總部位于佛山、一家世界500強(qiáng)背景的公司用它自己的方式，突然震撼了整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，也似乎給焦慮的同行開(kāi)出了一個(gè)走出冬天的新藥方。

一天前，美的置業(yè)（3990.HK）宣布了一個(gè)令人驚訝的股權(quán)重組方案。???????

核心內(nèi)容是，美的置業(yè)將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，面向控股股東進(jìn)行私有化，作為對(duì)價(jià)，它給所有股東兩個(gè)選項(xiàng)。??????????????????????????????

1，實(shí)物分派。房開(kāi)業(yè)務(wù)的產(chǎn)權(quán)，以特別股息的方式分派給全體股東。???????????????????????

2，現(xiàn)金選擇權(quán)。每股作價(jià)5.9 港元，比前一交易日溢價(jià) 57%。主打一個(gè)自由選擇，不要股份可以要錢(qián)。???????

這是一張非常有態(tài)度的圖。????????

公告之前，美的置業(yè)的市值大概是50億港元，公告之后，市值突破100億港元。股價(jià)次日達(dá)到6.4港元，最高漲了 100%，收市漲70%，市值91億港元。

在美的置業(yè)這么做的之前十年，我們一定聽(tīng)過(guò)一些地產(chǎn)公司的私有化動(dòng)議，但很少見(jiàn)過(guò)真正付諸實(shí)施的私有化。????????????????????

原因很簡(jiǎn)單，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債表，一經(jīng)展開(kāi)，確有不可承受之重。??????????

市值過(guò)低，看似有私有化的可能。但是，地產(chǎn)公司的各種負(fù)債，不會(huì)因?yàn)樗接谢?，誰(shuí)接盤(pán)，誰(shuí)將承受泰山壓頂?shù)呢?fù)債規(guī)模。???????????????????

尤其這幾年，地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表都被動(dòng)縮表，銷(xiāo)售收入下降，而負(fù)債規(guī)模陸續(xù)到期，相當(dāng)剛性。如果我們?cè)倏紤]地價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的隱秘下調(diào)，可能很多地產(chǎn)公司的基本面已處于資不抵債狀態(tài)。????????????????

因此，美的置業(yè)這筆膽大的操作，首先凸顯的是控股股東強(qiáng)悍的意志力與判斷力。

過(guò)去三年，我們見(jiàn)識(shí)到了至少四類(lèi)房企過(guò)冬的辦法，分別有幾個(gè)公司代表。

大多數(shù)躺倒。比如，一眾民營(yíng)房企。???????????????

少部分堅(jiān)守。比如，一眾國(guó)央企，以及混合所有制房企。???????

剛性?xún)陡丁１热?，龍湖提前償還了幾乎每一筆信用債。????????

割肉求生。比如，萬(wàn)達(dá)緩慢但堅(jiān)決打開(kāi)了最值錢(qián)的保險(xiǎn)柜，從影院到商管。???????????????????????????

現(xiàn)在，輪到2021年上了官方優(yōu)質(zhì)公司名單的美的置業(yè)開(kāi)出了新的過(guò)冬藥方。

這個(gè)藥方的特別在于幾點(diǎn)：?

第一，方案很堅(jiān)決。

輕重分離，堅(jiān)決走輕資產(chǎn)之路，是這幾年全行業(yè)被集體教育出來(lái)的政治正確。

但是，萬(wàn)達(dá)老王之外，美的方案可能是第二例在我們眼前鮮活展現(xiàn)的又一個(gè)出路。???????????

需要強(qiáng)調(diào)的是，從內(nèi)容上看，這主要是房開(kāi)這一核心業(yè)務(wù)在股權(quán)層面的處理，并不涉及相關(guān)業(yè)務(wù)層面的重組。??????????

用通俗易懂的話(huà)來(lái)說(shuō)就是，產(chǎn)權(quán)方變了，以前是全體股東，現(xiàn)在是美的控股股東，但打工人角色不變。??????????????????????????????????????????????????????????????????

團(tuán)隊(duì)不變化，就地轉(zhuǎn)身乙方；原有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)關(guān)系不打斷，把對(duì)鏈條上的每個(gè)利益攸關(guān)方的潛在心理影響降低到最低。

而且，也不玩什么小心思。方案簡(jiǎn)單直接，給出了三個(gè)成熟的選項(xiàng)，一看即懂。????????????????

1，實(shí)物分派。2，現(xiàn)金收購(gòu)。3，不同意，9月3日前可賣(mài)出套現(xiàn)。?????

考慮到多數(shù)人會(huì)選擇現(xiàn)金，每股近6港元的房開(kāi)業(yè)務(wù)私有化價(jià)格，溢價(jià)很明顯，冬天里的誠(chéng)意也很足。??????

這一點(diǎn)，可能是這個(gè)方案里最精髓的一點(diǎn)。??????

