存量房貸利率會(huì)下調(diào)嗎？

8月末，彭博社發(fā)布消息，說我國(guó)正在考慮進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，允許38萬億存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”。

隨后有銀行行長(zhǎng)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上就此回應(yīng)，說沒有收到監(jiān)管部門針對(duì)個(gè)人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)意見，監(jiān)管也未就此征求過商業(yè)銀行的意見。

隔兩天，彭博社再放猛料，說我國(guó)考慮分兩步下調(diào)存量住房貸款利率約80個(gè)基點(diǎn)，首次下調(diào)可能就在未來幾周，第二次下調(diào)在明年年初，且可能對(duì)首套和二套房都適用。

市場(chǎng)上熱議聲不止，下調(diào)存量房貸利率的呼聲也越來越高。

在9月5日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示： 存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。

那么，這一次，存量房貸利率有可能下調(diào)嗎？

01 新舊房貸息差大，調(diào)降呼聲高

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2024年8月，全國(guó)首套房平均利率已降至約3.25%，二套房貸平均利率為3.6%。廣州地區(qū)有外資銀行首套房貸利率已降到3%以下。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國(guó)其他城市均取消了利率下限。

而存量房貸利率，上一輪銀行批量調(diào)整存量房貸利率在2023年9月25日，且主要針對(duì)的是首套房貸，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（有的4.2%，有的4.3%，因重定價(jià)日不同而不同）。

也就是說，即便是首套房，目前新舊房貸息差也高約100bp，存量二套房貸新舊息差更高。因此市場(chǎng)上調(diào)降存量房貸利息的呼聲越來越高，預(yù)期也在增高。

02 調(diào)降存量房貸利率，有啥好處？

據(jù)央行發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2024年二季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額37.79萬億元。

中指研究院認(rèn)為，若進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，將節(jié)約借款人利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。同時(shí)也能減緩購(gòu)房者觀望情緒，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，減少提前還貸現(xiàn)象。

華泰證券研究認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，降息是務(wù)實(shí)有效的政策，會(huì)減少提前還貸人群，從而減少二手房拋壓，有助于平穩(wěn)價(jià)格預(yù)期，進(jìn)而促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

華福證券研究認(rèn)為，如果存量貸款利率降至新增住房貸款利率水平，有望改善二手房拋壓，加速房?jī)r(jià)從老舊小區(qū)企穩(wěn)，逐漸傳遞至次新房及新房，促進(jìn)樓市企穩(wěn)。

但天風(fēng)證券研究認(rèn)為，調(diào)降存量房貸利率確實(shí)是讓利于民，但平均到戶金額有限，很難因?yàn)榇媪糠抠J利率下降而帶動(dòng)有效需求。

其認(rèn)為，調(diào)降存量房貸利率可能也無法完全緩釋“提前還貸”壓力，因?yàn)楹笳叩母丛谟谏鐣?huì)投資回報(bào)率降低。

長(zhǎng)江證券研究認(rèn)為，如存量房貸按照最新利率重定價(jià)， 居民月供支出全國(guó)平均降幅約10%， 100萬房貸的月供可減少約500元； 對(duì)于存量房 貸與新發(fā)放房貸利差較大的部分城市，減 負(fù)效果會(huì)較為 明顯， 可達(dá)到15%左 右。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，居民減負(fù)利好一般消費(fèi)，但對(duì)于住房等偏資產(chǎn)屬性的大宗消費(fèi)而言，并無直接作用。

03 存量房貸利率下調(diào)，難點(diǎn)何在？

華泰證券研究指出，存量房貸利率調(diào)整的難點(diǎn)，并不在于政策意志，而是銀行商業(yè)利益考量，不同銀行的凈息差壓力也不相同，需要關(guān)注各銀行實(shí)際落地情況。

今年7月，為緩解凈息差壓力，六大國(guó)有商業(yè)銀行、12家全國(guó)性股份制銀行已經(jīng)陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行進(jìn)行了跟進(jìn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，從5年期存款利率來看，目前國(guó)有銀行已多降至1.8%，股份制銀行多降至1.85%，均已降至2%以下。

另?yè)?jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與一季度保持一致。

其中，股份行二季度內(nèi)凈息差為1.63%，城商行和農(nóng)商行分別為1.45%、1.72%；大型商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、外資銀行分別為1.46%、4.21%、1.46%。

華泰證券研究進(jìn)一步指出，后續(xù)不僅關(guān)注銀行是否下調(diào)存量房貸利率，而且需要關(guān)注調(diào)整的幅度，如果調(diào)整幅度較小，對(duì)市場(chǎng)影響力度亦有限。

華福證券研究指出，上一輪2023年9月銀行批量下調(diào)存量房貸利率對(duì)樓市復(fù)蘇效果有限，原因主要就是下調(diào)范圍和下調(diào)幅度有限。

那么，這一次存量房貸利率真的會(huì)下調(diào)嗎？幅度可能有多大？

野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)9月降息已經(jīng)基本確定，大概率是降25個(gè)基點(diǎn)。在此背景下，并考慮我們之前已經(jīng)多次降息，因此央行小幅降息可能性較大。

陸挺預(yù)測(cè)，下半年到年底之前，央行降低存量按揭貸款利率的降幅可能在40bp左右。

另外，浙商證券研究分析，房貸存量降息有可能，但不一定允許轉(zhuǎn)按揭，更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)。

因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭，相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復(fù)雜，且可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)。