說(shuō)明現(xiàn)在各地房地產(chǎn)優(yōu)化政策，由前一階段對(duì)限購(gòu)落戶政策的放松，進(jìn)展到了對(duì)房貸利率下調(diào)的階段，“搶人競(jìng)賽”已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。

至于大家買房能省多少，簡(jiǎn)單計(jì)算一下，按200萬(wàn)貸款，30年期限，按調(diào)整前3.65%的利率，總還款額是330萬(wàn)元左右，月供9150元；而按調(diào)整后3.45%的利率，總還款額是321萬(wàn)元左右，月供8925元。也就是說(shuō)按新利率買房，每月能夠省下225元左右。當(dāng)然，這是我假定的前置條件，實(shí)際具體能省多少，要根據(jù)自己不同的貸款金額和年限來(lái)計(jì)算的。

我印象中去年的時(shí)候南京這樣強(qiáng)二線城市，普遍的首套房房貸利率最低線是在3.7%左右。今年1月南京首套房的房貸利率3.65%（LPR-30BP），這次直接把后面浮動(dòng)利率下調(diào)了20個(gè)百分點(diǎn)，變成了LPR-50BP，而目前央行公布的5年期LPR是3.95%，那么調(diào)整后的首套房利率就是3.95%-0.5%=3.45%了。

目前央行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)平均房貸利率是在3.69%，而這次南京將首套房房貸利率降低到了3.45%，印象中是第一個(gè)強(qiáng)二線的房地產(chǎn)熱門城市。這種“敢為天下先”的精神，估計(jì)會(huì)讓其他城市迅速跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，現(xiàn)在的樓市是買方市場(chǎng)，各地銀行金融機(jī)構(gòu)不先“內(nèi)卷”起來(lái)的話，潛在購(gòu)買者這筆“肥水”就得流向其他城市了。

之所以造成現(xiàn)在各地爭(zhēng)先恐后地出臺(tái)利好樓市的政策，主要還是源自去庫(kù)存的壓力。尤其是在平均去化周期36個(gè)月以上的城市，停止商品房土地出讓的政策發(fā)布后。地方政府這2年本來(lái)就捉襟見肘的土地出讓金收入，就有被徹底斬?cái)嗟娘L(fēng)險(xiǎn)。

南京首先下調(diào)利率，是近期一系列樓市優(yōu)化政策的一個(gè)代表，資本市場(chǎng)首先嗅到了味道，所以近段時(shí)間A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股漲勢(shì)還不錯(cuò)。而在銷售端，由于政策落地到市場(chǎng)反饋還有一定的時(shí)間緩沖，所以我們暫時(shí)還不能看到，各地存量房去化速度是否有所起色。

目前，樓市的政策對(duì)于剛需和改善需求的購(gòu)房者是切實(shí)的利好消息，這次南京對(duì)于首套房房貸利率的下調(diào)，加上前段時(shí)間“以舊換新”的政策，能夠吸引一部分購(gòu)房者。但以上政策對(duì)于有投資房地產(chǎn)傾向的人而言，并沒有帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)升值方面的利好。所以樓市在接下來(lái)的1-2個(gè)月可能會(huì)有小反彈，但不會(huì)有太大的波動(dòng)，市場(chǎng)筑底的跡象依然沒有到來(lái)。