“企業(yè)出問題不能怪市場，只能怪自己”。2023年中期業(yè)績會上，越秀地產董事長林昭遠的一句名言引起了整個地產圈的熱議。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當下，因債務違約暴雷的企業(yè)數不勝數。2023年以來，雖然政策端帶來的利好持續(xù)增加，但市場并未產生逆轉性改變，一些企業(yè)仍在承壓，甚至陷入險局。

截至目前，已有碧桂園、當代置業(yè)、融信中國、上坤地產、正商實業(yè)、億達中國等多家涉房企業(yè)因未能按時刊發(fā)2023年度業(yè)績而停牌。加上此前因各種問題而停牌尚未復牌的企業(yè)，目前已有近30家港股涉房企業(yè)處于停牌狀態(tài)。

幾家歡喜幾家愁。潮水般涌動的市場，也有一些企業(yè)高調露出，越秀地產就是典型代表。

今年3月26日，越秀地產刊發(fā)了2023年業(yè)績。年報顯示，越秀地產年營業(yè)收入約802.2億元，同比增長10.8%；年內累計合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%，其中在大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，同比增長20%。

公告顯示，越秀地產2023年毛利率約15.3%，同比下降5.1個百分點；權益持有人應占盈利約31.9億元，同比下降19.4%；核心凈利潤約34.9億元，同比下降17.5%。

前不久召開的業(yè)績會上，越秀地產董事長林昭遠對未來的情況仍給出了樂觀判斷。

“國家目前已經明確了（房地產）新發(fā)展模式，對于未來政策的放松，我個人還是充滿信心的?！辈贿^他也提到，目前房地產市場仍處在深度調整中，并將持續(xù)筑底。

對于2024年銷售和投資情況，林昭遠則透露，今年將繼續(xù)執(zhí)行“以銷定投”的策略，將拿地投資定到400億元，銷售目標也較2023年銷售額提高3.5%左右，達到1470億元。

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連續(xù)4年拿地投資超400億

近年來，越秀地產在拿地上可謂逆勢加碼。

2020年越秀地產土地投資支出超出原本預算近110億元，達到410億元；2021年，實際計入當年報表的土地款和保證金444.8億元；2022年，越秀地產也將拿地預算定到457億元。

到了2023年，越秀地產拿地投入仍然不減。在2022年年度業(yè)績會上，林昭遠曾就曾表態(tài)，“對于2023年的拿地預算，越秀地產的計劃與2022年差不多，大概是400億元。”

2023年年報顯示，2023年越秀地產通過“6+1”多元化增儲模式于11個城市新增28幅土地，總建筑面積約為491萬平方米。截至2023年12月31日，越秀地產的總土地儲備達到約2567萬平方米。

值得一提的是，在2023年新增的土地中，通過TOD、產業(yè)勾地、國企合作等方式增儲占比達到了52%。

不過地產金融視界查詢公告發(fā)現，在越秀地產新增的28宗土地中，僅有南京天和、北京越秀天玥與北京越秀星樾3宗土地的權益占比達到100%，有18宗土地權益占比未超50%。

此前，越秀地產就曾因拿地權益占比與第三方榜單公布的權益銷售額占比不符而遭到投資者的質疑。

去年3月，多家三方機構發(fā)布了1-2月份房企銷售榜單。據榜單顯示，越秀地產1-2月全口徑銷售金額為224億元，而權益銷售金額為211.3億元，權益銷售金額占全口徑銷售金額95%。

有投資者質疑這與其以往60%的權益拿地數據嚴重不符，存在造假嫌疑。

而當時越秀地產的回應也讓人玩味：其表示從未向第三方行業(yè)機構提供權益銷售金額數據。此事在當時產生了一些討論，最后也不了了之。

近幾年來，越秀地產“逆市擴張”的態(tài)勢頻頻引發(fā)業(yè)內人士的關注，或多或少也為企業(yè)本身增加了曝光度。

去年，越秀地產在北京市場“玄學”拿地也引起了行業(yè)熱議。

2023年6月14日，正是北京土拍競拍的日子。越秀拋出79億元，拿下此次集中供地中的“香餑餑”海淀雙新村003-1地塊。這塊地當時吸引了30家房企和聯合體競爭，在經過多輪搖號之后，最終被越秀摘得。

在土拍現場，越秀地產桌上擺放的一個印有“大吉大利”的紅色紙袋，引起了現場諸多業(yè)內人士的關注。特別是在越秀地產成功拿地后，被業(yè)內戲稱為拿地“法器”。

而在北京拿地后不久，越秀地產又于同年8月，在廣州斥資68億元，以5.02萬元/平方米的樓面價拿下備受關注的天河世界大觀地塊。

在行業(yè)筑底的2023年，越秀地產的幾次大手筆拿地頗顯其底氣與財力，均引起了廣泛關注。而展望2024年，越秀地產力度不減，在拿地投資上仍準備了400億元，也正在逐步鞏固全國擴張的版圖。

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毛利率5年連續(xù)下滑

十年間，越秀地產從一家年銷售額不到200億元的地方房企，走到了千億規(guī)模的全國性品牌。特別是近幾年來，越秀地產在行業(yè)波動中跨步前行，進展急速。

2021年，越秀地產憑借1151.5億元的銷售額首次邁進“千億俱樂部”；2022年越秀地產年內累計合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%。

進入2023年，越秀地產依舊保持了一個較好的銷售業(yè)績。2023年年報顯示，越秀地產年內累計合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%。其中，大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，貢獻了一半的成績。

