從開年到現(xiàn)在，上海至少有4個(gè)豪宅項(xiàng)目售罄，被全國(guó)各地的富豪爭(zhēng)搶。然而，蓋豪宅的開發(fā)商卻在黯然退場(chǎng)。

5月16日，在上海締造了多個(gè)豪宅標(biāo)桿的*ST世茂（原世茂股份）收到了上交所退市告知書，即日起停牌。

次日，充滿戲劇性的一幕發(fā)生了：

央行和住建部聯(lián)手送上三道“王炸”政策，萬(wàn)科在內(nèi)的多只地產(chǎn)股直接漲停！

世茂，倒在了黎明前。

《繁花》精準(zhǔn)總結(jié)了老一輩人發(fā)家致富的三個(gè)時(shí)代風(fēng)口：炒股、外貿(mào)、房地產(chǎn)。

正是靠著踩中三個(gè)風(fēng)口，機(jī)械廠阿寶一步步成為叱咤上海灘寶總，徹底逆天改命。

而世茂創(chuàng)始人許榮茂，堪稱真人版寶總。

第一個(gè)風(fēng)口，炒股。

他本出身中醫(yī)世家，結(jié)果遇上了改革開放，在香港靠炒股賺到第一桶金。

87年全球大股災(zāi)巴菲特都虧了幾十個(gè)億，他卻全身而退了。

第二個(gè)風(fēng)口，外貿(mào)。

80年代中期，大陸推出優(yōu)惠政策鼓勵(lì)港資在內(nèi)地辦企業(yè)。

他在深圳、蘭州投資建廠，做服裝貼牌出口生意，身價(jià)繼續(xù)蹭蹭上漲。

第三個(gè)風(fēng)口，房地產(chǎn)。

1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開土地拍賣，商品房時(shí)代開啟。

1989年，許榮茂回到老家石獅，先后投資興建了振獅大酒店、振獅經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和閩南黃金海岸度假村，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。

那一年，也無(wú)數(shù)地產(chǎn)風(fēng)云人物的“轉(zhuǎn)折之年”：

王健林剛剛辭去體制內(nèi)的工作下海經(jīng)商，接手了非常一個(gè)棘手的舊城改造項(xiàng)目，日后讓他賺到了第一桶金；

楊國(guó)強(qiáng)從泥瓦工做起，這一年由建筑隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)晉升為北滘建筑工程公司法人兼總經(jīng)理，終于踏上了事業(yè)的起點(diǎn)；

李思廉和張力，“華南五虎”之一富力集團(tuán)的兩位傳奇人物，也在這一年正式結(jié)識(shí)，攜手共進(jìn)二十余年。

至于許家印，他在舞陽(yáng)鋼鐵廠拍攝制作了《熱處理在前進(jìn)》的專題片，尚未踏足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

我們說(shuō)回許榮茂。

1990年北京亞運(yùn)會(huì)之后，他一直對(duì)騰飛中的北京“虎視眈眈”。

京城當(dāng)時(shí)流行一句順口溜：“拿大哥大，開汽車，住亞運(yùn)村。”

住亞運(yùn)村，是身份的象征。我爸最喜歡的男歌手劉歡，最喜歡的女歌手毛阿敏，當(dāng)年都是亞運(yùn)村業(yè)主。

直到1994年，北京樓市遭遇調(diào)控陷入低迷，他知道機(jī)會(huì)來(lái)了。

許榮茂趁機(jī)抄底，一口氣拿下亞運(yùn)村10萬(wàn)多平方米地塊。

1995年“亞運(yùn)花園”亮相，直接亮瞎了北京老百姓的雙眼。

亞運(yùn)花園小區(qū)，來(lái)源：鏈家

以我們現(xiàn)在眼光來(lái)看，充滿年代感的白瓷磚貼墻和藍(lán)玻璃，早就過(guò)時(shí)了。

可是別忘了，當(dāng)年還屬于福利分房時(shí)期，大家住的都是分配的房子。戶型逼仄狹小，廚房、衛(wèi)生間還得幾家人共用。

而亞運(yùn)花園卻擁有24小時(shí)熱水、有聲煙感系統(tǒng)、可視對(duì)講電話等等“前無(wú)古人”的配套，誰(shuí)見過(guò)這樣的房子啊？

接下來(lái)的5年里，許榮茂又開發(fā)了華澳中心、紫竹花園、御景園等多個(gè)項(xiàng)目，儼然成了北京豪宅“扛把子”。

正在此時(shí)，遠(yuǎn)方傳來(lái)了好消息。

1999年11月中美簽署關(guān)于中國(guó)加入世貿(mào)組織的雙邊協(xié)議。中國(guó)“入世”之路邁出至關(guān)重要的一步。

舉國(guó)同慶的時(shí)刻，只有少數(shù)人敏銳地覺察到：

上海要起飛了！

許榮茂也是其中之一。在多年后的一次采訪中，他直言：

“我在1999年，看到了中國(guó)加入WTO和美國(guó)的談判成功了，中國(guó)進(jìn)入WTO的時(shí)間就不會(huì)很長(zhǎng)了。那中國(guó)加入WTO最大的受益者應(yīng)該是上海，所以1999年我第一次到上海后，投資計(jì)劃就全面鋪開了。”

