陷入輿論漩渦的萬(wàn)科，大家關(guān)注點(diǎn)都在負(fù)債。

對(duì)于普通的老百姓，更應(yīng)該重視，郁亮的一個(gè)觀點(diǎn)，市場(chǎng)超跌！

持有“市場(chǎng)超跌”看法的不僅郁亮一人。

且不說(shuō)，郁亮觀點(diǎn)對(duì)不對(duì)。

試想一下，如果現(xiàn)在真是超跌，那豈不是抄底好時(shí)機(jī)？

并且，現(xiàn)在各項(xiàng)政策，包括貸款、利率、房票……都在最寬松期，要抄底，還不是分分鐘的事。

正如巴菲特那句名言，在別人恐懼時(shí)貪婪。

道理都懂，但現(xiàn)在“別人是恐懼”了，你敢“貪婪”嗎？

01

市場(chǎng)是否超跌，往往事后才能判斷，要說(shuō)現(xiàn)在、今天就做出判斷，其實(shí)很難。

打個(gè)比方，房?jī)r(jià)正常值是1萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)從2萬(wàn)跌到8千，已經(jīng)是超跌，畢竟跌到它應(yīng)有值以下。

但是，基于市場(chǎng)的恐懼，它有繼續(xù)下跌的慣性，這種非理性，是很可能發(fā)生的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)常說(shuō)，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，但波動(dòng)的幅度多大，沒(méi)人能告訴你。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的流行，就在于人們想搞清楚如何預(yù)判別人的預(yù)判。

假設(shè)，你已經(jīng)預(yù)判市場(chǎng)處于恐懼中，還將進(jìn)一步下跌，這時(shí)你還會(huì)接盤(pán)？

即便會(huì)接盤(pán)，為何要在8千出手，而不在6千，5千抄底呢？

也就是說(shuō)，即便已經(jīng)超跌，但不一定到了底部。

請(qǐng)注意，超跌，不等于底部。

看懂這個(gè)邏輯就能明白，真如郁亮所說(shuō)“超跌”已經(jīng)發(fā)生，為何市場(chǎng)還不反彈，因?yàn)槌坏扔诘撞俊?/p>

今天的局面還是那個(gè)老問(wèn)題：信心比黃金重要。

02

那么底部在哪里？

前面說(shuō)了，底部和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，百姓收入，市場(chǎng)需求相關(guān)，最重要和大眾預(yù)期有關(guān)。

預(yù)判別人的預(yù)判，差不多等于占卜，非常不靠譜。

但真金白銀還在買(mǎi)房的行為，不會(huì)騙人。

我們看今年一季度的情況。

這里有份中指院數(shù)據(jù)，成都一季度新房（住宅）供應(yīng)271萬(wàn)㎡，成交284萬(wàn)㎡。

注意，供應(yīng)小于成交，說(shuō)“供不應(yīng)求”肯定算對(duì)。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？

因?yàn)楣?yīng)和成交雙雙在底部徘徊，市場(chǎng)越來(lái)越“躺平化”，甚至“僵尸化”。

只是成交跌得慢一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商那頭供應(yīng)跌得更猛，這是一個(gè)比慘的時(shí)代。

具體看，一季度成交量，相比去年同期下跌38%，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重。

在市場(chǎng)不好的時(shí)候，可買(mǎi)可不買(mǎi)，很多時(shí)候猶豫一下，就不買(mǎi)了。

但是，現(xiàn)在市場(chǎng)奇葩的是，供應(yīng)端下降更快。

為什么？

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不敢拿地，或者說(shuō)已經(jīng)舉不動(dòng)拍地的號(hào)碼牌。

這幾年，房企已尸橫遍野，小的不說(shuō)，就看最有實(shí)力的頭部房企。

過(guò)去十來(lái)年，常年霸榜TOP5的碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地。

