)略判斷——那就是要對存貨進(jìn)行調(diào)倉。也就是說，大家在謹(jǐn)慎拿地的同時，把戰(zhàn)略儲備資源重新回到核心大城市的好區(qū)位的項目上。

春節(jié)開年后，一些新一線城市的土拍市場陸續(xù)出現(xiàn)了新的地王項目。這些現(xiàn)象的背后，就印證了大家的判斷：真正有競爭力的城市，在優(yōu)質(zhì)地段的好項目，再加持先進(jìn)的產(chǎn)品力，確實(shí)可以獲得不錯的市場結(jié)果。

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，中國地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到了調(diào)整期。如果在這個歷史階段來尋找行業(yè)的機(jī)遇，我想一個核心的機(jī)會還是在于大城市的高品質(zhì)終極住宅上。因?yàn)椴还芙?jīng)濟(jì)怎樣波動，大家對居住品質(zhì)升級的需求從未停止。人們通過一生的奮斗，不斷改善，最終住到稱心如意的好房子里，是絕大多數(shù)人的共識。

如今，國內(nèi)住宅的金融價值逐漸褪去，回歸到了使用價值的本源。如果站在消費(fèi)品這個層面上來認(rèn)知住宅地產(chǎn)，那么就要用一套新的邏輯來研判。

對于消費(fèi)品來說，在現(xiàn)代化規(guī)模制造的浪潮下，大多數(shù)是價值便宜的快速消費(fèi)品。而具備保值價值的就是用新材料、新工藝和匠心精神營造的奢侈品。縱觀歐美、日本的經(jīng)濟(jì)走勢，中國未來大概率會進(jìn)入進(jìn)行K型分化，這種分化的結(jié)果就是普通產(chǎn)品會進(jìn)入極致的性價比內(nèi)卷戰(zhàn)，而一部分稀缺小眾的高端產(chǎn)品反而會保值，走出獨(dú)立的行情。

當(dāng)代的豪宅如同奢侈品一樣，往往是能夠打敗時間的存在。

過往在行業(yè)界，有一整套對豪宅產(chǎn)品的評價標(biāo)準(zhǔn)，涉及到地段、建筑、景觀、室內(nèi)、配套等多個方面。只有各項分?jǐn)?shù)都優(yōu)秀，才能是夠上豪宅的門檻。

但如果我們用奢侈品的打造邏輯來認(rèn)知豪宅產(chǎn)品，上述陳舊的評判標(biāo)準(zhǔn)就需要做調(diào)整，他們應(yīng)該是這樣的：

第一，極度稀缺的資源占有；

第二，獨(dú)一無二的審美感受；

第三，前所未有的消費(fèi)體驗(yàn)；

第四，具有符號意義的圈層聚落。

最近我正好復(fù)盤了香港置地在重慶極富盛名的豪宅項目啟元，對于一向以長期主義為價值觀、極度偏執(zhí)產(chǎn)品力的香港置地來看，他們對啟元的創(chuàng)作過程，確實(shí)讓我眼前一亮?？梢哉f，香港置地又給中國的地產(chǎn)業(yè)同行們好好上了一課。

圖：啟元 I20-1/06地塊 夜景實(shí)景 來源：香港置地

接下來我們來分析一下，這個當(dāng)?shù)刈罹邆髌鏆赓|(zhì)的項目，是怎樣破局重慶，又進(jìn)一步引領(lǐng)中國豪宅產(chǎn)品的未來的？

極度稀缺的地段選址

城市是現(xiàn)代文明的搖籃。雖然全球城市都經(jīng)歷過一輪城市擴(kuò)張和蔓延，但反觀現(xiàn)代的倫敦、紐約、巴黎，城市更新和回歸都市中心，已經(jīng)成為一種主流的發(fā)展浪潮。只有在市中心，才會使信息、產(chǎn)業(yè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套高度聚集。

在評價豪宅產(chǎn)品的所有標(biāo)準(zhǔn)中，第一重要的還是地段和選址。上海的翠湖天地、世貿(mào)濱江、湯臣一品、蘇河灣這些名滿天下的豪宅，無一不是占據(jù)了市中心的核心區(qū)位。