這一年，他離開了蒸蒸日上的北京，力排眾議進(jìn)軍上海，成立“世茂”。

“世茂”這個(gè)名字，是從父親許榮茂和兒子許世壇的名字各取一字組成的，可見期待值有多高。

跟不想繼承家業(yè)的思聰不一樣，許公子非常爭(zhēng)氣。

他大學(xué)畢業(yè)不是直接出任CEO，而是先去香港當(dāng)房產(chǎn)銷售，從基層做起。

到了2001年，世茂進(jìn)上海第一個(gè)項(xiàng)目——世茂濱江花園開盤，時(shí)任銷售總監(jiān)的許世壇“一戰(zhàn)成名”。

又是搞全球聯(lián)網(wǎng)拍賣，又是請(qǐng)梁朝偉來(lái)拍廣告，最后在美國(guó)都賣出了3億多美元的成績(jī)。后面更是連續(xù)四年當(dāng)上上海住宅“銷冠”。

世茂濱江花園，來(lái)源：鏈家

有了成名作之后，許公子在集團(tuán)像坐火箭一樣。三年后進(jìn)董事會(huì)，當(dāng)上了執(zhí)行董事。

隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)入高峰期，世茂也順勢(shì)開啟全國(guó)擴(kuò)張，陸續(xù)“攻占”長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海、大灣區(qū)……

“豪宅教父”和“地標(biāo)制造機(jī)”，逐漸成了許榮茂和世茂的標(biāo)簽。

眼看著公司蒸蒸日上，是時(shí)候謀劃“接班”的事情了。

要說(shuō)這許公子，運(yùn)氣實(shí)在不好。

老爸是三個(gè)風(fēng)口全都趕上了，他的接班之路卻異常曲折。

2011年許榮茂隱退，34歲的許世壇開始實(shí)際接管公司。

剛準(zhǔn)備大展身手，就遇上了當(dāng)時(shí)“史無(wú)前例”的危機(jī)：

“國(guó)八條”橫空出世，樓市全線下跌。

眼見情況不妙，當(dāng)年一起打江山的老臣也接連離開。

許公子又是從龍湖挖來(lái)“營(yíng)銷女王”蔡雪梅救場(chǎng)，又是縮短管理半徑，又是改革人才團(tuán)隊(duì)，終于把公司穩(wěn)了下來(lái)。

到了2015年，又開始傳出“接班”的消息。

當(dāng)時(shí)許榮茂旗下有兩家上市公司，一個(gè)是主營(yíng)住宅的世茂地產(chǎn)，另一個(gè)是主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的世茂股份。前者才是這艘大船的重心所在。

許公子一直在地產(chǎn)這邊，他姐姐許薇薇則是2009年起擔(dān)任世茂股份總裁，主管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2015年初，業(yè)績(jī)出色的許薇薇卻突然辭任，給出的理由是：

因個(gè)人原因。

當(dāng)時(shí)大家議論紛紛，許公子這是要“一統(tǒng)天下”了呀。

結(jié)果呢？

那一年世茂跌出了房企排行榜前十，之后幾年一直屈居“第二陣營(yíng)”，在十名開外徘徊。

拖著拖著，又拖了四年，拖到許榮茂年近古稀。

2019年1月，許世壇被許榮茂任命為世茂集團(tuán)總裁，終于正式接棒。

萬(wàn)萬(wàn)沒想到，日后人們對(duì)此的評(píng)價(jià)是：

世茂由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在中國(guó)地產(chǎn)界，福建老板是一群存在感非常高的人。

他們有個(gè)共同點(diǎn)，膽子賊大，加杠桿不要命。

陽(yáng)光城總裁張海民一年坐了113次飛機(jī)，不是在并購(gòu)，就是在并購(gòu)的路上；

福晟董事長(zhǎng)潘偉明，專門成立一支300人規(guī)模的“拿地飛虎隊(duì)”，他親自擔(dān)任隊(duì)長(zhǎng)；

融信銷售額只有幾百億的時(shí)候，已經(jīng)敢拿幾千億在土地市場(chǎng)掃貨……

2017年-2021年，不到五年時(shí)間里，閩系“千億房企”的數(shù)量從0擴(kuò)大到10家。

那段時(shí)間只要有地王誕生，基本都是“閩字頭”的。

相比之下，因?yàn)槔习逶S榮茂過(guò)于低調(diào)，世茂顯得像個(gè)“異類”。

有一則廣為流傳的小故事：

2001 年首次躋身《福布斯》中國(guó)大陸富豪榜五強(qiáng)時(shí)，許榮茂曾幾次致函《福布斯》，表示不同意登載自己的名字。

不像另一位同姓的許老板，從愛馬仕到足球隊(duì)再到歌舞團(tuán)，留下了無(wú)數(shù)八卦。

許榮茂唯一一次“拋頭露面”是在2018年。

2017年，許榮茂出資2000萬(wàn)美元買回明代長(zhǎng)卷《絲路山水地圖》，并且無(wú)償捐贈(zèng)給北京故宮博物院，他也因此登上了春晚舞臺(tái)。

