昨天，杭州將近2000萬(wàn)的豪宅霞映錦繡里開始現(xiàn)場(chǎng)選房，選房之前，有人卻在兜售霞映錦繡里的號(hào)。按照他自己的說(shuō)法，搖中了三個(gè)號(hào)：

資金不夠，只能出一個(gè)。

　　發(fā)動(dòng)親朋好友湊買房資格去打新，早是杭州樓市最常見的玩法。

　　霞映錦繡里這次開盤了48套疊墅，均價(jià)6.51萬(wàn)/平米，看房要驗(yàn)資600萬(wàn)。銷售會(huì)明確說(shuō)了，中疊和上疊加裝包120萬(wàn)，還要綁2-3個(gè)車位，1個(gè)車位50萬(wàn)。

　　此外，下疊要綁車位、綁加裝包還要綁地下室，算下來(lái)，地下室就要1000萬(wàn)。

　　即便這樣，報(bào)名登記結(jié)束時(shí)，有800多組家庭參與，觸發(fā)了社保排序。最終，入圍搖號(hào)就有448戶。

　　這個(gè)數(shù)字都是精心控制的結(jié)果。新政之后，杭州操盤手們技術(shù)性控盤更有藝術(shù)性了。中簽率卡在了10.7%，霞映里成功不限售，讓手握重金的富人們松了一口氣。

　　開始選房時(shí)，騷操作又來(lái)了。銷售突然通知地下室打折賣。這一招既提前成功勸退了一些客戶，又打亂了本來(lái)只考慮上疊和中疊客戶的選房計(jì)劃，讓下疊也能成功賣出去。

　　從最近各大板塊的成交量來(lái)看，亞運(yùn)村晉升為杭州二手房銷售榜頂流，日耀之城和桂冠東方兩個(gè)月成交了近50套。

　　亞運(yùn)村桂冠東方?jīng)]辦產(chǎn)證前，后臺(tái)的掛牌量已經(jīng)超過(guò)了500套，掛牌率高達(dá)18.5%。萬(wàn)科亞運(yùn)村日耀之城目前掛牌量180套，掛牌率高達(dá)24%：

每四、五個(gè)業(yè)主，就有一個(gè)掛牌賣房。

　　為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，業(yè)主甚至還成立了大亞鴨聯(lián)盟，為亞運(yùn)村價(jià)格護(hù)盤。不過(guò)兩個(gè)月時(shí)間，業(yè)主們的房?jī)r(jià)護(hù)盤聯(lián)盟就被洶涌的掛牌量擊潰了。

　　這幾天，萬(wàn)科的亞運(yùn)村賣出了一套129方的房子，買入價(jià)596萬(wàn)，賣價(jià)605萬(wàn)，算上利息已經(jīng)“破發(fā)”了：

上個(gè)月7萬(wàn)單價(jià)不走，6萬(wàn)也沒(méi)走，月底竟然跌破5萬(wàn)了。

　　相比當(dāng)初限價(jià)4.6萬(wàn)的房子，大部分房子的利潤(rùn)幾乎忽略不計(jì)。

　　大亞鴨聯(lián)盟的業(yè)主們，也成了中介各種搞笑文案的主角。比如：

為了賣房，業(yè)主被踢出群； 拼多多，三個(gè)業(yè)主急售； 業(yè)主賣房很配合，飲料熱飲配齊了； 亞運(yùn)村最頂身材女房東賣房。

　　大亞鴨聯(lián)盟內(nèi)部也面臨分崩離析。一位業(yè)主罵聯(lián)盟的組織者，自己把價(jià)格提升上來(lái)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)喊的最兇的都跑了，現(xiàn)在想賣都賣不掉。

　　包叔有位朋友認(rèn)識(shí)組織者之一，他證實(shí)，帶頭喊“誓與亞運(yùn)村共存亡”的那位女生：

已經(jīng)把房子賣掉了。

　　1

　　杭州之前的頂流——“奧體三兄弟”的風(fēng)頭，已經(jīng)被亞運(yùn)村蓋過(guò)去了。

　　奧體三兄弟的創(chuàng)世紀(jì)一位業(yè)主為了賣房，給買家寫了一封長(zhǎng)長(zhǎng)的中英雙語(yǔ)信，說(shuō)這套房子旺事業(yè)、風(fēng)水好。他們還給中介和購(gòu)房者備了：