所謂“大隱隱于市”，在現(xiàn)實(shí)意義上講，意味著好的區(qū)位一定會享有便捷的城市服務(wù)體系和發(fā)達(dá)的商業(yè)配套。

而對于山城重慶，這樣一個城區(qū)面積廣大的核心城市，近兩年在經(jīng)歷多級化擴(kuò)張之后，也在重新夯實(shí)產(chǎn)業(yè)，回歸中心城區(qū)。啟元所在的觀音橋商圈，是重慶無可爭議的心臟。觀音橋經(jīng)過20年進(jìn)階，商圈熱力指數(shù)已屬重慶第一。

2020年，香港置地拿下了觀音橋片區(qū)的核心地塊，從此，啟元開啟了它魔幻般的創(chuàng)新之路，銷售業(yè)績也是一路逆勢上揚(yáng)，領(lǐng)跑全城。

重新發(fā)現(xiàn)大城市中心區(qū)，啟元在戰(zhàn)略選址上，踩上了未來幾十年發(fā)展的正確節(jié)拍。所以說，真正的豪宅，在選址上看，從來都是遠(yuǎn)見卓識的。它與這個城市發(fā)展同頻共振，扼守著時代的脈搏。

圖：啟元I20-1/06地塊 夜景實(shí)景圖 來源：香港置地

新豪宅的價值核心，

在于創(chuàng)新的戰(zhàn)略思維

對于很多地產(chǎn)項目來說，地段價值占到了項目總價值的70%，但對于豪宅卻不完全是這樣。豪宅的地段價值固然重要，但豪宅之所以是豪宅，還是因?yàn)樗麄兙邆淞送怀龅母呱莓a(chǎn)品價值的屬性。所以從這個意義上看，真正豪宅的產(chǎn)品價值應(yīng)該占到總價值的50%。

而從高奢的產(chǎn)品價值角度來看，極好的審美感受和消費(fèi)體驗(yàn)是非常重要的。僅僅保持普通的高品質(zhì)，不可能成為一個引領(lǐng)型的的豪宅作品。好的作品應(yīng)該有擊中大家內(nèi)心深處的情緒，它本質(zhì)上應(yīng)該深藏一種情緒價值和文化價值。

啟元在豪宅的創(chuàng)新上，給我們最大的啟發(fā)就是他們非常清楚豪宅的下一步的戰(zhàn)略價值是什么？那就是文化和審美上的全面超越。

這種超越是一種建構(gòu)在核心競爭力上的體系性的布局。從立面到景觀，從室內(nèi)到地庫，從花園到配套，一氣呵成。啟元就是一個在各個細(xì)節(jié)中，都藏有深厚的主題性和文化濃度的一個項目。

圖：啟元 I20-1/06地塊夜景圖 來源：香港置地

極致美學(xué)+人文精神

=豪宅的全新價值錨點(diǎn)

用現(xiàn)代審美，結(jié)合全新工藝，再融入歐洲的文藝氣質(zhì)，是啟元打造主題價值的一個核心秘密。

接下來，我們來詳細(xì)拆解一下啟元的整體創(chuàng)作思路，可以說分為4大策略：

第一，用漂浮島嶼與空中花園提高項目的審美勢能。

重慶流派的產(chǎn)品主義創(chuàng)新一直走在中國的前列，最重要的是歸功于這里獨(dú)特的地形結(jié)構(gòu)。山城上下錯落、形態(tài)豐富的臺地結(jié)構(gòu)，給予了重慶的地產(chǎn)作品多維的空間張力。

觀音橋是一個極具煙火氣的城市中心商圈，要在這樣的鬧市中做有奢隱氣質(zhì)的豪宅，就需要構(gòu)建一種獨(dú)特的空間結(jié)構(gòu)。所以，啟元在觀音橋商圈的作品，就構(gòu)建了一座漂浮島嶼和一片空中花園。

圖：啟元 I20-1/06地塊夜景圖 來源：香港置地

在整體規(guī)劃上，啟元利用場地高差，通過退臺的手法構(gòu)建了的新平面，這讓啟元騰空于觀音橋商圈街道地面的煙火氣。這樣做的最大好處就是樹立了一種邊界感，形成了一種儀式感，同時也可以給整體場域降噪。

同時，這種跌落的多層的空間結(jié)構(gòu)，又給項目配套創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的空間場域，形成了一個個島狀商業(yè)空間，把社區(qū)的整體配套在這里集中解決了。

