數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)新房平均每月僅賣(mài)了7000萬(wàn)平米，比去年月均1億平米，顯著下降了30%。

你說(shuō)嘛，2023年就夠難了，但2023年更難，連一年12億平米的基本線(xiàn)都難守住了，說(shuō)明啥？

說(shuō)明大多數(shù)人對(duì)現(xiàn)在的樓市沒(méi)有啥信心，如果預(yù)感到房?jī)r(jià)不漲或者繼續(xù)下跌，誰(shuí)還著急買(mǎi)房呢？起碼在樓市企穩(wěn)前，絕大部分人只會(huì)選擇觀(guān)望。

就像筆者此前一直提到的，你不要聽(tīng)媒體吹噓啥，這里排隊(duì)那里搖號(hào)，你就看一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，就是你所在城市的樓市庫(kù)存下降速度如何？有沒(méi)有到去化周期平衡線(xiàn)？否則，完全不用著急出手。

當(dāng)然，還有一個(gè)根本原因是大家的收入確實(shí)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力的影響。根據(jù)中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2022年3月開(kāi)始，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者信心指數(shù)從120掉到70以下后，只有在當(dāng)年底有過(guò)一些反彈，但此后再也沒(méi)回到90上方，最新的消費(fèi)者信心指數(shù)甚至創(chuàng)近25年來(lái)新低。

這不是開(kāi)玩笑，你看看身邊的人，無(wú)論是消費(fèi)物價(jià)，還是經(jīng)商的朋友，是不是都越來(lái)越低，客戶(hù)越來(lái)越少。

可以說(shuō)，收入不濟(jì)，是阻礙當(dāng)下樓市企穩(wěn)和恢復(fù)的重要障礙。一句話(huà)，大家沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房啦。

實(shí)際上，大家都知道一個(gè)事實(shí)是，現(xiàn)在很多人不敢消費(fèi)的一個(gè)重要原因也包括每個(gè)月背負(fù)的房貸。在經(jīng)歷新購(gòu)房貸利率的持續(xù)下降后，網(wǎng)上要求銀行再次下調(diào)存量房貸利率，一來(lái)體現(xiàn)公平，二來(lái)也可減輕當(dāng)下的還款壓力，間接促進(jìn)消費(fèi)。

之所以有這樣的訴求，主要是在去年9月份的時(shí)候，銀行主動(dòng)下調(diào)了一次存量房貸利率，大家的房貸利率從6點(diǎn)幾到5點(diǎn)，5點(diǎn)幾的降到4點(diǎn)幾。老實(shí)說(shuō)，那次房貸利率下調(diào)是因?yàn)樘崆斑€款的人太多了，銀行為了減輕提前還款壓力，索性主動(dòng)大幅降低利率。

要知道，按照以往，房貸合同約定了加成點(diǎn)數(shù)，后續(xù)就只能遵照合同行事，能夠主動(dòng)下調(diào)房貸利率是不得已而為之的事。說(shuō)到底，銀行還是想留住房貸客戶(hù)，不過(guò)是少賺些而已，但賺肯定是賺的。像現(xiàn)在存款利率才1-2個(gè)點(diǎn)，收著4個(gè)多點(diǎn)、5個(gè)多點(diǎn)的房貸利率不香嘛。

但是，凡事都是在不斷變化的，隨著樓市的持續(xù)調(diào)整，為了吸引購(gòu)房者入市，新房貸款的利率進(jìn)一步下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有超過(guò)60座城市取消了房貸利率下限，理論上說(shuō)還可以持續(xù)下降，最新的首套房貸利率已經(jīng)來(lái)到了3.1%，這是此前想都不敢想的事。

房貸利率下降是好事，有利于購(gòu)房者嘛。但問(wèn)題也隨之而來(lái)，此前調(diào)降到4點(diǎn)幾，5點(diǎn)幾利率的存量房業(yè)主又坐不住了，短短幾個(gè)月時(shí)間，自己的房貸利率又比目前最新房貸利率低1個(gè)多點(diǎn)，100萬(wàn)的房貸一個(gè)月就要多還超千元利息。于是乎，一些人又開(kāi)始計(jì)劃提前還貸，其目的就是減少利息支出。

但對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有提前還貸能力的存量房貸業(yè)主來(lái)說(shuō)，要求像上一次下調(diào)利率的需求就很迫切了，一些專(zhuān)家也開(kāi)始呼吁再次下調(diào)存量房貸利率。那么，他們的愿望能實(shí)現(xiàn)嗎？

根據(jù)紅星新聞6月27日求證，多家國(guó)有大行、股份制人士普遍認(rèn)為：短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)存量房貸利率可能性不大。這19個(gè)字，算是代表了銀行對(duì)當(dāng)下存量房貸利率再次下調(diào)的正式態(tài)度，算是一個(gè)很明確的回應(yīng)。

字里行間表達(dá)了三層意思：一是目前不太可能下調(diào)；二是短期不能下調(diào)，但不意味著再往后不會(huì)下調(diào)；三是不會(huì)主動(dòng)下調(diào)，但如果又像
此前出現(xiàn)大面積的“提前還貸潮”，不排除再次下調(diào)可能。

根據(jù)報(bào)道援引銀行人士的話(huà)說(shuō)，“存量房貸利率下調(diào)的話(huà)，會(huì)對(duì)銀行凈息差構(gòu)成壓力，如果沒(méi)有監(jiān)管部門(mén)要求，銀行是不會(huì)主動(dòng)下調(diào)的”。說(shuō)白了，減少自身利潤(rùn)的事，銀行難以主動(dòng)為之。

在筆者看來(lái)，考慮到目前提前還貸的人并不多，銀行審時(shí)度勢(shì)，眼下下調(diào)的動(dòng)力確實(shí)不足，但按照目前的樓市發(fā)展形勢(shì)，新房貸款利率來(lái)到2點(diǎn)幾是大勢(shì)所趨。這樣的話(huà)，隨著存量房貸利率再次與新房貸款利率差距進(jìn)一步拉大，比如拉到1.5-2個(gè)百分點(diǎn)，這就逼著大家省吃?xún)€用也要提前還房貸，那么，銀行出于提前還貸壓力而不得不再次主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率。

邏輯就這么個(gè)邏輯，現(xiàn)實(shí)也就是這么現(xiàn)實(shí)，期望下調(diào)存量房貸利率的業(yè)主們?cè)侔疽话景伞?/p>

但還有一種可能，銀行也說(shuō)了，如果監(jiān)管部門(mén)不通知下調(diào)的話(huà)，他們不會(huì)主動(dòng)降，這里面就隱含了一層意思，反過(guò)來(lái)說(shuō)就是，要是監(jiān)管部門(mén)通知了呢，他們也不得不降。那么，監(jiān)管部門(mén)有這層考慮嗎？

其實(shí)，大家也知道，房貸利率下調(diào)不僅僅是考慮提前還貸情況、銀行利潤(rùn)的問(wèn)題，還對(duì)樓市復(fù)蘇、消費(fèi)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的產(chǎn)生影響。從這個(gè)角度看，如果要發(fā)揮后者的作用，監(jiān)管要求下調(diào)存量房貸利率的可能性也是存在的。