有哪一家過(guò)得好？

曾經(jīng)五霸，有一家已經(jīng)挺尸，還有三家在ICU，雖然萬(wàn)科也陷入輿論漩渦，但情況算好的。

房企被干趴下，這就導(dǎo)致，新房供應(yīng)嚴(yán)重不足。

別看去年房子大賣(mài)，但是房企拿地卻大幅下滑。

數(shù)據(jù)體現(xiàn)很明顯，去年成都，新房大賣(mài)，成交量 （面積） 上升11%。

但是，土地供應(yīng)又非常少，供應(yīng)端就下降了3成，成交端下降更厲害。

這樣的情況，必然導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步突出。

我們看這張圖， 5+2 主城區(qū)，2023年已經(jīng)全面處于“供不應(yīng)求”局面。

2024 年同樣如此。

由于2023年拿地?cái)嘌率较禄?，今年新房供?yīng)更少。

這就誕生了一個(gè)奇葩現(xiàn)象，供應(yīng)越少越稀缺，越稀缺越搶手，市場(chǎng)雖然不好，但新房奇貨可居。

正因如此，才有華潤(rùn)·錦宸府、西派少城這樣幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)的資產(chǎn)被“瘋搶”。

新房，特別是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)在是太少。

03

很遺憾的是，目前來(lái)看，房企拿地激情仍然沒(méi)有恢復(fù)，未來(lái)也不容樂(lè)觀。

這就好比男人，過(guò)了某個(gè)年紀(jì)，還想恢復(fù)某種激情，就很難了。

別看開(kāi)年后，土地市場(chǎng)“火爆”。

中鐵建2.24萬(wàn)潘家溝拿地，新綠2.32萬(wàn)大源拿地。

但這兩塊地加總也不大，分別31畝和29畝 （新綠兩宗地一共29畝） ，一共60畝，還不如隔壁萬(wàn)科·朗拾交子一個(gè)盤(pán)。

這兩宗熱門(mén)地塊背后，還有冰冷的一面。

同時(shí)拍賣(mài)的金牛、雙流、青白江地塊底價(jià)成交，金牛和青白江還是國(guó)企兜底。

郁亮說(shuō)，市場(chǎng)超跌，并不是說(shuō)價(jià)格，主要指供應(yīng)、需求端超跌，我覺(jué)得是對(duì)的，經(jīng)得起驗(yàn)證。

至少，在成都市場(chǎng)，買(mǎi)的人比賣(mài)的人多，供應(yīng)端超跌是存在的。

即便我們?cè)偻翱?，也就是疫情三年期間，土拍市場(chǎng)“平臺(tái)公司”占半壁江山，“左手倒右手”的交易，最終能否成為有效供應(yīng)，仍然打個(gè)問(wèn)號(hào)。

04

供應(yīng)不足的局怎么破？

很簡(jiǎn)單，二手房必將作為新房替代。

這就是為何成都優(yōu)質(zhì)二手房仍然可以站在高位的原因。

比如，金融城今年成交的部分房源仍然在6萬(wàn)以上單價(jià)，新希望D10首套二手5.4萬(wàn)。

大源朗詩(shī)熙華府今年兩棟法拍房，不少房源可以到4.5萬(wàn)。

別看成都二手房已經(jīng)環(huán)比8連降 （國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)） ，優(yōu)質(zhì)二手房仍然抗跌。

這背后的邏輯，除了新房供應(yīng)減少，買(mǎi)房需求的存在，才是根本原因。

需求來(lái)源于哪里？

一是人口數(shù)量，二是人均收入。

從2023年新增人口來(lái)看，成都在全國(guó)排名第三，新增13.5萬(wàn)。

在深度分化時(shí)代，重點(diǎn)是對(duì)存量的爭(zhēng)奪。

去年，成都人口增幅最大的區(qū)是高新和天新。

國(guó)際城南，仍然是最具吸引力的地方。

另外，二圈層的新都、溫江、龍泉人口增量也排名靠前，環(huán)境的提升，地鐵的通達(dá)，有性?xún)r(jià)比的房?jī)r(jià)，二圈層也是不錯(cuò)選擇。

人口的流動(dòng)方向，代表城市聚集方向，值得重點(diǎn)關(guān)注。

最后，回到開(kāi)始的話題。

今天的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)端的超跌，供需矛盾將進(jìn)一步突出，當(dāng)新房端萎縮，優(yōu)質(zhì)二手反而是機(jī)會(huì)。

但超跌，也不意味著底部，反彈馬上開(kāi)始。

筑底仍有過(guò)程，這個(gè)過(guò)程的長(zhǎng)短，供應(yīng)只是一方面，更重要是整個(gè)經(jīng)濟(jì)面的恢復(fù)，老百姓對(duì)未來(lái)收入的信心。

「往期測(cè)評(píng)」

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