深圳的天氣很熱，然而更熱的是位于深圳灣超總的豪宅新盤——中海·深灣玖序。

它的上車門檻最低2200萬，在參觀驗資門檻高達1000萬的情況下，深灣玖序仍創(chuàng)下了累計到訪量2000+的夸張數(shù)據(jù)，而項目首批僅推出293套房源。

這段時間，這個盤被全國媒體刷屏，在深圳市場上的各種討論也很多，群里找我咨詢的粉絲更是不少。

今天我就從客觀的角度跟大家分析一下：

深灣玖序，到底能不能沖？

還在糾結(jié)？全網(wǎng)最靠譜分析來了

對于深灣玖序，市場關(guān)注的是：誰在買？

首批次推售293套，i深圳登記近856組，中海要求必須凍資500萬，且2天內(nèi)簽約才可入圍。

也就是說，中海不僅要求你買得起房，還要求你能立馬付得起錢。所以這凍資入圍的516組，不是名義上的「有錢人」，而是實實在在「賬上躺著幾千萬的有錢人」。

項目從一開始就對客戶資質(zhì)要求比較嚴格，畢竟一共才293套房，不需要那么多客戶，只要真正的有實力的客戶就行了。

當然，大家知道房地產(chǎn)行業(yè)6月30日是個時間節(jié)點，半年業(yè)績很重要，不僅要賣出來，還要簽回來。中海是目前最穩(wěn)健的房企之一，對于簽約回款要求非常高，不接受延期簽約，所以中海不要買得起房的客戶，而是要可以立馬付得起房款的客戶。

我跟粉絲開玩笑說，你要是能買到，真的要感謝中海，因為中海在為他的業(yè)主篩選鄰居，您未來的鄰居跟你一樣，資金實力已經(jīng)被中海驗證了。

而對準備買深灣玖序的購房者，更關(guān)注的是：產(chǎn)品是不是不夠完美？有沒有投資預(yù)期？

我收集了這么幾個大家關(guān)注的問題：

1、沒有開放式陽臺，通風采光會不會受影響？

2、聽說得房率不高，是不是真的？

3、聽說項目還包括5.8萬m2的自持小面積公寓，居住的純粹度怎么保證？

4、網(wǎng)傳深圳灣后�？偛炕貙⒁�(guī)劃調(diào)整出兩塊居住用地，想買深圳灣的是不是可以再等等？

對于這幾點問題，我特意問了中海項目上的人、業(yè)內(nèi)的專家，還和幾位同行探討了一下，得出了這么幾個答案，絕對專業(yè)。

1、深灣玖序是全玻璃幕墻，采用最先進最安全的開窗方式，采光通風完全不用擔心。

其實，取消陽臺在國際豪宅領(lǐng)域也是大趨勢。

比如紐約的Central Park Tower、墨爾本南岸的Australia 108，為了把視野觀感做到極致，就多采用無陽臺設(shè)計。

距離深灣玖序不遠的深圳灣悅府也沒有陽臺，同樣不影響它成為深圳頂豪天花板。

深灣玖序三面都是落地玻璃，328m2戶型的采光面有40多米，252m2戶型的采光面有32米，就連196m2戶型的采光面也有27米。

因此，即便是最低樓層，也無需擔心采光問題。

而且，為了追求完美立面與自然通風，深灣玖序創(chuàng)造性地采用了高端寫字樓的開窗方式——平推窗，是目前超高層高端寫字樓用的最先進也是最安全的開窗方式，可以打開較大的開啟面積，提供更大的通風量。

這種設(shè)計是目前最前沿的通風解決方案，平衡了美觀和功能性，就是成本會更高，所以一般普通住宅很少使用。

2、深灣玖序得房率真不低，綜合使用率高達84%。

深灣玖序此次取證首推的293套約196-252-328㎡大平層，雖然是高層產(chǎn)品，但算上陽臺贈送面積和獨立電梯廳使用空間，實際使用率還是比較可觀的。

我?guī)痛蠹宜懔艘幌拢?/p>

252㎡/196㎡戶型：套內(nèi)得房率74%，加上贈送陽臺一半面積和獨立電梯廳使用空間，綜合使用率約81%；

328㎡戶型：套內(nèi)得房率78%，加上贈送陽臺一半面積和獨立電梯廳使用空間，綜合使用率達84%。

3、全年期高端自持住宅，并不是普通的租賃公寓。

深灣玖序項目東北角有一棟全年期自持租賃住房。但據(jù)中海地產(chǎn)官方透露，其目前已和全球奢華酒店簽約合作意向，未來將由奢華酒店加持，定位是端酒店行政公寓，為深灣超總提供高端居住服務(wù)。

