大宗交易，2024年不容低估的資本賽道。

這兩年，我們常見的高級(jí)寫字樓、奢華酒店、工業(yè)廠房、物流園等等大宗資產(chǎn)，頻頻成交，快速易主。

一個(gè)生動(dòng)的現(xiàn)實(shí)案例，是隔壁的大哥——廣州。

2023年末，深圳某神秘資本公司，豪擲超11億元，將廣州白云區(qū)的粵海云港城A2及A6兩棟寫字樓物業(yè)，攬入懷中。

| 粵海云城港效果圖，僅供參考

這是繼2023年5月，廣州海珠區(qū)琶洲復(fù)星國際中心北塔成功出讓后，又一宗城市級(jí)的大宗交易。

而以上，僅是當(dāng)下國內(nèi)大宗交易活躍的冰山一角。

一個(gè)不得不承認(rèn)的事實(shí)是：一場全新的資本盤整，已經(jīng)開始了。

大宗資產(chǎn)，加速易主

資本市場進(jìn)入深刻的盤整期

我們不妨將視角，擴(kuò)大至整個(gè)大灣區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，大灣區(qū)2023年全年大宗資產(chǎn)成交額約661億，占全國約29.4%，占比再破歷史記錄。

更要注意了，2023年大灣區(qū)的大宗成交金額，更是達(dá)到了近4年之最。

| 今年全國及大灣區(qū)大宗市場交易情況

而年度成交宗數(shù)更是大幅度攀升，達(dá)到了85宗，同比增長約39%。

很有意思的是，10億以下的大宗成交飆升。

一方面，資本買入的熱情度居高不下，引爆了一波成交潮。

另一方面，這兩年，確實(shí)是大宗資產(chǎn)估值不高的時(shí)期，其交易的準(zhǔn)入門檻較為友好。

| 近年大灣區(qū)大宗交易宗數(shù)及金額結(jié)構(gòu)

隔壁廣深兩位老大哥，大宗交易的交投活躍度，更是大灣區(qū)里的一騎絕塵，成交宗數(shù)持續(xù)攀升。

2023年，一個(gè)并不輕松的年份，經(jīng)濟(jì)大形勢并不是那么的樂觀。

而這，恰恰為大宗資產(chǎn)高度活躍，孕育了現(xiàn)實(shí)土壤。

| 近年來廣州大宗交易成交情況

要知道，大宗資產(chǎn)身上的標(biāo)簽感是：資金沉淀度高、城市資源高密聚集、收益率頗高且長久穩(wěn)定。

在經(jīng)濟(jì)上行期，它們一一歸位于各大金主名下，交易相對沉寂。反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，高價(jià)值的大宗資產(chǎn)，背后的金主丞需資產(chǎn)變現(xiàn)。

那些不曾流于市場的神秘大宗，沒有所謂的猶抱琵琶半遮面。

反而直接攤牌了，不裝了，直切主題進(jìn)入了掛牌交易階段，頻頻易主。

| 近年來深圳大宗交易成交情況

另一方面，這兩年，大宗資產(chǎn)的出讓及易主，新聞早已鋪天蓋地：

2023年9月，東莞南城的萬科翡翠東望5號(hào)辦公樓，經(jīng)掛牌，由廣東三鼎以約2.35億元收入囊中。

2023年12月，合景泰富將海外唯一的資產(chǎn)——倫敦辦公樓65 Fleet Street，以約7.87億元出售給英國房地產(chǎn)公司Dominus Real Estate。

2024年初，碧桂園在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌5項(xiàng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業(yè)。

存量時(shí)代，穿越周期，資本大佬們，紛紛出手了。

畢竟，在不怎么景氣的經(jīng)濟(jì)背景下，大宗資產(chǎn)的意義不在于持有，而是在一買一賣之間，進(jìn)行一輪資產(chǎn)的大洗牌。

想不到吧？

東莞大宗資產(chǎn)交易，也在加速變局

回看東莞，這場資產(chǎn)的大洗牌，也正在深刻上演。

大型財(cái)團(tuán)及資本家，揣著過億的小目標(biāo)，搜羅全城優(yōu)質(zhì)資本。

他們有著鷹一般的雙眼，虎一樣的雄心，善于在東莞這個(gè)巨大的大宗交易市場中，挖掘出高收益資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的快速回正。

