學(xué)區(qū)很重要，舒適也很重要。

6月25日，西安各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)陸續(xù)公布了2024年西安市義務(wù)教育學(xué)校的學(xué)區(qū)劃分方案。

對已經(jīng)交付的小區(qū)和成熟區(qū)域來說，按照穩(wěn)定原則，學(xué)區(qū)變動幾率非常小。不確定的是在售小區(qū)和發(fā)展中的開發(fā)區(qū)的學(xué)區(qū)劃分，牽一發(fā)而動全身。

需要明確的是，西安所有已交付小區(qū)都是“學(xué)區(qū)房”。只要你買了房，孩子在義務(wù)教育階段肯定有學(xué)可上，這點是毋庸置疑的，區(qū)別就是上哪所學(xué)校。

所以大家關(guān)心學(xué)區(qū)劃分，并不是關(guān)心能不能劃到學(xué)校，而是能不能劃到“好學(xué)?！薄?/strong>

雖說學(xué)區(qū)每年都會劃分一次，劃定之后也不是一成不變，而且在售小區(qū)交付之后才正式劃分學(xué)區(qū)，但即便是劃定一個范圍，也足以影響到小區(qū)的銷售業(yè)績和未來的二手房價格預(yù)期。

對高新三期絲路科學(xué)城來說，目前最受關(guān)注的，無疑是高新三十一小和高新十一初的學(xué)區(qū)劃分，原因懂的都懂。

今年這兩所學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)有已經(jīng)交付的碧桂園·高新云墅（一期）和中天新希望·未來印，有在建的中?！W(xué)仕里，有在售的中建悅廬和招商·雲(yún)墨，也有待入市的越秀鐵建·樽樾。

招商·雲(yún)墨，是招商2023年12月以觸頂搖號方式摘得的一宗約49.533畝住宅用地，樓面價高達約15023元/㎡。地塊東側(cè)正對面一路之隔就是高新十一初，東南側(cè)約100米是高新三十一小。

這個距離再結(jié)合去年的學(xué)區(qū)劃分，招商·雲(yún)墨被劃入這兩所學(xué)?；緵]什么懸念，如今正式確認也算是給業(yè)主和意向購房者吃下了一顆定心丸。

我們一直在說，名校之所以是名校，除了師資力量過硬之外，更重要的是生源質(zhì)量，所以沒必要“神話”名校，也不能輕視名校，因為確實是一個好平臺。

那么除了名校光環(huán)之外，招商·雲(yún)墨本身是不是值得買呢？

招商·雲(yún)墨共有三個戶型，分別是建面約119㎡、建面約137㎡和建面約143㎡，今天，我們就以招商·雲(yún)墨建面約137㎡戶型為例來感受一下。

友情提示：以下內(nèi)容為作者在參觀樣板間時看到的情況，僅代表個人感受和看法，供大家參考討論。招商·雲(yún)墨為毛坯交付，本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實拍圖片旨在方便介紹戶型及改造細節(jié)并加深記憶，僅供參考，并非項目交付承諾。具體交付標準請以買賣雙方合同約定及實際交付為準，后文不再贅述。

為什么選擇這個戶型？首先，建面約119㎡三室兩廳兩衛(wèi)雖然也不小且不便宜，但是次臥和書房的開間尺度都不到3米，對有孩家庭來說談不上居住舒適度；而建面約143㎡戶型和同門兄弟如出一轍，我們此前已經(jīng)詳細介紹過這個戶型（），所以這次選擇了建面約137㎡戶型。

從戶型結(jié)構(gòu)圖來看，招商·雲(yún)墨建面約137㎡戶型為四室兩廳兩衛(wèi)格局，南北雙陽臺，南北錯層露臺。南向面寬約12.5米，三開間朝南，南北通透格局，動靜分區(qū)，全明設(shè)計。

入戶之后廚房、餐廳、客廳、陽臺從北到南依次排列。

右手邊是預(yù)留的玄關(guān)位置，因為是靠墻預(yù)留，所以玄關(guān)柜可以像樣板間一樣通頂做的比較長，增加儲物空間。

還有一種方式就是將玄關(guān)柜直接連著儲物柜向南一直連到陽臺，整個墻面都做成一體化柜體，整體性更好，空間利用率也能更高。

廚房可以做成開放式，視覺效果更好，也能更通透。樣板間就是一個開放式廚房，將餐廚區(qū)完全融合，做了一個西廚島臺（操作臺）+餐桌的一體化設(shè)計，顏值確實沒得說。

