就在昨天，上海官宣了第六批次新房，一個(gè)久違的房企回歸了公眾視線。

暴雷兩年的千億房企祥生地產(chǎn)，終于拿出了壓箱底的存貨，案名“虹口源717”即將入市。

一方面，虹口源717位于北外灘板塊，一直備受市場(chǎng)關(guān)注，可售貨值高達(dá)180億，是無可爭(zhēng)議的核心資產(chǎn)。

另一方面，在祥生暴雷后，項(xiàng)目先后經(jīng)歷了停工、破產(chǎn)、盤活、開盤，堪稱“爛尾樓”復(fù)工續(xù)建的經(jīng)典案例。

隨著“保交付”進(jìn)入深水區(qū)，越來越多位置較好、貨值充足的樓盤，有望通過單項(xiàng)目盤活模式，迎來涅槃重生。

今天總爺就和大家聊聊，虹口源717究竟有沒有風(fēng)險(xiǎn)？祥生是如何從停工實(shí)現(xiàn)開盤逆襲的。

01

蝶戀花涅槃，地段就是硬道理

虹口源717位于北外灘板塊，這里是4、10、19三軌交匯的TOD上蓋，直線距離黃浦江約1.5公里，無論是區(qū)位和交通都非常優(yōu)秀。

總爺在項(xiàng)目周邊轉(zhuǎn)了幾圈，除了祥生這塊待開發(fā)，居住氛圍均非常成熟，商業(yè)配套也很齊全。

工地現(xiàn)場(chǎng)可以看到很多工人在現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，施工進(jìn)度也滿足了開盤要求，看來是已經(jīng)徹底完成復(fù)工了。

這塊地是祥生地產(chǎn)首次落子上海，千億級(jí)別的祥生地產(chǎn)，當(dāng)年下足血本申請(qǐng)獲得銀團(tuán)貸款100億，創(chuàng)下上海舊城改造規(guī)模最大的銀團(tuán)貸款項(xiàng)目。

蝶戀花，這是當(dāng)時(shí)祥生給這個(gè)地塊的案名，寓意著美好的愿景，無奈結(jié)局令人唏噓。

目前虹口源717售樓處就建在項(xiàng)目隔壁，因?yàn)榻?jīng)歷了太多風(fēng)波，項(xiàng)目整體宣傳也相對(duì)低調(diào)。

地塊是一個(gè)28萬方大型綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多重復(fù)合業(yè)態(tài)。住宅建面有9.71萬平，而且均以改善大戶型為主。

虹口源717由于沒有小戶型限制，首開建面約143-356平戶型，從現(xiàn)場(chǎng)披露的戶型圖看，是目前上海少見的大三房戶型，要比前兩年泛濫的小三房更加舒適。

至于產(chǎn)品品質(zhì)，從目前披露的效果圖看，海派現(xiàn)代幾何立面、大面積的社區(qū)景觀，雖然沒有配置會(huì)所，如果能如約交付也算是中規(guī)中矩了。

如此優(yōu)秀的區(qū)位，再加上板塊內(nèi)稀缺的供應(yīng)，虹口源717一經(jīng)面世，立即吸引了改善客戶關(guān)注。

也有粉絲問總爺，這樣的“復(fù)活”項(xiàng)目到底能不能買？這還得從項(xiàng)目和祥生的歷史談起。

02

破產(chǎn)到重組，虹口源重生之路

祥生發(fā)源于浙江，由著名地產(chǎn)大亨陳國祥先生創(chuàng)立，是浙系房企中全國發(fā)展的代表。

早在2016年，祥生就提出著名的“36781”戰(zhàn)略：3個(gè)月動(dòng)工，6個(gè)月開盤，開盤首批去化70%，一個(gè)月去化80%，一年現(xiàn)金流歸正。

依靠高周轉(zhuǎn)模式和全國化戰(zhàn)略，祥生2018年銷售額破千億，崛起成為百強(qiáng)房企、千億巨頭。

2021年11月，祥生在港交所上市，但沒想到一年后急轉(zhuǎn)直下，成為第一批暴雷倒下的巨頭之一。

2022年6月，祥生官宣違約，總部和項(xiàng)目紛紛減員，各地樓盤也均遭遇了停工、降標(biāo)等問題。

2023年3月，在行業(yè)內(nèi)和員工中口碑很好的陳國祥先生，不幸因病與世長(zhǎng)辭，其子陳弘倪接班主席，繼續(xù)漫長(zhǎng)的債務(wù)重組之路。

本次虹口717街坊地塊，正是祥生高峰期的一筆巨額“豪賭”，據(jù)說祥生前后投入百億級(jí)別資金。

地塊舊改2016年正式開始，這是當(dāng)時(shí)虹口區(qū)涉及面積最大、動(dòng)遷量最大的一個(gè)項(xiàng)目。

2020年9月，祥生虹口項(xiàng)目舉行了奠基典禮，可惜剛啟動(dòng)就遭遇暴雷，2022年3月底項(xiàng)目全面停工。

如此特殊區(qū)位、巨大體量的地標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)于祥生和債權(quán)人來說非常關(guān)鍵，于是便有了“項(xiàng)目破產(chǎn)，重組續(xù)建”的特殊歷程。

