在這輪地產(chǎn)寒冬中，作為央企中交集團(tuán)旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，中交地產(chǎn)也頂不住了。

中交地產(chǎn)4月7日披露的2023年年報(bào)顯示，2023年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，較上年降低15.59%，實(shí)現(xiàn)利潤總額-8.06億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤-16.73億元。

值得注意的是，這是在這輪地產(chǎn)寒冬中，中交地產(chǎn)首次出現(xiàn)虧損。

如果從凈利潤的下降來看，這是中交地產(chǎn)連續(xù)五年出現(xiàn)盈利下滑。

當(dāng)然，在地產(chǎn)寒冬中，能夠堅(jiān)持到現(xiàn)在，已經(jīng)實(shí)屬不易。

中交地產(chǎn)表示，導(dǎo)致2023年歸屬母公司凈利潤虧損的原因有三點(diǎn)：

2023年度達(dá)到交付條件的貨值同比減少，房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入同比減少；

公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目毛利率下降；

公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。

銷售面積和金額來看。

2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積179.66萬平方米，較上年同期降低8.23%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%；

銷售回款449.79億元，較上年同期降低0.23%；

代建業(yè)務(wù)在2023年度新簽貨值114.63億元，實(shí)現(xiàn)代建回款0.52億元。

從具體銷售來看，華中地區(qū)、西南地區(qū)毛利率下滑嚴(yán)重，西南地區(qū)毛利率夸張的降低到1.93%。而西北地區(qū)則神奇的出現(xiàn)了毛利率增加15.78百分點(diǎn)的情況。中交地產(chǎn)未解釋原因。

而從其主要項(xiàng)目銷售來看，本期銷售金額居前的分別是天津春風(fēng)景里（10.87億）、重慶中交中央公園（8.1億）、蘇州春映東吳（7.23億）、長沙鳳鳴九章（5.56億）。

同時(shí)，中交地產(chǎn)庫存量也出現(xiàn)翻倍增加。2022年為135億，2023年為311億，同比增長129.51%，中交地產(chǎn)解釋是因?yàn)楸酒诳渫旯さ捻?xiàng)目有所增加。

除了庫存量攀升，中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也出現(xiàn)翻倍。

2022年為3億，2023年猛增到6.98億元，同比增長131.71%。

中交地產(chǎn)稱是因?yàn)橘M(fèi)用化借款利息增加了。

提到利息，中交地產(chǎn)的金融借款利息都不低，更為夸張的是，即便是在控股股東的借款利息，最高可達(dá)8%的利率。這個(gè)利率明顯高于銀行一大截。

中交地產(chǎn)曾就融資利率向深交所表示，控股股東方支付借款均為信用借款，無需明確具體用途，且在存在融資必要性的前提下，控股股東借款更為快捷、及時(shí)，因此利率相對銀行貸款較高。

據(jù)公告披露，截至2023年末，中交地產(chǎn)融資規(guī)模約610.28億元，融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東借方借款，以及其他融資渠道；各渠道期末融資規(guī)模為271.55億元、77.4億元、264.23億元、162.44億元以及72.46億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為85.59%；該集團(tuán)各渠道融資余額中，一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模分別為107.19億元、4.4億元、20.92億元、11.13億元以及26.71億元，合計(jì)170.52億元，而期末貨幣資金規(guī)模僅120.09億元，現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)。

與同行業(yè)其他央國企相比，中交地產(chǎn)的現(xiàn)狀與其過去幾年較為激進(jìn)的發(fā)展策略有關(guān)。

也是受困于前幾年的跟風(fēng)拿地，中交地產(chǎn)的資金壓力和存貨壓力都很大。

中交地產(chǎn)董事長李永前曾豪言壯語：2020年沖刺500億元2023年遠(yuǎn)在千億元之上。

此后，中交地產(chǎn)拿地可謂四處落子。

數(shù)據(jù)顯示，2020年～2022年間，中交地產(chǎn)的土地購置款分別為535.80億元、388.02億元、234.37億元，而在2013年到2016年，中交地產(chǎn)拿地總額才近109億元。

持續(xù)大手筆拿地之后，是存貨的一路攀升，2020年-2023年分別為720.3億元、1089億元、1069億元。

很難想象，直到2023年，中交地產(chǎn)才醒悟過來，收緊拿地。

2023年，中交地產(chǎn)僅在成都、合肥獲取了2宗地，土地款總金額27.7億元，計(jì)容建筑面積21.53萬平方米。

截至報(bào)告期末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117 個(gè)，土地總面積 1071.40 萬平方米，在建及待建面積 1200.98 萬平方米。

公開資料性顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時(shí)間里，拿地總額才近109億元。

在對業(yè)績進(jìn)行分析時(shí)，中交地產(chǎn)稱，目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生變化，市場總量上供給充足，庫存項(xiàng)目需要進(jìn)一步盤活。

同時(shí)，因城鎮(zhèn)化減速和新增人口減少，區(qū)域分化明顯。

房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期修復(fù)程度，新房銷售市場依然面臨壓力。

中交地產(chǎn)也認(rèn)為自己存在多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

主營業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足；資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營整體專業(yè)能力偏弱。

對于后續(xù)，中交地產(chǎn)表示，梳理各類資產(chǎn)，分類施策，加速推進(jìn)存貨去化與盤活；加大對在施項(xiàng)目的檢查力度，以點(diǎn)帶面提升品質(zhì)，確保項(xiàng)目按時(shí)完成、保質(zhì)保量達(dá)成竣備交付；堅(jiān)持降存量、控增量的原則，落實(shí)過程管控，建立長效機(jī)制，擴(kuò)大做實(shí)資產(chǎn)實(shí)效。