圖：啟元 I20-1/06地塊 實(shí)景圖 來源：香港置地

穿越過這一組退臺綠島后，就進(jìn)入到社區(qū)的入戶平面層。在這層躍起的平面上，啟元修建了一組類似巴比倫空中花園的秘境景觀，形成了一個城市中心極核地帶的漂浮島嶼。

這樣多層的平面和漂浮在水面上的自然花園的組合，使得項目的整體場域空間升騰出一種微度假的氣場。這種與周邊場地形成小鳥瞰的視角，構(gòu)建了一種獨(dú)特的差異化。

圖：啟元 I20-3/08地塊 空中景觀實(shí)景 來源：香港置地

第二，用優(yōu)雅的弧線，構(gòu)建出極具辨識度的外立面。

從歷史上看，在奧古斯都時期，羅馬帝國各地的凱旋門大多是特有的柱式與拱券的組合，這樣的構(gòu)圖組合就形成了各種弧線組成的平面。從那時起，西方建筑里對于弧線的優(yōu)雅構(gòu)圖，就穿越千年不變。

而對這類弧線美學(xué)的多維利用，就成了啟元最重要的符號特征。而在此之前，幾乎沒有豪宅項目對弧線美學(xué)進(jìn)行如此廣泛的應(yīng)用，啟元因此開拓了一種豪宅的弧線美學(xué)的風(fēng)潮。

首先從項目的整體立面來看，啟元通過晶瑩而通透的巨幅鍍膜玻窗，飄逸又靈動的鋁板在材質(zhì)，同時還有飾線條曲度的統(tǒng)一性亦或是收口收邊的工藝細(xì)節(jié)，形成了靈動曲面，以及那些隱匿在高光下、并不被人矚目的金屬格柵，形成了鉆感光幕和優(yōu)雅的流線造型。

而在戶型上看，很多戶型都具備270度無柱的弧角，這樣的設(shè)計使得戶型內(nèi)往外眺望，具有超寬的城市視野，而且從外部看到這樣的戶型立面，會有一種如同跑車、游艇、太空倉般的后工業(yè)主義的設(shè)計質(zhì)感。

這樣的先進(jìn)材料和弧線的質(zhì)感，形成了啟元對古典美學(xué)的現(xiàn)代性表達(dá)。

圖：啟元 I20-1/06地塊 外立面細(xì)部 來源：香港置地

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型樣板間實(shí)景圖 來源：香港置地

不僅在建筑外立面上，項目的入戶大廳、接待吧臺、休憩空間，也都用不同材質(zhì)和方式的優(yōu)雅弧線傳遞著不同的功能。

圖：啟元 I20-1/06地塊 接待吧臺 來源：香港置地

第三，入戶的儀式感與藝術(shù)性。

是否有入戶的儀式感，是豪宅和普通高品質(zhì)住宅的另一個分界點(diǎn)，正所謂“宅以門戶為冠帶”。所有豪宅必須構(gòu)建的一種自己的形式序列結(jié)構(gòu)。對于啟元來說，小區(qū)大門、候梯大堂和車庫入戶大廳，都是進(jìn)行主題場域空間營造的關(guān)鍵部位。

而在這樣的關(guān)鍵部位，啟元同樣用了古典藝術(shù)的方式進(jìn)行了多層次的滲透，讓業(yè)主歸家過程中，沉浸在一種藝術(shù)的熏陶之下。

首先，啟元的入戶大門（二期）設(shè)計得如同一扇藝術(shù)博物館的大門。

啟元臨崖歸家殿堂高約14米，兩面約14米高迎賓景墻，由昂貴的意大利?普拉達(dá)綠奢石雕琢而成，以自然天工勾勒極享底色；搭配長金屬拉絲鏈條，宛如鎏金飛瀑從天外降落，形成了一種藝術(shù)感濃郁的氣場。

?圖：啟元 I20-3/08地塊 入戶大門（二期） 來源：香港置地

其次，啟元的內(nèi)部每一棟的候梯大堂，也是其泛會所的架空層，都配置成頂奢藝術(shù)酒店般的休閑空間。而在架空層的外側(cè)，就有著漂浮花園里的下沉的庭院、跌水的瀑布、水岸的汀步和樹型綽約的喬木，從這里可以轉(zhuǎn)換出社交聚會的場域。

