作者|kangins

李超人進(jìn)軍上海的首個(gè)項(xiàng)目、開發(fā)周期超過17年之久的超級(jí)大盤二次流拍！

近日，貨值超過48億、李嘉誠(chéng)旗下上海高尚領(lǐng)域項(xiàng)目40%股權(quán)的第二次拍賣在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)再次流拍。

據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示：

1、此次拍賣的標(biāo)的物為上海長(zhǎng)潤(rùn)江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的40%股權(quán)，由和潤(rùn)集團(tuán)旗下子公司上海長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同持有；

2、該股權(quán)的主要資產(chǎn)為位于上海市普陀區(qū)曹楊路1518號(hào)的高尚領(lǐng)域項(xiàng)目部分資產(chǎn)；

此次拍賣的起拍價(jià)為48.14億元人民幣，較評(píng)估價(jià)53.49億元下降了約10%。此次拍賣，有1人報(bào)名參與競(jìng)拍，但最終因無人出價(jià)而流拍。根據(jù)平臺(tái)顯示的信息，該資產(chǎn)在拍賣前有優(yōu)先權(quán)購(gòu)買人申報(bào)。

此次報(bào)名的人不出意外，應(yīng)該就是優(yōu)先權(quán)購(gòu)買人：

上海翔雅投資咨詢有限公司。

這是一家由上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股的公司，不過從注冊(cè)資本來看僅10萬元，通過穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)最終指向：

長(zhǎng)匯御翠（香港）有限公司。

長(zhǎng)匯御翠（香港）有限公司正是高尚領(lǐng)域項(xiàng)目的大股東香港長(zhǎng)江和記旗下子公司。

不管是從區(qū)位來看，還是分配的路號(hào)來看，高尚領(lǐng)域都堪稱是經(jīng)典中的經(jīng)典，而且這也是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)進(jìn)入上海的首個(gè)大型綜合項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等多功能于一體，被譽(yù)為上海中環(huán)內(nèi)在售的規(guī)模最大的城市綜合體項(xiàng)目。

高尚領(lǐng)域項(xiàng)目自2006年拿地以來，開發(fā)周期已長(zhǎng)達(dá)17年，是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在上海的重要布局之一，但是與長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力相比，顯然，該項(xiàng)目的另一股東方和潤(rùn)集團(tuán)因債務(wù)危機(jī)而自顧不暇，其法院代表人虞松波還因債務(wù)問題被限制消費(fèi)和列為失信被執(zhí)行人，這顯然打亂長(zhǎng)實(shí)長(zhǎng)期屯地坐等升值再緩慢開發(fā)的步驟，這也是為啥此次長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以優(yōu)先權(quán)購(gòu)買人身份參與報(bào)名的原因之一。

該項(xiàng)目二拍流拍，康哥認(rèn)為還有其它幾個(gè)因素：

1、該項(xiàng)目雖然地理位置優(yōu)越，但是尚未整體竣工，部分房地產(chǎn)尚未取得實(shí)測(cè)報(bào)告，因超長(zhǎng)期開發(fā)的問題，可能還存在補(bǔ)繳土地出讓金的問題；

2、當(dāng)前房企普遍牌資金緊張的背景下，有實(shí)力出手如此大標(biāo)的金額的買家還是屈指可數(shù)的；

從今年整體行情來看，雖然房地產(chǎn)大環(huán)境還處于底部探底的過程，但是從上海今年上半年的不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的數(shù)據(jù)來看，確已有明顯的企穩(wěn)跡象。

459億：持平2023年同期

2024年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)合計(jì)錄得54筆大宗成交。

2024年上半年成交金額459億元，從成交金額來看：

1、2024年上半年成交量已明顯好于2020年，基本持平2023年上半年成交；

2、如果對(duì)比2019年成交數(shù)據(jù)來看，僅相當(dāng)于其8成左右；

2024上半年上海大宗物業(yè)交易占比分布

2024年上半年，上海市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

1、在房地產(chǎn)整體行情低迷的背景下，上海上半年成交459億，占比接近全國(guó)房地產(chǎn)大宗交易總金額944億的一半，在四個(gè)一線城市中，大幅領(lǐng)跑全國(guó)大宗交易市場(chǎng)，顯示出上海作為長(zhǎng)三角龍頭乃至遠(yuǎn)東區(qū)域的龍頭地位依然穩(wěn)固；

2、在上海上半年總成交額中：

（1）辦公樓項(xiàng)目成交約207億，占比超過一半，占據(jù)了大宗交易的半壁江山；

（2）公寓項(xiàng)目成交約49億；

（3）酒店項(xiàng)目成交31億，這里值得一提的是，31億大部分由位于蘇河灣板塊、超豪華酒店上海寶格麗酒店貢獻(xiàn)（交割完成）；

從2024年上半年上海各區(qū)域的成交情況來看：

1、浦東新區(qū)87.4億元成交額摘得桂冠，大幅領(lǐng)先第二名徐匯區(qū)52.29億的成交金額，說明浦東當(dāng)前依然是投資者最看好上海的板塊區(qū)域；

2、從各區(qū)域排名來看，浦東新區(qū)（87.4億）>徐匯區(qū)（52.29億）>黃浦區(qū)（22.94億）>楊浦區(qū)（18.57億）>靜安區(qū)（17.84億）；

上海作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融的總龍頭，其市場(chǎng)的交易的持續(xù)活躍一方面顯示其眾多頭部玩家對(duì)其市場(chǎng)地位的認(rèn)可，另一方面也顯示出在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于探底過程中，眾多避免資金扎堆上海等頭部城市的需求。