請(qǐng)把講得清的，講講清楚

圖片來源：越秀地產(chǎn)官網(wǎng)

今天和各位看官一起來聊聊廣州老牌房企——越秀地產(chǎn)。

乍一看還是不錯(cuò)的，目前的中國地產(chǎn)公司TOP9，廣州市場(chǎng)TOP1；財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健，“三道紅線”保持“綠檔”；總資產(chǎn)超4200億元，總土地儲(chǔ)備超2500萬平方米。

然而，光鮮之下，也不得不面臨壓力。根據(jù)近期越秀地產(chǎn)發(fā)布的2024年中期業(yè)績及前八個(gè)月的銷售資料，上半年銷售額554億元，同比下降33.8%，僅完成全年1470億元目標(biāo)的38%；而前八個(gè)月銷售額704.31億元，未及全年50%。

今年只剩下4個(gè)月的時(shí)間了，但銷售任務(wù)卻還剩一多半。但在中期業(yè)績會(huì)上，董事長林昭遠(yuǎn)表示，公司管理層經(jīng)過研究，決定不調(diào)整全年銷售目標(biāo)。

我們回過頭來看看林董對(duì)全年目標(biāo)不調(diào)整的堅(jiān)持：2024年7-12月，越秀總銷售金額須達(dá)到916億元。7月和8月已實(shí)現(xiàn)銷售約150億元，月均銷售75億元，還不及上半年的月均92億元。

千億哥很是意外，最后四個(gè)月，越秀地產(chǎn)要沖刺766億元（也就是月均銷售191.5億元）。

在目前的行情之下，按照克而瑞中國排行榜來換算的話，4個(gè)月要打破TOP8濱江集團(tuán)前八個(gè)月的總銷額（723億元），可謂是極具挑戰(zhàn)性。

林董堅(jiān)持的背后原因究竟是什么？

按公開報(bào)道所述：林昭遠(yuǎn)指出，上半年公司銷售指標(biāo)達(dá)成率偏低，有一個(gè)因素是今年新推的盤比較少，尤其上海、杭州新開的盤會(huì)集中到今年的第三、第四季度；而新開的盤，去化保障更強(qiáng)，這為下半年計(jì)劃的達(dá)成提供了較好的條件。

這份堅(jiān)持和信心有很大一部分是上海和杭州的未知預(yù)期所賦予的，重?fù)?dān)就在越秀地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理詹瑞林身上了。千億哥預(yù)見的結(jié)局：完成了，風(fēng)光無限，完不成，拖集團(tuán)后腿。

圖片來源：越秀地產(chǎn)官網(wǎng)

不過，有部分熱心網(wǎng)友則指出，作為越秀地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，林董下半年重點(diǎn)期待的華東區(qū)域中，上海項(xiàng)目維權(quán)最近卻接連不斷，詹瑞林領(lǐng)導(dǎo)下的華東區(qū)域，究竟是風(fēng)風(fēng)光光，還是成了拖后腿？不久后便有結(jié)論。

PART 01

越秀地產(chǎn)的地獄級(jí)挑戰(zhàn)

“在當(dāng)下市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)的目標(biāo)，著實(shí)屬于地獄級(jí)了，比大頭還難打?！睉皇逡贿呁嬷鳳S，一邊和千億哥調(diào)侃。

的確，正如前面所說，在目前市場(chǎng)沒有明顯大反轉(zhuǎn)的情況下，4個(gè)月要完成766億元，等同于每個(gè)月要接近200億元的銷售額。

“其實(shí)銷售下滑很正常，保利發(fā)展今年上半年都同比下滑了26.81%，而且保利發(fā)展也不對(duì)外提及年度銷售目標(biāo)?！睉皇鍖?duì)這個(gè)目標(biāo)的達(dá)成持懷疑態(tài)度，“要知道越秀地產(chǎn)去年下半年才賣了580多億，今年下半年必須要同比去年銷售額上漲56.85%（330多億）才能勉強(qiáng)踩到目標(biāo)線”。

對(duì)于這個(gè)目標(biāo)，就連越秀地產(chǎn)的管理層實(shí)際上也有一些遲疑。資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進(jìn)在業(yè)績會(huì)上就表示：“面對(duì)一個(gè)持續(xù)下行和充滿挑戰(zhàn)的房產(chǎn)市場(chǎng)，完成這樣的目標(biāo)，會(huì)面臨一定的難度和壓力?！?/p>

其還指出，“公司決定不調(diào)整銷售目標(biāo)，就是要在公司內(nèi)部以這個(gè)目標(biāo)來進(jìn)一步考核我們的團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年的銷售目標(biāo)。我們還是能堅(jiān)持平衡的現(xiàn)金流是正的。下半年越秀地產(chǎn)將砥礪前行，精準(zhǔn)營銷、精準(zhǔn)定價(jià)、精準(zhǔn)投訴、經(jīng)營管理，以優(yōu)秀的業(yè)績?yōu)楣蓶|創(chuàng)造價(jià)值?！?/p>