而這樣的大宗資產(chǎn)，早就被擺上桌牌，任資本大佬們一一挑選。

|東莞2023年WE001號(hào)地大宗資產(chǎn)成交

圖源東莞市公共資源交易中心

房姐此前曾報(bào)道過的，南城萬科翡翠東望5號(hào)寫字樓，以編號(hào)2023WE001掛牌，后續(xù)便是資本大佬，快速出擊，將其一舉拿下。（點(diǎn)擊文字進(jìn)入傳送門）

另外，東莞多商業(yè)綜合體進(jìn)入掛牌-交易階段；

東莞CBD也不乏有神秘買手，一口氣橫掃好幾層高階寫字樓；

坊間傳聞，松山湖的悅榕莊酒店正以約5億的報(bào)價(jià)，尋覓全國金主。

對大宗資本買家而言，目標(biāo)標(biāo)的兼具品牌力+高收益現(xiàn)金流，那么，就具備了降低資金沉淀的周期。

| 保利首鑄天際的寫字樓大宗資產(chǎn)?東莞房姐

另一個(gè)生動(dòng)現(xiàn)實(shí)案例，是東莞龍灣片區(qū)的——保利首鑄天際。

想不到吧，作為城區(qū)的標(biāo)桿盤之一，它除天際住宅外，還規(guī)劃有7棟寫字樓。

且據(jù)確切消息，僅剩12號(hào)寫字樓待字閨中，其余均已名花有主。

｜保利首鑄天際12棟寫字樓??東莞房姐

為何項(xiàng)目能如此迅猛地，匹配到資本買家？

去現(xiàn)場實(shí)地考察一番，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它身上具有城區(qū)臨江地段+豪宅匯聚+商辦活躍+現(xiàn)樓交付等，令資本難以抗拒的強(qiáng)標(biāo)簽。

它地處東莞主城區(qū)-萬江龍灣片，是約70公里三江六岸的示范段。

丨東莞主城龍灣片區(qū)城市風(fēng)光

這里，更是龍灣年輕一族+商務(wù)辦公力量的聚集地。

早年間，憑借萬科首鑄廣場所孵化的新型商圈，已成規(guī)模。

又依靠鴻福路的交通便捷性，在建的1號(hào)線濱江體育館站，使得龍灣片區(qū)備受不少東莞南城人的青睞。

|萬江龍灣片區(qū)城市規(guī)劃

圖源東莞市城建規(guī)劃設(shè)計(jì)院

且據(jù)龍灣片區(qū)的官方規(guī)劃，保利首鑄天際位于龍灣都市核心區(qū)。

這里集濱水休閑、商業(yè)辦公、城市文化等職能于一體，具有寫字樓、商業(yè)盒子等培育的現(xiàn)實(shí)土壤。

此外，更有醇熟的高階社區(qū)，如保利首鑄天際、天健閱江來、金地·外灘8號(hào)等；

未來，又源源不斷有新盤待/在售，作為片區(qū)人口的強(qiáng)勢補(bǔ)充。

| 保利首鑄天際大宗寫字樓周邊社區(qū)情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，周邊已入住超2700戶、超8000余人口；

且未來隨著萬科中天·世紀(jì)水岸的交付、2024WR001號(hào)地塊的出讓，片區(qū)的居住人口將翻一番。

消費(fèi)水平高，消費(fèi)半徑短，使得保利首鑄天際的大宗寫字樓資產(chǎn)，具有了片區(qū)極高的商業(yè)+經(jīng)營價(jià)值。

而這，也是未來源源不斷現(xiàn)金流的強(qiáng)有力保障。

｜保利首鑄天際大宗寫字樓資產(chǎn)

其周邊均為高階社區(qū)??東莞房姐

此外，據(jù)準(zhǔn)確消息，保利首鑄天際的售樓部將移交至萬江政府，承擔(dān)公職職能，成為引流的一大主力。

另外兩棟寫字樓，保利將其收入囊中，未來將打造成保利灣區(qū)公司辦公樓，且今年10月將入駐辦公，屆時(shí)同步經(jīng)營，能有一定的現(xiàn)金流保障。