也可以根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)做成常規(guī)半封閉式廚房，把廚房門放在玄關(guān)對面，餐、廚獨立；或者在玄關(guān)對面再做一個背靠背的柜子，兩側(cè)都能儲物，將廚房門放在餐廳位置，雖然通透性差一點、餐桌小一點，但更生活化一些。

客廳開間約5.2米，這個尺寸可以比肩自家建面約143㎡的寬廳，南向直接連通270°L型采光面的陽臺。

這個陽臺進深約1.5米，未來自然是要直接裝進客廳的，增加客廳進深和有效利用面積，最終整個客廳的進深能達到約5.15米，基本就是一個正方形。

這樣的尺度如果單純做會客空間沒問題，而且讓業(yè)主有里有面兒，也可以稍微改造一下，讓會客空間緊湊一點，做成客廳+多功能空間的組合。

如果是奇數(shù)層的話，會有一個南向面寬約6.5米的L型露臺，連接主臥套房和南向次臥。

偶數(shù)層露臺在北側(cè)，面寬約4.3米，連接書房（北向陽臺）和公衛(wèi)。

選南向還是選北向，這個就看個人喜好了。

這個戶型的優(yōu)點就是贈送面積比較可觀，南北雙陽臺都是只計一半面積，露臺和飄窗全贈送，算下來得房率就非常高了。

北向陽臺連接書房，開間都是約2.6米，從書房的尺寸和未來使用考慮，這個陽臺幾乎沒有留用的必要，最終都要被裝進書房，招商的裝修示意圖是這樣標的，樣板間也是這樣做的。

除書房外的另外三個都是臥室，其中兩個次臥面積相差不大，都是10㎡出頭，南向次臥出的多一點，北向次臥出的少一點，兩孩家庭的話，可以給兩個孩子一人一個獨立臥室，不偏不倚。

南向次臥和主臥套都是有飄窗的，而且飄窗可以保留也可以砸掉，個人建議主臥可以考慮保留或者改造成儲物空間，次臥最好不要保留，增加有效利用面積。

前文我們說過，南北雙陽臺分別被客廳和書房擴進去，晾衣服可以在露臺，但是洗衣服的問題得解決，所以樣板間把洗衣機裝在公衛(wèi)位置了。

這個公衛(wèi)是預(yù)留的三段式干濕分離，可以稍微改造一下變成四段式，加一個洗衣機+烘干機的位置。從樣板間呈現(xiàn)的結(jié)果來看，這種設(shè)計有可行性，唯一需要考慮的就是馬桶預(yù)留空間要比樣板間大一點，否則對胖子不太友好。

最后我們說一下這個主臥套房。主臥套房面寬約3.5米，整體進深約6.5米，是個雙面采光設(shè)計，共有3個采光面，一個南向，兩個側(cè)面。

樣板間在主臥門口做了一個通頂小柜子，可以當(dāng)成一個臥室的獨立玄關(guān)，掛點日常經(jīng)常穿的衣服或者干脆當(dāng)成一個純粹的儲藏柜都可以。

主衛(wèi)是三段式設(shè)計，進深約1.75米，窗子非常大，幾乎和進深差不多，采光通風(fēng)效果不用擔(dān)心，靠窗位置還有一個贈送的飄窗，如果喜歡享受生活，你甚至可以裝一個小浴缸。

出了主衛(wèi)還有一個采光窗，是預(yù)留的衣帽間位置。如果做步入式衣帽間，就不要留南向的飄窗，將床南移，給衣帽間留足空間。

這個采光窗可以像樣板間一樣做成梳妝臺，也可以不留，直接做成衣柜空間。

整體來說，這個面積段和戶型算是踩到了舒適改善的門檻上，和建面約119㎡戶型相比，空間更大，舒適性自然更高，而且從功能性來講，和建面約143㎡差別也不是很大。

如果預(yù)算足夠的話，那自然買建面約143㎡戶型，畢竟戶型設(shè)置更好，而且是四開間朝南，但是預(yù)算不是那么足，那么建面約137㎡也能達到舒適的需求，而且同樣的樓層總價要便宜幾十萬。

從雲(yún)墨1#和9#樓的備案價來看，以15樓為例，建面約137㎡和143㎡戶型的總價價差達到了30多萬，根據(jù)雲(yún)墨的車位價格，能再買兩個充電車位了。

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聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」踩盤稿件，無商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配樣板間實拍圖僅供參考（拍攝時間：2024年5月23日），不作為項目的交付承諾，具體以最終呈現(xiàn)或交付為準，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

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