2023年，項(xiàng)目公司聚博房地產(chǎn)向上海三中院申請(qǐng)預(yù)重整；2023年5月，債務(wù)人申請(qǐng)將預(yù)重整轉(zhuǎn)入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理。

最終項(xiàng)目公司編制得以保留，所有工資、成本審核結(jié)算，得到程序保障的共益?zhèn)谫Y，促使聚博房地產(chǎn)近百億資產(chǎn)盤活。

這樣項(xiàng)目有了工程款，員工也能按時(shí)收到工資，債主們也能有望通過住宅銷售回收資金。

至于買房人最關(guān)心的資金安全問題，由于資金全部通過監(jiān)管賬戶進(jìn)出，祥生實(shí)際上已經(jīng)失去了對(duì)項(xiàng)目的控制，至少錢是不可能再轉(zhuǎn)移了。

從總爺項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)看，目前施工正常有序，監(jiān)管規(guī)則也很明確，住宅部分交付問題不大。

至于最終交付的品質(zhì)，有待后續(xù)過程觀察，目前不宜做太高期待。

03

激活樓盤，上海在行動(dòng)

虹口源717只是一個(gè)縮影，目前上海有不少存量“暴雷”項(xiàng)目，都在通過各種形式涅槃重生。

4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤即售罄，單日銷售額高達(dá)99.97億元。

項(xiàng)目也是在沉寂一段時(shí)間后，2022年底融創(chuàng)與中國華融、6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托達(dá)成融資合作，為項(xiàng)目拉來了總達(dá)120億元的資金。

融創(chuàng)也是為此付出了巨大誠意，項(xiàng)目公司持股比例從100%降到10.3%，AMC紓困+信托入局+融創(chuàng)操盤，這才激活了這座外灘豪宅。

泰禾的大體量項(xiàng)目大城小院，原本應(yīng)于2020年交房，由于泰禾暴雷，導(dǎo)致項(xiàng)目停工3年之久。

最終在多方資金、監(jiān)管部門的強(qiáng)勢(shì)介入下，去年項(xiàng)目復(fù)工，部分房源終于交付，甚至傳言新房源近期要開盤。

無獨(dú)有偶，融信暴雷后的融信海納印象、三盛暴雷后的御中環(huán)，都在多方斡旋下完成交付，可以看出上?！氨＝桓丁钡臎Q心。

而總爺也必須指出，“保交付”的本質(zhì)是“保項(xiàng)目”而不是“保房企”，幾乎資金都是封閉運(yùn)行，對(duì)一些積重難返的房企來說，最終結(jié)算出來的利潤(rùn)也是杯水車薪。

對(duì)于買房人來說，在面對(duì)目前不少“暴雷重啟”項(xiàng)目，到底該如何抉擇呢？

1. 辨別清楚收款賬戶，選擇封閉監(jiān)管的項(xiàng)目。

為什么融創(chuàng)豪宅可以售罄，除了出色的位置和口碑，整個(gè)項(xiàng)目被完全封閉運(yùn)作，所有收入支出都需要多方審批，這樣可以盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。

融創(chuàng)的未來金融城、外灘壹號(hào)院二期都是通過引入資方、封閉管理的形式盤活，這也給其他項(xiàng)目打了個(gè)樣。

2、選擇歷史簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，避免“二次暴雷”。

除了封閉運(yùn)作項(xiàng)目，還得避免復(fù)雜歷史糾葛，選擇“身家清白”的項(xiàng)目。

以周浦的御中環(huán)二期為例，開發(fā)商三盛宏業(yè)“爆雷”而成為上?！氨＝粯恰表?xiàng)目，但項(xiàng)目歷史極為復(fù)雜，涉及多方債權(quán)糾紛，引入金科代建后“二次暴雷”。

項(xiàng)目延期交付后，至今仍未能完成“撤抵押”和產(chǎn)證辦理，導(dǎo)致無法就近入學(xué)等一系列連鎖反應(yīng)，這都是買房人不能承受之痛。

對(duì)于暴雷房企和項(xiàng)目來說，為了實(shí)現(xiàn)交付和銷售，積極引入資方，配合有關(guān)部門封閉運(yùn)作盤活資產(chǎn)，無疑是當(dāng)下最正確的選擇。

而對(duì)于買房人來說，如今早已過了“富貴險(xiǎn)中求”的年代，在選擇買入這類項(xiàng)目的同時(shí)，仔細(xì)甄別風(fēng)險(xiǎn)才是當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)于祥生項(xiàng)目，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。