地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

旅游在恢復(fù)

地產(chǎn)在調(diào)整

吃這兩碗飯的文旅航母

正在從虧損的泥潭中

奮力爬出

2024-4-2

今天下午的華僑城A2023年年報(bào)線上業(yè)績說明會(huì)，董事長張振高又一次缺席。

IR小哥哥告訴地產(chǎn)財(cái)富會(huì)，原本是安排了的，但張總臨時(shí)有事來北京開會(huì)所以沒能出席。

這是這位前保利大將上任華僑城后，交出的第二份連虧版成績單。

財(cái)報(bào)開篇的董事長致辭寫得文采斐然、熱血沸騰。

“若問何花開不敗，英雄創(chuàng)業(yè)越千秋?！?/p>

“積力之所舉，則無不勝也；眾智之所為，則無不成也?！?/p>

翻到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)部分，卻是迎面一盆冷水潑過來：

營收557億，同比下滑近三成

凈虧84億，歸母凈虧65億

加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率-9.9%

有息負(fù)債從1281億升至1334億

這還是那個(gè)手捧金飯碗、跟隨改革開放春風(fēng)一路走來的央企華僑城嗎？

圖源：雪球研報(bào)

乘得了時(shí)代的風(fēng)

接不住時(shí)代的灰

更冰冷的2022年年報(bào)，華僑城A遭遇上市以來首次年度虧損，一虧就是上百億。

嚇得深交所忙發(fā)問詢函，讓華僑城A解釋清楚原因。

華僑城A給出的“虧損合理合規(guī)”的答復(fù)，并沒有讓監(jiān)管部門滿意，隨后總會(huì)計(jì)師馮文紅離職。

2023年這份連虧財(cái)報(bào)發(fā)布前兩天，則是總裁王曉雯辭任，副董事長劉鳳喜代行總裁職責(zé)。

圖源：華僑城A2023年年報(bào)

鍋得有人背，華僑城也得繼續(xù)解決發(fā)展的問題。

擁有中國首個(gè)主題公園“錦繡中華”、世界之窗、深圳歡樂谷、東部華僑城等光輝戰(zhàn)績的華僑城，在業(yè)界是“文旅航母”般的存在。

從1989年改革開放初期，憑借“錦繡中華”主題公園投資神話一炮打響后，華僑城逐步摸索出了一條“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。

即用旅游資源帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，同時(shí)地產(chǎn)反哺旅游，并以這一模式低價(jià)獲取大量土地，快速實(shí)現(xiàn)全國復(fù)制。

1997到2020的二十余年間，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)雙雙蓬勃發(fā)展，華僑城乘著時(shí)代的東風(fēng)扶搖而上，營收從1.6億提升到804億，歸母凈利潤從0.61億增至126.85億，復(fù)合增速都在30%上下。

前任董事長 段先念 用他擅長的“曲江模式”，帶領(lǐng)華僑城邁進(jìn)千億軍團(tuán)，為華僑城博得“文旅航母”的聲名，同時(shí)也給現(xiàn)任 張振高 留下了一個(gè)相當(dāng)棘手的攤子。

2020年后，旅游受困于疫情，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整，時(shí)代的風(fēng)轉(zhuǎn)而變成時(shí)代的灰，落到了華僑城身上，成為壓垮這艘文旅航母的五指山。

2021年以前還是50%以上的毛利率，如今兩大板塊均已跌破20%線

2021年開始出現(xiàn)利潤大幅下滑，2022年凈利潤虧損128億，通過大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，填埋過往肆意擴(kuò)張留下的坑，由此引發(fā)了包括企業(yè)內(nèi)部問題、深圳歡樂谷事故、投資者關(guān)系緊張等一系列內(nèi)憂外患。

今年再虧下去

就要ST了！

旅游業(yè)的恢復(fù)及熱度，已經(jīng)在去年尤其是今年春節(jié)期間燃起了熊熊烈火。

這把火也照進(jìn)了華僑城A的年報(bào)里：

2023年報(bào)告期內(nèi)，公司旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客9365萬人次，同比2022 年提升51%。

旅游綜合收入超過房地產(chǎn)，占了年度營收大頭。經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，雖然依舊虧損，但虧損額同比減少44億。

好跡象是好跡象，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)還是想問一句：

吃旅游和地產(chǎn)這兩碗飯的華僑城，也過于看天吃飯了吧！就沒一點(diǎn)經(jīng)營彈性和發(fā)展韌性嗎？

看得出來，張振高治下的華僑城，正在積極應(yīng)對(duì)和解決這個(gè)問題。

過去一年，華僑城通過厘清各業(yè)務(wù)板塊的資產(chǎn)關(guān)系和管理邊界，提升資源配置效率，推動(dòng)資源和力量向優(yōu)勢區(qū)域集中。

對(duì)存量在運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)行管理重組，即原來歸城市公司管的運(yùn)營類項(xiàng)目，分別歸到歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)這五大專業(yè)化運(yùn)營管理平臺(tái)進(jìn)行集中管理，酒店公司的存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)公司移交。

這樣，各事業(yè)部承擔(dān)資產(chǎn)主體責(zé)任，專業(yè)化公司承擔(dān)運(yùn)營提升責(zé)任，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

目前，華僑城已經(jīng)完成了超50個(gè)存量在營項(xiàng)目的管理重組。

但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，華僑城要面對(duì)和解決大量三四線城市沉淀的存貨。

比起一二線城市，當(dāng)下的三四線城市去化壓力，是讓碧桂園都承受不住的程度。

對(duì)于三四線城市的去化問題，華僑城方面回復(fù)地產(chǎn)財(cái)富會(huì)：

以幾線城市來劃分可能不夠精準(zhǔn)，有些屬于交通樞紐型或者有獨(dú)特旅游資源優(yōu)勢的三四線城市，市場表現(xiàn)還是可以的。當(dāng)然，華僑城也在加大營銷去化力度，持續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)資源布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

在財(cái)務(wù)安全方面，除了有息負(fù)債有點(diǎn)高令人擔(dān)憂外，華僑城2023年末在手現(xiàn)金401億，現(xiàn)金短債比1.63，暫時(shí)沒有還債風(fēng)險(xiǎn)。

若能甩掉歷史包袱，華僑城未來的路會(huì)好走一些。

也希望華僑城如業(yè)績會(huì)主題“篤行改革強(qiáng)動(dòng)力 克難奮進(jìn)穩(wěn)經(jīng)營”，盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈，緩解股民朋友直呼“今年再虧下去就ST了”的憂慮。

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