香蕉、可樂(lè)、現(xiàn)金。

　　新交付的龍湖天曜城，有位業(yè)主也很拼，自己組了個(gè)賣房群，一天，他在群里號(hào)召說(shuō)，如果在今晚之前找到客戶簽約，今晚直接打銀行卡5萬(wàn)。

　　第二天，他在群里播報(bào)，房子已經(jīng)簽約成功，不過(guò)大家不要退群：

一個(gè)月后他的K11即將上市。

　　貝殼剛做了個(gè)內(nèi)部報(bào)告，報(bào)告上，9-12月將交付74個(gè)小區(qū)，4.8萬(wàn)套住宅。他們?cè)u(píng)論說(shuō)，24年最強(qiáng)交付潮來(lái)襲，次新房再迎機(jī)遇。

　　對(duì)中介來(lái)說(shuō)，新房、二手房都是機(jī)遇。上周，余杭仁和的啟航城打出零首付和零月供的廣告，中介們頂著40度高溫騎著小電驢也樂(lè)顛顛的跑去帶看，因?yàn)閭蚪?萬(wàn)。

　　除了霞映里這種極個(gè)別項(xiàng)目不需要中介，杭州大部分售樓處都打著“歡迎貝殼”的橫幅。

　　杭州新的政策似乎也在路上了。這幾天，“板塊限價(jià)調(diào)整專題會(huì)議方案”的流言漫天飛，還有板塊不發(fā)文但執(zhí)行取消限價(jià)、調(diào)低容積率來(lái)提高限價(jià)等。

　　杭州的救市政策箱里還有很多工具，但再多工具，似乎也很難回到當(dāng)初了。

　　還記得搶購(gòu)亞運(yùn)村那會(huì)，大家都堅(jiān)信，限價(jià)4.6萬(wàn)的房子，交付時(shí)至少會(huì)漲到8萬(wàn)，10萬(wàn)也不是夢(mèng)想，最夸張的甚至提出，亞運(yùn)村要賣到15萬(wàn)。

　　只能說(shuō)，誰(shuí)還沒(méi)過(guò)夢(mèng)想呢？

　　2

　　2018年以來(lái)，杭州每年新房成交量都在10萬(wàn)套以上，2021年杭州新房成交了18.7萬(wàn)套，為近十年歷史第二高，是上海的兩倍。

　　要知道，杭州的人口，正好是上海的一半。

　　天量的成交也意味著，2020年開始，杭州進(jìn)入交付高峰。?近4年，杭州交付了34.29萬(wàn)套。交付量最多的是2022年，交付了10.55萬(wàn)套房子。

　　未來(lái)幾年，還會(huì)不斷有次新房上市，就像亞運(yùn)村一樣，它們才是市場(chǎng)的真實(shí)定價(jià)。

　　別忘了，二手房還有另一個(gè)錨——法拍房。

　　杭州房?jī)r(jià)鼎盛時(shí)，除了真假難辨的高價(jià)截圖成交，還有天價(jià)的法拍房成交。前幾年，很多法拍房以遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)成交。

　　但如果一直追蹤這些被拍賣掉的房子，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一段時(shí)間后，它們又會(huì)被打上標(biāo)簽，重新回到法拍市場(chǎng)：

已流拍。

　　或許可以大膽猜測(cè)，法拍房的搶購(gòu)是一個(gè)完全的假象?，F(xiàn)在，這個(gè)泡沫也戳破了。

　　前幾天，杭州大平層豪宅鼻祖金色海岸一套209平米的房子被法拍，最后底價(jià)1647.8萬(wàn)成交，折合單價(jià)約7.85萬(wàn)/平米，破了近幾年小區(qū)法拍房歷史新低。

　　此前，金色海岸法拍房的成交單價(jià)都在10萬(wàn)/平以上。

　　更早之前，南星橋另一豪宅頂流藍(lán)色錢江一套199.85平米的房子，成交單價(jià)7.74萬(wàn)元/平米。

　　這兩套房子的價(jià)格，更令杭州人揪心。

　　外地投資客的追捧下，奧體、亞運(yùn)村全國(guó)聞名，但杭州本地人都知道，南星橋住的，才是真正的Old money。

　　如果南星橋豪宅都沒(méi)落了，杭州的價(jià)格體系也許就要真正重塑了。