撰文丨關(guān)不羽

5月9日，杭州出臺(tái)一系列房市新政，全面放寬的力度之大，出乎意料。

杭州不僅全面取消限購，不再審核購房資格，還配套了優(yōu)化信貸支持、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，甚至“附贈(zèng)”購房申請落戶的戶籍政策，可謂誠意滿滿。

此前，成都、南京等強(qiáng)二線城市已經(jīng)出臺(tái)類似政策，但杭州作為最接近一線的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，也加入了全面取消限購的隊(duì)伍，更有標(biāo)志性意義。

杭州取消限購引發(fā)熱議的同一天，西安也宣布取消限購。至此，新一線城市中，僅有天津還在堅(jiān)持限購的“最后防線”。

中國房地產(chǎn)的政策風(fēng)向，正式從全面調(diào)控轉(zhuǎn)向了“去庫存”。

老百姓最關(guān)心的，自然是取消限購后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大漲。畢竟，此前幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的“規(guī)律”，都是調(diào)控松綁后需求快速釋放，房價(jià)應(yīng)聲而漲。

然而，時(shí)過境遷，今天中國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系已發(fā)生根本性變化，我們無法套用過去的經(jīng)驗(yàn)。

前面幾輪房產(chǎn)調(diào)控都是在需求旺盛且不斷增長時(shí)踩下剎車，限購措施提高了購房門檻，需求端設(shè)限僅僅起到降低流動(dòng)性的效果，并沒有真正降低購房需求。

調(diào)控結(jié)束后，堆積的需求猶如堰塞湖決堤，奔涌而出，迅速推高樓價(jià)的心理沖擊，增加了市場的非理性——這類似“饑餓營銷”對需求的刺激。

但是，當(dāng)前這輪調(diào)控周期沒有經(jīng)濟(jì)高速增長的宏觀背景，特殊時(shí)期的“瘡疤效應(yīng)”、“轉(zhuǎn)型陣痛”、外部環(huán)境惡化等因素多重疊加，導(dǎo)致購房意愿和承受能力都有明顯的下降。

沒有需求端的勢能積累，也就難有推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)能。這在此前已經(jīng)松綁的強(qiáng)二線、新一線城市的樓市表現(xiàn)中也能看出端倪。

當(dāng)然，宏觀經(jīng)濟(jì)背景作用下的“資產(chǎn)荒”，依然會(huì)為杭州這樣資產(chǎn)質(zhì)地更好的新一線城市的房市，提供一定的需求支撐。短期內(nèi)釋放部分的需求存量，也能提升樓市的一些熱度。但這跟昔日的“潑天富貴”是完全無法相提并論的。

杭州西安等城市全面解除限購，并不是新一輪周期的起點(diǎn)。房市進(jìn)入存量時(shí)代的大勢，不會(huì)因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向而改變。

不過，即便不能起到“刺激樓市”的作用，我認(rèn)為，全面解除限購依然是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展必須邁出的一步。

決定房市健康度的主要因素可以歸納為三種預(yù)期：房產(chǎn)的升值預(yù)期、長期的收入預(yù)期和穩(wěn)定的流動(dòng)性預(yù)期。

宏觀經(jīng)濟(jì)決定了前兩種預(yù)期，而流動(dòng)性預(yù)期的政策色彩濃厚。每輪調(diào)控周期都是對流動(dòng)性的強(qiáng)干預(yù)。供給端不能隨便賣，需求端不能隨便買，流動(dòng)性大起大落，造成了預(yù)期不穩(wěn)。

在經(jīng)濟(jì)高速增長期，限制流動(dòng)性造成了類似“饑餓營銷”的效果。供給方怕有房不能賣，需求方擔(dān)心有錢買不到，房市的投機(jī)性被人為放大。反之，在經(jīng)濟(jì)增長乏力時(shí)，限購政策就成了需求形成和釋放的阻力，也造成了供給端的現(xiàn)金流枯竭。

目前階段，化解房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)十分緊迫。

靠壓制流動(dòng)性死守名義價(jià)格，只會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)的承壓更為嚴(yán)重，進(jìn)而向金融體系深層次蔓延。只有解除各種外部限制，讓長期積累的壓力充分釋放，房地產(chǎn)行業(yè)才能找到健康發(fā)展的新起點(diǎn)。

因此，全面解除限購是政策調(diào)整必須邁出的關(guān)鍵一步，更大的考驗(yàn)是流動(dòng)性限制解除后的“價(jià)格關(guān)”。再難也要走下去，不把鉗制市場機(jī)制發(fā)揮作用的“扭曲力”徹底解除，就不會(huì)有健康的房市。

房市是“市”，有買有賣、有漲有跌才是市場的正常表現(xiàn)。