圖：啟元 I20-1/06 地塊 一期（架空層） 來源：香港置地

最特別的是，在啟元二期每棟樓架空層的處理上，并沒有止步于一期的空間藝術(shù)美學(xué)的營造方式，而是進(jìn)一步進(jìn)行了升級迭代。他們別出心裁把這里創(chuàng)造成了多個極具藝術(shù)氣質(zhì)的展廊，這在整個重慶市場都屬于首創(chuàng)。

比如，在二期5#樓樓王的架空層藝術(shù)空間內(nèi)，精心陳列著四根來自歐洲古建筑的羅馬柱構(gòu)件，而羅馬柱作為歐洲古典時期最重要的建筑符號，是古羅馬時期財富、力量和尊嚴(yán)的象征。

圖：啟元 I20-3/08地塊 架空層藝術(shù)展廳 來源：香港置地

作為現(xiàn)代歐洲的雛形，在希臘、羅馬時代的雅典學(xué)院、萬神殿、斗獸場、神廟等這批世界文化遺產(chǎn)，穿越了千年后，成為了人類文明的價值瑰寶。如今，這些羅馬藝術(shù)中的古典柱式、拱券形制、穹窿之眼等藝術(shù)符號，化解為一種風(fēng)靡全球的當(dāng)代藝術(shù)審美的符號，代表著宏大格局之下的優(yōu)雅與細(xì)膩。

圖：羅馬萬神殿

圖：啟元 I20-3/08地塊 架空層的藝術(shù)展廊

這種將真古跡藝術(shù)陳列于豪宅的做法，奠定了整個場域空間的文藝氛圍的質(zhì)感和厚度，在重慶也屬首創(chuàng)。于此同時，在其他幾個樓棟的架空層處理上，香港置地也引進(jìn)10多位藝術(shù)家進(jìn)行藝術(shù)布展，分別從在繪畫、裝置、聲光、雕塑方面進(jìn)行藝術(shù)陳展。

第四，獨(dú)具開創(chuàng)性的藝術(shù)館式室內(nèi)設(shè)計。

啟元對藝術(shù)審美的不僅在外，而且深入到每一個住戶的核心。這點(diǎn)從項目的三個主要戶型的藝術(shù)創(chuàng)意上，就能看到啟元的別具匠心。如今，啟元推售的每個戶型的設(shè)計風(fēng)格靈感，都來自于一個歐洲美術(shù)館的世界名畫。

例如，建面約194㎡的傳世系四室戶型，它的設(shè)計靈感就來自倫敦市政廳美術(shù)館的藏品，英國著名畫家洛德?萊頓的《母親與孩子》，整幅畫面糅合了古典主義與印象派的風(fēng)格。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型樣板間實(shí)景 來源：香港置地

于此同時，這個戶型還進(jìn)行了270°視野的全景艙設(shè)計，整個屋內(nèi)的景觀視野也從大景到全景進(jìn)行了升級。

啟元 I20-3/08地塊 270度視野全景艙戶型 來源：香港置地

并且倫敦藝術(shù)學(xué)院院長RobPepper為項目定制的版畫《重慶回響》,也是「全景艙藝術(shù)私宅」的交付標(biāo)準(zhǔn)，這種連帶藝術(shù)品交付的方式，也是重慶首例。

圖：I20-3/08地塊 建面約194㎡戶型實(shí)景圖 （重慶回響版畫）

（該戶型每套都有此定制版畫的復(fù)制品）

而建面約170㎡的戶型的設(shè)計風(fēng)格，則來自巴黎奧賽美術(shù)館的藏品，印象派之父愛德華?馬奈的《伯斯?莫里索拿著扇子》。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約170㎡戶型樣板間實(shí)景圖 來源：香港置地

值得一提的是，香港置地在啟元的所有室內(nèi)設(shè)計中，也是首創(chuàng)把奢石作為一種重要的交付標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了廣泛運(yùn)用。而普通豪宅里的奢，在啟元就變成這里的“高定標(biāo)準(zhǔn)配置”。

啟元之所以如此使用奢石裝飾，主要還是來自于羅馬時代的藝術(shù)思潮。

在維特魯威的名著《建筑十書》中記載，古羅馬第一任皇帝奧古斯都大帝雄心勃勃，在他統(tǒng)治下的羅馬是個黃金時代，經(jīng)濟(jì)上最為富庶，他在羅馬境內(nèi)興建公共設(shè)施，修建廟宇，構(gòu)建四通八達(dá)的路網(wǎng)，要把羅馬建設(shè)成一座大理石的城市。