來(lái)源：央視

等到許公子全權(quán)接手，好家伙，風(fēng)格一下子變了。

之前為了渡過(guò)危機(jī)，許世壇不得不放棄對(duì)外擴(kuò)張的腳步，“重回前十”也成了他的執(zhí)念。

而現(xiàn)在，他終于可以放開手腳大干一場(chǎng)了。

半年多時(shí)間里，世茂斥資近200億元，先后完成了對(duì)泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通、粵泰等十多個(gè)項(xiàng)目的并購(gòu)，“花錢如流水”。

2019年整整一年時(shí)間，世茂新增土儲(chǔ)3092萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近一倍。平均不到一個(gè)月就有一次收購(gòu)。

也是在這一時(shí)期，許世壇提出了“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，并表示現(xiàn)在是“大魚吃大魚”的時(shí)代。

總而言之就是要“大”。

怎么說(shuō)呢，似乎與另一位許老板不謀而合了。

好消息是，經(jīng)過(guò)一番不遺余力地掃貨之后，世茂的業(yè)績(jī)就像吹氣球一樣膨脹了起來(lái)。

整個(gè)2019年，世茂實(shí)現(xiàn)全口徑簽約額2600.7億元，合約銷售面積1465.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)48%和37%，目標(biāo)完成率124%。

世茂風(fēng)風(fēng)光光重回第一陣營(yíng)，躋身行業(yè)第9位，充分享受了“最后的輝煌”。

壞消息是，隨之膨脹的還有債務(wù)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年-2023年，世茂股份的總負(fù)債規(guī)模分別為3547.5 億元、4372.6 億元、5141 億元、5367.1 億元。

一邊是債務(wù)狂飆，另一邊業(yè)績(jī)卻沒增長(zhǎng)。2021年起，世茂股份的營(yíng)收連續(xù)三年下滑，現(xiàn)金流很快扛不住了。

2022-2023兩個(gè)會(huì)計(jì)年度，世茂股份合計(jì)虧損135.23億元，是營(yíng)業(yè)收入數(shù)額的兩倍多。今年一季度又虧了 6447 萬(wàn)元。

回顧2011年和2015年兩次危機(jī)，世茂之所以能夠順利渡過(guò)，固然有公司層面的運(yùn)籌帷幄，更重要的是：

當(dāng)年的住房需求尚未飽和，政策一出，樓市火速反彈。

而現(xiàn)在，史詩(shī)級(jí)的政策一個(gè)接一個(gè)，大家卻買不動(dòng)了。

對(duì)世茂而言，曾經(jīng)土地儲(chǔ)備、待交付面積是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，終于變成了吃人不吐骨頭的恐怖負(fù)債。

2018年萬(wàn)科已經(jīng)喊出“活下去”，向全行業(yè)發(fā)出刺耳警報(bào)。

當(dāng)時(shí)沉迷于“做大做強(qiáng)”的許公子，顯然沒聽進(jìn)去。

從A股退市后，世茂在港股也不樂(lè)觀。

目前世茂集團(tuán)的市值不足45億港元，相比巔峰期的1424億港元，縮水了近97%。

上個(gè)月，建行已經(jīng)向特區(qū)高院提出對(duì)世茂集團(tuán)的清盤呈請(qǐng)。

據(jù)“36氪”，世茂集團(tuán)旗下有大量項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，一些已經(jīng)交付的項(xiàng)目，業(yè)主仍無(wú)法拿到房本。

廣州CBD一路之隔的世茂天越，原本是泰禾開發(fā)的項(xiàng)目，一度陷入爛尾危機(jī)。后來(lái)世茂接盤了泰禾資產(chǎn)包，得以繼續(xù)開發(fā)。

然而，隨著世茂的債務(wù)問(wèn)題暴露，收樓又一次遙遙無(wú)期。

據(jù)“廣州PLUS”去年11月的文章，當(dāng)時(shí)還有100多戶沒有收樓（裝修未完成），而且沒有一戶可以辦到房產(chǎn)證。

一個(gè)豪宅盤，差點(diǎn)“爛尾”兩次，業(yè)主也是夠倒霉的。

與世茂一起沉淪的，還有當(dāng)年的閩系房企兄弟們。

泰禾、旭輝、陽(yáng)光城、寶龍、正榮、融信、福晟、中駿、禹洲、三盛……如同多米諾骨牌一般紛紛倒下。

今年3月，金輝控股在港交所發(fā)布公告稱，一筆原定于2024年到期的美元債未能按期支付。

金輝爆雷，意味著閩系民營(yíng)房企徹底“團(tuán)滅”。

靠杠桿撐起了的規(guī)模，就像泡泡一樣?？雌饋?lái)很美麗，輕輕一戳就破掉了。

道理再簡(jiǎn)單不過(guò)：

借來(lái)的錢，終究是要還的。

2024年，城市價(jià)值分化愈演愈烈！