白馬河畔、烏山西麓，依山傍水；

　　福州中心、鼓樓核心、身份尊貴；

　　低容積率、配套完善，居住舒適；

　　曾經(jīng)，在白馬河畔，烏山西麓，鼓樓的寸土寸金之地，有這么一個神秘樓盤，拿地5年，但在福州房產(chǎn)江湖上卻找不到它的價(jià)格。

　　一、往日文章

　　彼時，肚子君寫了一篇文章《拿地5年，容積率低至1.0，福州鼓樓神秘樓盤竣備》，

　　作為吃瓜群眾，臆測如此位置好，風(fēng)景好，配套好的地塊，就做為市中心的自建房，不賣了吧，都是自己人住得也自在。

　　評論區(qū)有大能告訴肚子君內(nèi)幕消息：

　　這是老板自己留的，拍地初期就沒想過對外出售。

　　另外也和大家討論如果對外銷售，大家覺得價(jià)格會是多少？

　　也有朋友們在評論區(qū)各抒己見，價(jià)格從3000到6萬不等。

　　大家覺得哪位說得比較有道理？

　　二、價(jià)格現(xiàn)世

　　玩笑歸玩笑，吃瓜歸吃瓜，不管是自住還是如何，幾個月后，神秘樓盤的備案價(jià)格還是現(xiàn)世了。

　　近日，位于鼓樓區(qū)柳河路17號的12套住宅取得預(yù)售許可證。

　　12套住宅中，有10套屬于復(fù)式單元，

　　面積方面，面積最小的也有約186㎡，最大的戶型面積達(dá)到約296㎡。

　　單價(jià)方面，房源單價(jià)最低的為47888元/㎡；房源單價(jià)最高的為59890元/㎡。

　　總價(jià)方面，總價(jià)最低的房源為946萬元，總價(jià)最高的房源約為1563萬元。

　　看來之前那位預(yù)測單價(jià)5-6萬元的朋友眼光還是比6較準(zhǔn)的。

　　三、前世今生

　　回到過去。

　　2019年3月29日，一位神秘的個人買家以高于起始價(jià)0.42億元，即1.4億元價(jià)格將福州宗地2019-08號地塊收入囊中，溢價(jià)42.9%，樓面地價(jià)16809元/㎡。

　　如今，這些房源此次取得預(yù)售許可證，已經(jīng)過去了五年半。

　　地塊位于鼓樓區(qū)白馬路沿線以西，柳河路以南；白馬路沿線西側(cè)柳河路以南舊改地塊出讓地（二），土地用途及年限為住宅用地70年、商服（商業(yè)）用地40年、公共管理與公共服務(wù)（幼兒園）用地50年。

　　地塊面積約10.47畝，其中北地塊2702㎡、容積率1.5、限高36米，南地塊4276㎡、容積率1.0、限高12米。

　　四、肚子君觀點(diǎn)

　　看到如今現(xiàn)世的備案價(jià)格，能說些什么呢？

　　備案單價(jià)頗具地方特色，都是59890、52888此類的吉利數(shù)字。

　　面積186-296平方米，單價(jià)4.8萬元-6萬元，總價(jià)950萬元-1563萬元。

　　這類核心區(qū)域的低容積率項(xiàng)目，千萬元只是門檻。

　　看看公攤面積，最大戶型的公攤面積73.61㎡，這面積都勉強(qiáng)夠做個2.5房了，按價(jià)格算，都要超過350萬了。350萬元買個公攤。

　　門檻高，數(shù)量少，曲高和寡，此類項(xiàng)目面向的本就是城市的高凈值人群。

　　個人買家買地自建，或許不是空穴來風(fēng)。

　　城市核心區(qū)域的低容積率項(xiàng)目，配套和稀缺性讓門檻越來越高，我們普通百姓看看熱鬧，吃瓜就好。好在房地產(chǎn)市場的多樣性逐漸形成，城市中不僅有多樣的二手房市場可供選擇，一房一價(jià)，按需選擇，還有廉租房、限價(jià)房和公共租賃房等其他住房保障渠道，讓居者有其屋，安居樂業(yè)。