奧古斯都選擇使用大理石來建造城市，還是因?yàn)榇罄硎鳛橐环N高貴、華麗的建筑材料，非常適合用來建造宏偉壯麗的建筑，他想以此來展示自己的權(quán)威和功績。時光穿越千年，直至今日，大理石也是創(chuàng)造富有藝術(shù)感和美感建筑作品的首選材料。

而這樣的奢石們在啟元項目上，也構(gòu)成了他們的「壓艙石」。這種貴重資產(chǎn)因大理石的臻裝更加值錢、雋永，和項目一樣，足以穿透時間。

在奢石的墻面裝飾方面，啟元引入了多種更高能級的進(jìn)口奢石：芬迪白、牛油果綠、達(dá)芬奇灰、威尼斯棕等等。

芬迪白裝飾電視墻、達(dá)芬奇灰裝飾西廚島臺，胡桃木裝飾西廚電器柜體。兩處進(jìn)退空間形成的反差關(guān)系是整個公區(qū)空間視覺沖擊力的巔峰，奢石的典雅靈動與木質(zhì)的古樸厚重把底蘊(yùn)很好的表現(xiàn)了出來。

圖：啟元 I20-3/08地塊 建面約245㎡展示樣板間實(shí)景圖 來源：香港置地

總結(jié)

復(fù)盤完重慶啟元這個項目，給我兩點(diǎn)最大的感受。

第一，豪宅之所以是一件奢侈品，不僅在于稀缺，更在于其持續(xù)自我迭代。

早在2021年，啟元初入市場，就以在重慶市場從未出現(xiàn)的創(chuàng)新產(chǎn)品，一改早期市場認(rèn)知，在觀音橋片區(qū)實(shí)現(xiàn)了前所未有的熱銷盛景。它第一次給重慶一個信號，那就是重慶未來的地產(chǎn)業(yè)，也會像上海、北京等一線城市一樣，逐漸地回歸“絕佳的產(chǎn)品和稀缺的地段”才是未來城市的核心價值的模式。

2022年，已經(jīng)得到市場認(rèn)可的啟元，又在二期做了全面的升級，以藝術(shù)品的方式進(jìn)行交付，并以同面積段戶型產(chǎn)品的迭代和全景艙等多個創(chuàng)新手法，進(jìn)一步引領(lǐng)市場。

而到2023年，啟元又以新古典主義的藝術(shù)展示作為突破口，將藝術(shù)陳列、古跡搬進(jìn)架空層，用藝術(shù)手段不斷提升項目的價值感。

進(jìn)入2024年，啟元一方面繼續(xù)推出了與以往不同的新品，另一方面，已經(jīng)極具口碑的全景艙和世家系產(chǎn)品，啟元也將做一次升級。

所以，啟元入市的這幾年來，一直在給出重慶的“首例”，他們并沒有停留在之前的功勞簿上，而是不斷激勵自己，持續(xù)創(chuàng)新迭代。

第二，啟元不僅是一個豪宅精品，更是一幅關(guān)于美學(xué)的藝術(shù)畫卷。

美學(xué)大師朱光潛在他的名著《西方美學(xué)史》中，談到了人們對美的認(rèn)知的五種階段。在早期古典主義時代，美在于物體形式，而到了新柏拉圖主義和理性主義時期，美在完善；進(jìn)入英國經(jīng)驗(yàn)主義：美即愉快；而德國古典美學(xué)則認(rèn)為美在理性內(nèi)容表現(xiàn)于感性形式，最終，俄國現(xiàn)實(shí)主義談到，美即是生活。

所以，無論是物化的形式感、內(nèi)心的愉悅度還是認(rèn)知上完善和理性的交織，他們匯總在一起，構(gòu)建成了一幅幅生動的生活的畫卷。

而啟元在各個細(xì)部所用的弧線、奢石、拱券、樹形、鋪地、跌水、退臺、光影等所有元素，通過各種幾千張圖紙的設(shè)計創(chuàng)意，折合成一幕幕的場景，都是讓我們沉浸式的體驗(yàn)了“美即是生活”。

在這方面，啟元在藝術(shù)哲學(xué)上的追求，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了中國豪宅的當(dāng)下水平，我想在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，啟元都會是一個值得業(yè)界廣泛學(xué)習(xí)的經(jīng)典案例。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：//////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：/////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

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西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

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西北地區(qū)-西安：

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