上周，一則關(guān)于存量房貸利率的消息滿天飛。

8月30日，彭博社發(fā)新聞稱(chēng)，政府在考慮降低存量住房貸款利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

先給大家畫(huà)一下新聞的重點(diǎn)：

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全國(guó)范圍內(nèi)存量房貸利率進(jìn)一步降低；

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可更換銀行，按現(xiàn)行利率重新簽貸款合同。

消息一出，振奮的不只是有房貸的業(yè)主，還有地產(chǎn)相關(guān)股份。8月最后一個(gè)交易日，萬(wàn)科、新城控股、濱江等多只股票漲停。

圖源：財(cái)聯(lián)社

不過(guò)該消息一直未得到證實(shí)，只有招行主管正式回應(yīng)這一話題。

前天（9月2日）上午，招商銀行在線上舉行2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)，行長(zhǎng)王良在會(huì)上表示，目前暫未接到可開(kāi)展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)相關(guān)通知和征求意見(jiàn)稿，并且他認(rèn)為相關(guān)政策的推出可能會(huì)對(duì)銀行帶來(lái)負(fù)面影響。

圖源：財(cái)聯(lián)社

雖然到現(xiàn)在還沒(méi)有官方消息，但這事也直接反映了一個(gè)問(wèn)題，降低存量房貸款利率，呼聲真的很高。

其實(shí)存量房貸利率，去年已經(jīng)降過(guò)一次。

2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

圖源：央行

通知規(guī)定，從2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

既然去年已經(jīng)降了一波存量房貸利率，為什么還在呼吁下降呢？因?yàn)樾略龊痛媪糠抠J利率差太大了。

以首套房貸為例，成都現(xiàn)行的首套房貸利率為3.25%，有房貸的老客戶(hù)利率有3.95%、3.75%的。

圖源：中指數(shù)據(jù)

如果是貸30年，每100萬(wàn)3.95%的房貸，與3.25%的房貸相比，一年多接近5000塊月供，30年下來(lái)要多14萬(wàn)多的差額。

而現(xiàn)在的情況是，首套房貸利率下降更多。

今年“517新政”出臺(tái)，央行宣布取消全國(guó)層面房貸利率政策下線，多數(shù)城市已經(jīng)取消或大幅度下調(diào)了房貸利率下限。

5月27-28日，上海、深圳下調(diào)首套和二套房貸利率下線35BP，廣州則宣布取消房貸利率下限。當(dāng)?shù)劂y行就房貸利率達(dá)成共識(shí)：首套房LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。

圖源：廣州發(fā)布

6月底，除北京、上海、深圳外，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。到了7月15日，廣州首套房貸利率再次下調(diào)20BP至LPR-75BP。

今年2月和7月，央行還兩次引導(dǎo)5年期及以上LPR下行累計(jì)35BP，這進(jìn)一步拉大了新增和存量房貸利率差。

差額越大，老客戶(hù)遭受的“背刺”感會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，如果存量房貸利率能下降，無(wú)疑對(duì)高利率人群而言是重大利好。

房貸新發(fā)放和存量利率差位于歷史高位

圖源：wind

那么存量房貸利率會(huì)降低嗎？我們認(rèn)為有這個(gè)可能。

回到開(kāi)頭彭博社的新聞，下調(diào)存量房貸利率的目的是要“降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)”。

目前地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境大家心知肚明，為了救市，上到政府，下到房企，都在盡自己的力。不論是頻出的寬松地產(chǎn)政策，還是花樣百出的購(gòu)房促銷(xiāo)活動(dòng)，都能看出其決心。

圖源：財(cái)經(jīng)時(shí)差

如果存量房貸利率能進(jìn)一步降低，既能支持地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，可謂雙贏。所以下調(diào)存量房貸款利率，可能性很大。

再說(shuō)一下外媒新聞中出現(xiàn)的“轉(zhuǎn)按揭”，首先需要明確什么是轉(zhuǎn)按揭。

銀行“轉(zhuǎn)按揭”，指的是已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，在還款期間向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅旱膫€(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人，而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

圖源：百度百科

轉(zhuǎn)按揭可分為交易性和非交易性?xún)煞N，交易性轉(zhuǎn)按揭是指以房產(chǎn)交易為目的的，非交易性轉(zhuǎn)按揭則沒(méi)有。一般操作中，多數(shù)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)都是非交易性的。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在A銀行辦理了高利率貸款按揭，可以直接置換為B銀行的低利率按揭貸款。早在2005年，上海、杭州就出現(xiàn)過(guò)“非交易性轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”，不過(guò)后面叫停了。

圖源：新浪財(cái)經(jīng)

叫停原因也簡(jiǎn)單，不同銀行之間貸款利率有區(qū)別，轉(zhuǎn)按揭會(huì)加大銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，這不僅對(duì)銀行施加的壓力較大，還可能影響市場(chǎng)的穩(wěn)定。所以招行行長(zhǎng)才會(huì)說(shuō)，轉(zhuǎn)按揭“可能會(huì)對(duì)銀行帶來(lái)負(fù)面影響”。

至于下調(diào)存量房貸利率的方式，可能還是借款人和原商業(yè)銀行內(nèi)部置換，也就是通過(guò)和銀行協(xié)商下調(diào)貸款利率；或者原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率。

所以盡管招行辟謠了轉(zhuǎn)按揭的消息，但我們還是可以期待一波存量房貸利率下降。并且相信，這個(gè)等待可能不會(huì)太久。

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