雖然越秀地產的銷售能力也算可圈可點，然而，增長的銷售額并沒有為越秀地產帶來更豐厚的利潤增長，也難免陷入增收不增利的境地。

據年報數據統(tǒng)計，越秀地產2019年-2023年的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%、20.45%，15.28%，已經連續(xù)5年下降，尤其在2023年，更是下滑超過5個百分點。

這與越秀地產銷售成本的大幅上升密不可分。

2023年，越秀地產營收入賬802.2億元，同比增長10.8%，但銷售成本卻增加至約680億元，同比增幅近18%，致使毛利下滑17.2%至122.58億元。

值得關注的是，越秀地產的歸母凈利也于近年出現一定縮水。年報顯示，2021年越秀地產權益持有人應占盈利（歸母凈利）出現大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元，2022年雖所回漲上升至39.5億元，但仍未達到2020年42.48億元的水平。

到了2023年，越秀地產的歸母凈利更是下滑19.43%，降至31.85億元，較2020年減少超10億元。

值得一提的是，在年報中“其他收益及虧損”一欄中，越秀地產產生了13.48億元虧損。年報中給出的解釋是，主要系蘿崗及陳頭崗項目投資物業(yè)市場重估值賬面虧損。

據了解，2019年5月，越秀地產從其戰(zhàn)略股東廣州地鐵項下收購了蘿崗及陳頭崗兩個項目各51%的權益，收購代價分別約43.6億元及約34.9億元。這兩個大項目均是當時所在區(qū)罕有的大面積地塊，越秀方面也給予了高度期待。

然而，沒想到的是，時隔4年，這兩筆投資物業(yè)的市場估值卻罕見縮水13.66億元。

03

攻與守的矛盾

作為逆市擴張的典范，在行業(yè)持續(xù)筑底的大背景下，越秀地產就如同處在聚光燈下時時受到矚目。

作為廣東土生土長的房企，越秀地產一直深耕大灣區(qū)，可謂“近水樓臺”。2023年，越秀地產在大灣區(qū)實現合同銷售金額約716.0億元，同比上升20.0%，約占年度合同銷售金額的 50.4%。

近幾年，越秀地產也在積極布局大灣區(qū)以外的區(qū)域，打造全國市場，北京就是其布局的重點。

2021年，越秀地產與本地國企天恒置業(yè)組成聯合體，以底價45.7億元拿下位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊(懷山府)。

然而，越秀地產的試水項目去化并不理想。北京市住建委網站信息顯示，該項目于2021年11月取證，批準銷售的房源近1000余套，準許銷售面積128573.36平方米。截至2024年4月6日，住宅僅簽約76套，簽約面積僅9207.86平方米。

此后，在2023年2月，越秀地產以觸頂價斬獲2宗地塊，分別位于昌平區(qū)與石景山區(qū)，總代價59.11億元。從市場表現來看，這兩塊土地開發(fā)的項目銷售表現都遠超懷山府。

這與越秀地產今年大舉“招兵買馬”不無關系。

據了解，去年年初金地商置華中區(qū)域總經理郭偉智離職，加盟了越秀，擔任越秀地產北方區(qū)域董事長兼總經理；原旭輝華北區(qū)域集團總裁董毅任北方區(qū)域副總裁；原金地華北區(qū)域北京營銷總趙峰，任越秀北京公司助理總經理，分管營銷。至此，越秀地產正式搭建起了一支有北方操盤經驗的管理隊伍。

有媒體稱，越秀北方區(qū)域內部曾定下2025年實現300億元銷售額的目標。根據年報，越秀地產2023年北方區(qū)域合同銷售金額約為129.89億元。

這意味著，越秀北方區(qū)域銷售業(yè)績要在兩年內再翻超一倍才有機會實現目標。而且，其在北京相應的土儲規(guī)模也要增加。

從去年越秀在京幾次大手筆拿地表現不難看出，其已經開始為在京擴張搶占市場而布局。實際上，不止在北京，在全國眾多一線、二線城市，越秀地產也在加速布局，拿地絲毫不手軟。

然而，高速擴張背后往往是對資金需求的急劇增長。

據不完全統(tǒng)計，2021-2022年間，越秀地產合計融資1037億元，達到2017年-2020年四年的總和。

最新年報顯示，2023年，越秀地產完成新的融資556.2億元。截至2023年末，越秀地產的總借款額已經達到1043.7億元，超出2022年末近200億元。

多次借貸融資也帶給越秀地產更大的債務壓力。

年報顯示，越秀地產總負債規(guī)模已經從2019年1795億元增長到2023年2990億元。其中，流動負債總額2101億元，同比增長17.69%；非流動負債888.8億元，同比增長7.02%；短期借款229.8%億元，同比增長45.93%。

不過，就三道紅線來看，越秀地產還是保持了安全的綠檔。此外，越秀地產的現金及現金等價物及監(jiān)控戶存款為461.0億元，同比增長31.3%，其中現金及現金等價物增至292.65億元。融資成本也有所下降，年內加權平均借貸利率為 3.82%，同比下降34個基點。期末平均借貸成本進一步下降至3.63%。

數據上看，越秀地產目前并未在財務上暴露問題，不過，老債疊加新債也同樣為未來發(fā)展埋下隱患。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當下，不同于其他房企保守拿地的戰(zhàn)略或“壯士斷腕”的自救決心，越秀地產仍在逆勢拿地、補倉擴張。然而，眾多暴雷房企的經歷已然證明高速擴張的路子存在嚴重后遺癥。

越秀地產是否能在未來發(fā)展中化解這些隱患，持續(xù)保持健康發(fā)展，我們拭目以待。