這兩天，翻了一下貝殼找房2023年業(yè)績。

光看交易額、收入和利潤，貝殼找房表現(xiàn)真的十分亮眼。2023年，貝殼找房GTV同比增長20.44%，達(dá)到了3.14萬億元，增長主要來自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬億元，新房交易額僅增長6.65%。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)，很真實(shí)地反映了房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，2023年商品房銷售額11.66萬億元，同比下降6.5%。貝殼研究院自身測(cè)算數(shù)據(jù)中，全國二手房交易額為7.1萬億元，同比增長30%。

這還是有質(zhì)量的業(yè)績?cè)鲩L，四個(gè)方面數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來：

1、收入上看，貝殼找房收入增長28.2%至778億元，毛利增長57.25%至217億元，毛利率也增加了足足5.16個(gè)百分點(diǎn)至27.89%。實(shí)現(xiàn)上市以來首次虧轉(zhuǎn)盈，凈利潤為58.9億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤暴漲244.64%至97.98億元。

2、業(yè)務(wù)上看，二手房收入增長16.18%、新房收入增長6.62%；家裝業(yè)務(wù)成為了新的增長點(diǎn)，收入暴漲118%至109億元；新興業(yè)務(wù)收入暴增200%至84億元。

3、店、人產(chǎn)出比上，門店數(shù)量增加超過3300家、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增加3.36萬人，店均營收比由149.85萬元增至177.56萬元，經(jīng)紀(jì)人均營收比15.41萬元增至18.19萬元。

4、盈利上看，二手房賺錢能力由2022年1.53%略降到1.38%；新房賺錢能力保持在去年同一水平3.05%。核心業(yè)務(wù)房產(chǎn)交易利潤率均有所提升，二手房、新房利潤率分別增加7.34個(gè)百分點(diǎn)至47.2%、增加2.95個(gè)百分點(diǎn)至26.56%。

不得不說，貝殼找房靠著商業(yè)模式的成功渡過了下行周期。但是這份漂亮的盈利數(shù)據(jù)都是從加盟商、經(jīng)紀(jì)人手中扣下來的。

首先，去年，貝殼找房門店數(shù)量、經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)都在大規(guī)模鋪展，分別增加了超過3千家和3萬人，但很有可能是通過降低加盟費(fèi)和平臺(tái)服務(wù)費(fèi)的方式，引入加盟商和外部經(jīng)紀(jì)人。

有兩個(gè)證明事實(shí)，一是、貝殼找房自身已經(jīng)提交鏈家門店數(shù)量有所減少，還有內(nèi)部分傭成本與同期持平；二是、平臺(tái)服務(wù)、加盟服務(wù)相關(guān)收入沒有明顯增加，由35億元增加到51億元，外部傭金成本增加了約52億元。

52億元成本卻產(chǎn)生了多達(dá)5140億元的房產(chǎn)交易額，這樣的投入、產(chǎn)出比是十分劃算的。

其次，效益有了，下面就看如何提高利潤空間了，無非就是：向開發(fā)商提高市場(chǎng)渠道銷售費(fèi)用、提高消費(fèi)者傭金比例、提高門店服務(wù)費(fèi)用、減少人員，還有降低經(jīng)紀(jì)人傭金分成比例。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來說，貝殼沒有對(duì)開發(fā)商市場(chǎng)渠道、消費(fèi)傭金部門展開說明，不做推斷。門店服務(wù)費(fèi)用上面提及增加收入不明顯，有可能是保持不變。

同時(shí)，我們從社交平臺(tái)貝殼找房離職員工分享中也看到，貝殼找房反而是降低了加盟門檻，方便快速進(jìn)行門店和經(jīng)紀(jì)人鋪展。還有消息說，當(dāng)時(shí)推進(jìn)家裝業(yè)務(wù)的時(shí)候，將房產(chǎn)內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)移家裝業(yè)務(wù)中，也讓很多人選擇離開。

真實(shí)與否，還請(qǐng)知情人士留言說說。

那剩下的就是人員減少、經(jīng)紀(jì)人傭金部分。

在2021年11月、2022年5月，貝殼找房在研發(fā)、市場(chǎng)、運(yùn)營多個(gè)部門已經(jīng)進(jìn)行了兩輪大規(guī)模裁員，裁員比例達(dá)到了50%，人數(shù)超過了萬人。

所以，去年在大規(guī)模鋪展門店和人員下，不可能反著走。2023年，貝殼找房雇員人數(shù)由9.85萬人增加到了11.63萬人，其中經(jīng)紀(jì)人和支持人員增加了1.72萬人，占新增雇員比例的96.6%，應(yīng)付薪資和福利成本由9.58億元增加到了12.2億元。

以房產(chǎn)交易為核心業(yè)務(wù)的貝殼找房，想要提高收入，最有效直接的辦法就是降低經(jīng)紀(jì)人傭金比率。

對(duì)比房產(chǎn)交易收入、分傭情況，貝殼找房傭金分成從1.62%降到了1.51%。想要提高加盟商和外部經(jīng)紀(jì)人的積極性，肯定不會(huì)降低傭金分成，從1.28%提高到了1.29%，內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人卻從1.95%下降到了1.72%。

2023年通過鏈家完成的交易額達(dá)到了1.04萬億元，傭金分成一減少，收入立馬增加了近24億元。

行業(yè)下行中，貝殼找房給到加盟商的傭金分成不高，還降低內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人的傭金分成，底氣在哪里？

不用多說，憑借自身的行業(yè)支配力，對(duì)于市場(chǎng)渠道的掌控能力，貝殼找房這份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是很好的證明。

二手房交易額2.03萬億元、新房交易額1萬億元，對(duì)應(yīng)前面說的11.66萬億元和7.1萬億元，貝殼找房市場(chǎng)比例份額高達(dá)8.6%和28.6%。

這么高的市場(chǎng)占有率，足夠體現(xiàn)貝殼找房的市場(chǎng)支配能力了。

還有一點(diǎn)很重要的是，貝殼找房業(yè)務(wù)主要集中一二線城市，還要在全國交易額基礎(chǔ)上減去不少，分子不變分母減少，市場(chǎng)占有份額更加難以想象。

有這樣的能力，想要多少利潤，不是改改加盟要求、調(diào)調(diào)傭金分成就搞定了嗎？

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