既然重資產(chǎn)的房開(kāi)業(yè)務(wù)已經(jīng)集體失去了融資功能，而且，短時(shí)間內(nèi)還看不到資產(chǎn)負(fù)債表全面復(fù)蘇的準(zhǔn)備，那就干脆一點(diǎn)，輕重分開(kāi)，重資產(chǎn)從上市公司里置換出來(lái)，給輕資產(chǎn)徹底讓路，輕裝上陣，順勢(shì)打開(kāi)新的估值模式。????????????????????????

重組之后，新的美的置業(yè)將轉(zhuǎn)身成為一個(gè)集物管+商管+代建+房地產(chǎn)科技的平臺(tái)。而房開(kāi)公司既是它的兄弟公司，也將是它最重要的甲方。??????????????

非常有想象力的一個(gè)操作。

問(wèn)題來(lái)了，為什么美的置業(yè)吃了第一個(gè)螃蟹？??????????

因?yàn)椋軌蝽樌瓿?，取決于最重要的第二點(diǎn)。

第二，實(shí)控人很兜底。

最近，行業(yè)里都在傳老王家被表?yè)P(yáng)了。

其實(shí)，美的何享健家族也很給力。

整個(gè)方案里，最大的看點(diǎn)是，何家通過(guò)私有化房開(kāi)業(yè)務(wù)，把最重的資產(chǎn)負(fù)債表留給自己，向外界輸出了強(qiáng)有力的兜底信號(hào)：絕不把困難留給社會(huì)。??????????????????????????????????????????

所以，方案公布次日，股價(jià)一早漲了100%。?????????

很難說(shuō)，這里面除了利益與計(jì)算，沒(méi)有大家的敬佩與慶幸。???????

的確，何家在美的置業(yè)的股權(quán)高達(dá)81%，即使私有化，現(xiàn)金代價(jià)完全可以接受，而且可以實(shí)現(xiàn)房開(kāi)業(yè)務(wù)與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的信用隔離，一道防火墻，換來(lái)上市公司一片發(fā)展的凈土。??????????

過(guò)去三年，美的置業(yè)的分紅率分別是41%，49%與46%。隨著資產(chǎn)變輕，市場(chǎng)會(huì)重估它的PE，而分紅率有望進(jìn)一步提高，這將對(duì)它未來(lái)的估值提供巨大支撐。?????????

與此同時(shí)，不比不知道。

今天，眾多出險(xiǎn)房企的市值，已不如京滬十套房產(chǎn)總值。按理說(shuō)，此刻大股東、實(shí)控人私有化自己的上市公司，一定是數(shù)學(xué)字面意義上的贏家。但是，他們集體選擇了無(wú)視。

因?yàn)樗接谢粌H是一道算術(shù)題，還是一道政治題，更是一個(gè)體能測(cè)試。????????

三，愿景與判斷

何家開(kāi)出的新藥方，屬于「藝高人膽大」。

膽大兩個(gè)字，肉眼可見(jiàn)。

但根源還是，一方面，他們并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)失去信心；另一方面，美的置業(yè)的開(kāi)發(fā)基本面，完全配得上這次私有化藥方。

這張圖清晰展示了美的置業(yè)的健康度，歷經(jīng)三年行業(yè)大調(diào)整，依然滿(mǎn)足三條紅線(xiàn)，凈負(fù)債率35.8%，賬面凈資產(chǎn)500億元，現(xiàn)金多達(dá)200億元。?????

如果進(jìn)一步打開(kāi)賬本，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，到期境外美元債一度是絕大多數(shù)房企的噩夢(mèng)，但并不屬于美的置業(yè)。去年 10月以后，它就償還了最后一筆境外結(jié)構(gòu)性貸款。380億的有息負(fù)債中，全部是境內(nèi)貸款。在目前的信貸環(huán)境下，這給了美的置業(yè)足夠的償還彈性。

所以，在我看來(lái)，這筆私有化操作，其實(shí)不太具備很強(qiáng)的可復(fù)制性，它太考驗(yàn)一個(gè)公司的基本面了，完全屬于高端定制處方藥。???

最后，回到最重要的話(huà)題上。這件事情對(duì)員工、供應(yīng)商、市場(chǎng)、行業(yè)究竟意味著什么？

我的結(jié)論也很感性。????

對(duì)于員工，它意味著飯碗不再忐忑。對(duì)于供應(yīng)商，它意味著信心，信心來(lái)自于一個(gè)更穩(wěn)定的交易對(duì)手。

對(duì)于市場(chǎng)，它保持了最后的倔強(qiáng)。

而對(duì)于行業(yè)，它提前揭曉了自己對(duì)趨勢(shì)的底牌：?

一個(gè)更容易被讀懂、更迎合當(dāng)前資本偏好的業(yè)務(wù)模式，以如此決絕的方式，被展示給所有同行。?????????

這不一定是最理想的結(jié)局，但坦率而言，這可能是對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)局勢(shì)最有解題能力的方案。?????????

現(xiàn)在，問(wèn)題來(lái)了，下一個(gè)解題的大佬在哪里？?????????

前文閱讀：