而且，自持單位的出入口是獨立和對外的，位于白石二路與深灣二路的街角，與商品房出入口分開，加上未來租客身份非富即貴，并不會影響小區(qū)整體的居住品質(zhì)和圈層氛圍。

4、項目確實是深超總唯一住宅用地。

去年地塊調(diào)規(guī)出讓前，深超總的宅地供應(yīng)斷了22年。

從法定圖則來看，中�！ど顬尘列颍瞧瑓^(qū)內(nèi)截至目前唯一可售的新房住宅，目前片區(qū)內(nèi)也并無其他地塊住宅設(shè)計內(nèi)容，而且這些地塊也都不滿足住宅日照規(guī)范條件。

但要我說，對于深灣玖序的評價，如果只是以有沒有凸陽臺、實用率高不高、外形不像傳統(tǒng)住宅、有沒有性價比作為標準，未免會有些膚淺了。

深灣玖序的價值，其實更在于不可復(fù)制的核心地段。

有些樓盤，注定贏在起跑線上

新盤如云，神仙打架的2024年，深灣玖序為什么能夠獲得高關(guān)注度？

答案，來自于它贏在起跑線上的天賦優(yōu)勢——地段、資源、稀缺性，面面均好。

1、深灣玖序?qū)Τ鞘泻诵馁Y源的極致占有，是塔尖資產(chǎn)持續(xù)保值增值的「永動機」。

富人們很聰明，他們從來只愿意為真正好的東西埋單。

無論是紐約One57、CentralParkTower，還是倫敦海德公園1號，全世界的知名頂豪都具有那個讓你不得不下單的理由：

貨幣洪流中，這才是那個能擊穿周期的城市塔尖資產(chǎn)。

在深圳，能稱得上塔尖的地段，屈指可數(shù)。

深超總無疑是塔尖中的塔尖。

論規(guī)劃起點、空間形態(tài)和城市功能配置，深超總是目前唯一超越前海中心的區(qū)域。

發(fā)展定位上，深超總致力于塑造具有獨特標簽的城市意象，通過文化、智能、生境和生活四個方面的強化，讓“深超總=深圳灣”，成為展示粵港澳大灣區(qū)競爭力和影響力的全球城市“巔峰之作”。

經(jīng)濟能力上，深超總吸引了多家世界500強總部企業(yè)入駐，涵蓋金融、通訊、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，成為全球總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，包括但不限于OPPO國際總部、中國電子總部、招商銀行全球總部大廈、中興通訊總部、TCL華星光電等等企業(yè)，這些企業(yè)不僅是深圳稅收強有力的保證，更是國家經(jīng)濟發(fā)展的引擎之一。

一句話，沒有一個區(qū)域，比深超總更能代表深圳的城市形象，深圳也不可能再出現(xiàn)第二個深超總。

2、深灣玖序又是中海在深超總核心地段不計成本打造的高品質(zhì)住宅，放眼全深圳，擁有這樣素質(zhì)的新盤就沒幾個。

我?guī)Т蠹覕?shù)一數(shù)，深灣玖序身上，創(chuàng)下了多少個「第一」和「唯一」：

①它是深超總近22年來，唯一一個住宅項目。

而放眼未來，深灣玖序或許也將成為深超總最后一個住宅新盤。

②它是深圳18年來首個明確取消7090戶型限制的項目。

作為后「7090」時代的首個純豪宅，深灣玖序這次取證推售的約196-252-328㎡大平層住宅及5套傳世頂復(fù)，僅有293套，從面積上就奠定了項目的調(diào)性和氣質(zhì)。

③它還是第一個打破深圳精裝均價13.2萬/㎡限制的新盤。

事實上，種種跡象顯示，官方對商品房的限價正在退出，尤其是豪宅產(chǎn)品未來或許不會再有定價限制。

這也意味著，如今只是象征性突破限價的深灣玖序，很可能是深圳最后一個限價盤，性價比直接拉滿。

而未來，它的特殊性也意味著，其在二手市場上的價格更具有想象空間。

④它是深圳罕見的采用270°曲面幕墻的住宅項目。

為了與深灣超總的摩登天際線保持統(tǒng)一，在一眾大師團隊的加持下，深灣玖序打造了極具未來感的弧形天幕立面，這種大面積的曲面玻璃用于住宅在深圳尚屬首次。

想象三年后，你駕車回家，深超總前排建筑，外立面最好看的就是你家那棟，從數(shù)十座建筑體中一眼就能認出來，高辨識度的外立面帶來的是獨一無二的尊貴感。

價格和選籌建議

不論是因地制宜的7重地盤空間設(shè)計、標新立異的外觀、首創(chuàng)270°圓弧形落地窗，還是山海意境立體歸家園林、三層屋頂花園、堪稱深圳獨一檔的精裝標準……