而另外2棟寫字樓，則由首鑄接管，擬為辦公場所。

這些高階的寫字樓物業(yè)，均有固定且活躍、高端的消費(fèi)群體。

而尚未出售的12棟，可因地制宜，有針對性地打造為商業(yè)盒子、服務(wù)類會(huì)所等，輻射周邊高階且龐大的消費(fèi)人群。

｜保利首鑄天際12棟已為現(xiàn)樓??東莞房姐

難能可貴的是，該項(xiàng)目的寫字樓，均為獨(dú)棟設(shè)計(jì)，內(nèi)部可改裝且改造相對容易。

另外，作為一手的大宗資產(chǎn)，保利的12棟寫字樓，設(shè)計(jì)十分巧妙——

即其地下車庫可無縫對接居住區(qū)，大大節(jié)省了本社區(qū)群體的消費(fèi)時(shí)間成本。

且項(xiàng)目為現(xiàn)樓交付，與上文所提到的，時(shí)間就是金錢，投資快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正不謀而合。

金錢，會(huì)自動(dòng)流向它所認(rèn)為的、適宜的地方，這是大宗資產(chǎn)買賣的內(nèi)在邏輯。

敲黑板！東莞大宗資產(chǎn)

仍處市場洼地所在

的確，回過頭看，如今的東莞大宗市場，的確洶涌澎湃。

它備受資產(chǎn)大佬青睞，成為資金揮灑的黃金地、資產(chǎn)盤整的聚集地。

除了上文所提及的經(jīng)濟(jì)大背景外，更得益于東莞擁有足夠友好的市場門檻——

即東莞的大宗標(biāo)的，其地段、產(chǎn)品等素質(zhì)不錯(cuò)，且報(bào)價(jià)的姿態(tài)，一再放低。

丨曾經(jīng)的家樂福鴻福店?東莞房姐

5次降價(jià)拍賣后成功出讓，現(xiàn)為德匯·嘉里廣場

來，我們還是以一手市場上保利首鑄天際為例。

據(jù)房姐調(diào)查，項(xiàng)目周邊的萬科首鑄東江之星，其寫字樓單價(jià)已超20000元/平。

再將視角拉回至保利項(xiàng)目，其11棟已售寫字樓，此前賣出單價(jià)約為22000元/平。

同東莞片區(qū)對比來看，大宗資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，越來越友好。

| 保利首鑄天際大宗資產(chǎn)實(shí)拍?東莞房姐

從城市橫向維度對比，同等素質(zhì)的寫字樓，在廣深兩地，同樣具有價(jià)格優(yōu)勢。

如廣州天河區(qū)的金融城，其中任意一棟寫字樓，如廣州城投·灣區(qū)金融港寫字樓，其報(bào)價(jià)高達(dá)約55000元/平；

再看師出同門的保利南方財(cái)經(jīng)大廈，其售價(jià)也要45000元/平。

如果說廣州核心區(qū)價(jià)太高，那么不妨看看非核心的區(qū)域，如增城的富士康科技小鎮(zhèn)，其寫字樓單價(jià)約17500元/平。

劃重點(diǎn)，這樣的報(bào)價(jià)，在廣州增城。

| 高樓林立的廣州天河金融城

再看黃埔大熱的科學(xué)城區(qū)域，科學(xué)城商業(yè)廣場，其寫字樓報(bào)價(jià)約20000元/平。

再次劃重點(diǎn)，黃埔科學(xué)城——距離廣州核心區(qū)約20km。

看清楚了吧，這樣橫縱向的深刻對比，更顯得東莞核心城區(qū)，如保利首鑄天際這樣的核心物業(yè)，其身上的性價(jià)比。

小成本，撬動(dòng)?xùn)|莞核心區(qū)域的大宗資產(chǎn)。

東莞的大宗市場，甚至可以用物美價(jià)廉四個(gè)字，來一言以蔽之。

再看東莞的二手大宗市場：

東莞原南城海雅，上一次其掛牌價(jià)約2億，要知道，這里是東莞南城核心商圈，該價(jià)格的誠意，的確給到位了。

塘廈的曼佧特國際大酒店，以1.7億的總價(jià)，成功尋得下家；

虎門某宗大型商業(yè)，總建約27427平，一手發(fā)票價(jià)3.6億元，現(xiàn)市場上吆喝1.3億元出售......

｜虎門某大型商業(yè)大宗資產(chǎn)簡要信息

友好的價(jià)格環(huán)境之下，可以明確的是，東莞尚處大宗投資市場的洼地所在。

優(yōu)質(zhì)資本的大量涌入，雖遲但到，只是時(shí)間問題。

而接下來，整個(gè)全國的大宗交易市場，將是一個(gè)漫長的盤整期，所謂的“你懼怕時(shí)我貪婪”的邏輯，正在當(dāng)下激情上演。