兩個詞總結(jié)：不計成本、壕無人性！

就拿園林來說，中海這次花了非常大的精力和成本打造項目園林景觀，整體的園林景觀設(shè)計聘請的是世界知名景觀設(shè)計事務(wù)所，泰國的T·R·O·P，主創(chuàng)設(shè)計師為世界知名景觀設(shè)計師Pok先生，目標是打造繁華CBD里的詩意棲居，“大地主義山海藝術(shù)館”。

網(wǎng)絡(luò)效果圖，實際以交付為準

項目整體設(shè)計理念依托于依山傍水，自然環(huán)繞的場地優(yōu)勢，通過“以山之形，借海之境”的設(shè)計手法，試圖打造一個立體生長的“山海生境”，為居住其中的人們建立一個沉浸式的自然棲所，從而實現(xiàn)立體生長的垂直花園、沉浸式的綠洲社交空間。

從設(shè)計手法上圍繞“山”、“�！钡脑�，提取了“山丘、洞穴、山澗、雨林、綠谷、島嶼、沙灘、濕地”等元素，并將這些元素融入到花園場景營造之中，從而達到“游山、觀�！钡木坝^體驗。

但深灣玖序的價格，其實是十分令人驚喜的。

扒拉了一下它的價格體系和定價邏輯，小編只有一個字“絕�。　�

不得不服這家40多年歷史的老牌央企，姜還是老的辣�。�

這次中海深灣玖序推出293套房源，其中3套頂復(fù)，74套196㎡的3+1房，144套152㎡的4+1房，72套328㎡的4+1房。整體含裝修均價約14.3萬/㎡。

先來說說裝修，畢竟是個豪宅，如果不含裝修，我估計入伙后3-4年都是叮叮咣咣，保證業(yè)主入住體驗豪宅還是得精裝的。

中海深灣玖序裝修有兩種風格可供選擇，分別是CCD設(shè)計的雅致風格（全屋木地板），以及HBA設(shè)計的輕奢風格（地面進口石材）。

不管那種風格的裝修，廚電都是全套嘉格納，玄關(guān)柜衣柜都是全屋意大利進口Poliform，妥妥頂豪的配置。

據(jù)Ploliform中國品牌官介紹，深灣玖序全深圳唯一一個玄關(guān)柜、全屋衣柜都用poliform的住宅，252㎡的戶型使用poliform的市場價在140萬；328戶型的高達170萬。

廚電全線嘉格納產(chǎn)品，196和252是嘉格納7件套，市場價約46萬；328戶型是嘉格納9件套，市場價約71萬。就一個328㎡戶型島臺的嘉格納電磁爐和升降煙機聯(lián)動系統(tǒng)，市場價高達20萬。

準建面約196㎡戶型效果圖，實際以交付為準

地板全是深灣玖序定制拼花，綻放的花朵與生長的樹葉，非常漂亮。

石材全是進口石材，雅致風格的石材是鏡湖春曉，鏡湖春曉是一種高檔奢石,是由巴西產(chǎn)出的天然石材，以其獨特的紋理和光澤而聞名于世。這種石材的硬度達到了7級，比普通大理石要堅硬得多，因此它更加耐磨、耐久。

輕奢風格也用了很多白金沙的進口石材，據(jù)介紹，中�？熨I斷了白金沙石材的礦。328㎡的背景墻是進口石材Fendi白，是Fendi奢侈品店裝修專用，以及梅西家同款，被梅西帶火的一款石材。

準建面約328㎡戶型效果圖，實際以交付為準

基本全是國際一線品牌和進口石材，這次中海真是把料用足了，真材實料給到夠！但裝修價格只賣大概10000元/㎡左右�。▋煞N風格價格略有差異，雅致風格略微便宜一點點。）

現(xiàn)在鄭重給你們扒一扒人家的定價邏輯和思維，中海絕對過硬的專業(yè)能力，說中海是房產(chǎn)界的黃埔軍校一點不為過。

含裝修標準戶型最貴的約18.5萬/㎡，含裝修最低價格才約11萬/㎡，價差7.5萬/㎡。

不過這個11萬/㎡還含近10000元/㎡的裝修，也就是毛坯價才10萬/㎡，這個價格真的是，嘖嘖嘖，香！��！

整體來看，越大戶型越貴，當然也和整體區(qū)位有關(guān)，328㎡只有72套，物以稀為貴，戶型正南正北，北向視野開闊，南向園林景觀，占據(jù)最好的小區(qū)位置，自然價格就高一些。但整體主力段在13-16萬/㎡，最便宜的不到12萬/㎡，關(guān)鍵是含了裝修了�。。�

252㎡的有144套，且所有252㎡的單位都是可以看到小區(qū)園林景觀，從價格可以看出，很明顯：

中海想主力出貨252㎡！！！因為價格太太太有性價比了！！

準建面約252㎡戶型效果圖，實際以交付為準

主力段單價才11萬-14萬/㎡，13萬多就可以買到20多層的黃金樓層，還帶精裝，相當于原來的毛坯均價13.33萬/㎡送了精裝，你讓旁邊二手房怎么活？這次252㎡的價格真的是給到位了！

196㎡的只有74套，非常少，是入住深超總以及深灣玖序這個純粹高端圈層的最低門檻，只要2200萬就能和深圳權(quán)貴們共住一個小區(qū)。但是最好最稀貴的景觀資源也在196㎡，所以自然高區(qū)景觀單位高一些大概在17.5萬/㎡，去對比那些有景觀的二手房，還是賊便宜的。

最貴的是3套頂復(fù)，價格19.99萬/㎡（不含裝修），反正就看爸爸們的運氣了，這3套頂復(fù)就是深圳灣的住宅天花板了，市場價我相信到30萬/㎡都可以，估計中海至少也想賣到25萬+吧，只可惜限價賣不上��！

再強調(diào)一下：價格都是含裝修的，大概10000萬/㎡的裝修價格，而且因為是個限價盤，只能賣均價14.3萬/㎡左右，資源好的肯定價格高一些，但因此也注定有好多便宜可撿。

如果你都看到這里了，那想必是要下手了，這份選房攻略請收好：

1、追求極致性價比，可以重點關(guān)注低樓層的幾套房源，單價確實有優(yōu)勢，低門檻撬動頂級圈層；

2、252㎡是中海的主力出貨區(qū)，總價約3000萬左右，相比約196㎡房源高出不多，相當于原來的毛坯均價13.33萬/㎡送了精裝，性價比同樣無敵；

3、328㎡的，我個人建議，選不到高區(qū)的低區(qū)也要選，因為項目的園林真的非常棒，可以閉眼選；

4、不缺money的且運氣又好的客戶，可著高區(qū)最好的資源買，全深圳灣就這幾套，買到就有定價權(quán)，絕對賺到。

5、至于那3套頂復(fù)，價格約19.99萬/㎡（不含裝修），這類產(chǎn)品在深圳很少有，要不是因為限價估計能賣到30萬/m2，非富即貴的老板們憑手速和實力沖。

結(jié)語

對于深灣玖序這樣的產(chǎn)品，一個城市可能只有一個。

對于廣大普通人來講，深灣玖序的業(yè)主就是保羅福賽爾《格調(diào)》一書中所描繪的「看不見的頂層」。

可以說，從景觀到建筑，從室外到室內(nèi)，從尺度性到品質(zhì)感，也只有深灣玖序，在稀缺性、品質(zhì)、尺度和功能上，剛好滿足少數(shù)人的極致。

無論是市場情緒的短暫影響，還是片區(qū)發(fā)展的長期加持，都不能影響它作為城市標桿性項目的地位。

總之，在糾結(jié)的、在觀望的、在猶豫的，深灣玖序大平層，聽我的，能買！

提醒一下大家，雖然線上凍資目前已經(jīng)結(jié)束了，錯過的讀者也不用灰心。據(jù)了解項目還可以繼續(xù)線下凍資，但至于能否選到房就要完全看運氣了。

最后劇透一波，6月28日，深圳、上�！揪列颉繉⑼惶扉_盤！據(jù)說，北京【玖序】也將于29號開盤，三盤連發(fā)，炸裂市場！對深灣玖序感興趣的朋友，只管聽沖鋒號角行動！

再感慨一句，在這個頻繁爆雷的時代，論穩(wěn)健、論安全，也只有看中海了！

6月20日，標普發(fā)布訊息，將中國海外發(fā)展（00688.HK）長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定。

這標志著公司成為目前唯一獲得標普“A-”評級的內(nèi)房上市公司。

同時，公司未償付的高級無擔保票據(jù)評級上調(diào)至“A-”。本次上調(diào)評級后，公司在三大國際評級機構(gòu)的信用評級持續(xù)保持中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位。

說到底，中海最強的底牌，莫過于好房子、好產(chǎn)品、好服務(wù)，都是用實力與口碑為消費者打下來的“護城河”。2024年，樓市進入「中海時間」！