“實(shí)際上，聽聽字里行間，堅(jiān)持永不放棄，盡最大努力，也就是表明態(tài)度，字面意思的背后，就是我竭盡所能，時(shí)也，命也，運(yùn)也，非吾之所能也?！睉皇暹€不忘稱贊，越秀地產(chǎn)里面應(yīng)該有國學(xué)大師，情緒引導(dǎo)得恰到好處。

圖片來源：越秀地產(chǎn)官網(wǎng)

不過，萬事總要有個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比來支撐吧，根據(jù)之前業(yè)績報(bào)顯示：2023年全年，越秀地產(chǎn)完成銷售1420.3億元，相比2022年增長13.6%，2023年中銷售完成836.3億元，完成了全年的58.88%。

所以，今年目標(biāo)任務(wù)不調(diào)整，千億君判斷兩方面原因：

1、2023年全年超額完成銷售目標(biāo)（目標(biāo)為1320億元），超額超過100億元，所以今年銷售目標(biāo)只是在去年完成額上增長50億，尚屬合理，同時(shí)土儲(chǔ)方面，買入的地塊質(zhì)量不錯(cuò)；

2、林董特別提及華東方面，其實(shí)2023年購入上海的三個(gè)地塊位置極佳，其中位于普陀的越秀蘇河和樾府首開124套當(dāng)日基本售罄（總金額超過17億元），后期項(xiàng)目或許還能創(chuàng)造“日光”可能。

PART 02

越秀華東去年業(yè)績下滑，翻身就看今年了

對(duì)于上半年銷售不如預(yù)期，林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會(huì)上解釋稱：“我們上半年指標(biāo)達(dá)成率偏低，有一個(gè)因素就是今年新推的盤少，尤其在上海、杭州的盤?！?/p>

從區(qū)域看，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約261.1億元，約占總合同銷售金額的47.1%，其中，在廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約230.5億元，約占總合同銷售金額的41.6%。另外，該公司在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約128.8億元（同比2023上半年減少57.5億元），約占總合同銷售金額的23.2%。僅占廣州的大約一半。

反觀這兩年華東區(qū)域的表現(xiàn)，2022年華東地區(qū)銷售收入429.5億元，2023年降至373.8億元（上海貢獻(xiàn)約135億元，杭州貢獻(xiàn)約161.8億元），與集團(tuán)整體銷售連續(xù)上漲背道而馳。

今年如果無法挽回下滑之勢(shì)，詹瑞林的區(qū)域公司在集團(tuán)的地位是否會(huì)出現(xiàn)動(dòng)搖，不得而知。

行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，越秀入滬三年了，在克而瑞上海最新一期的1-8月的權(quán)益銷售額榜單中，越秀地產(chǎn)排名第31位，還是最新入榜者。杭州表現(xiàn)要好點(diǎn)，同為權(quán)益口徑，1-8月越秀地產(chǎn)排名第8。

圖片來源：克而瑞上海、克而瑞浙江區(qū)域公眾號(hào)

從銷售來看，今年兩地業(yè)績貢獻(xiàn)明顯不足。然而更讓千億哥驚嘆的是，在上海的越秀項(xiàng)目，從業(yè)主的話來說，似乎在引發(fā)一場(chǎng)“口碑討伐”風(fēng)暴。

近期，保利越秀和樾天匯業(yè)主在其公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于越秀地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理詹瑞林及越秀旗下上海錦鈺置業(yè)有限公司的舉報(bào)函》，文中甚至提及有業(yè)主將此函郵寄到了廣東省委第四巡察組。

這份舉報(bào)函，羅列了8條舉報(bào)信息，千億哥看完后，認(rèn)為第三條舉報(bào)信息（偷工減料，以次充好，施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題）是可以查得清，也講得清的。在施工問題上，外墻氣凝膠問題，外立面防水問題，房屋滲水問題，工地施工管理問題，2023年被上海住建委公開通報(bào)分包商未取得資質(zhì)證書等，都進(jìn)行了羅列。而從業(yè)主與房企之間的溝通來看，實(shí)際上雙方的矛盾情緒也很激烈。

這僅僅是第一個(gè)，再看看第二個(gè)，越秀保利聯(lián)合開發(fā)的嘉悅云上，更是因?yàn)樯嫦犹摷傩麄?，被政府部門立案調(diào)查。

最后來到了越秀在滬的首個(gè)項(xiàng)目天樾園和，這也是越秀在上海的首個(gè)項(xiàng)目，也翻車了。

在此，千億哥不得不豎起大拇指，三個(gè)項(xiàng)目，居然全部引發(fā)業(yè)主維權(quán)，真是一個(gè)大大的“服”字。

后期，越秀上海還有項(xiàng)目新開，不知道到時(shí)候銷售的情況如何了，那些業(yè)主們會(huì)不會(huì)通過自己的現(xiàn)身說法，讓更多買房人了解了解越秀項(xiàng)目在上海到底口碑如何呢？也希望這些業(yè)主的合理訴求可以最終實(shí)現(xiàn)。

千億哥再說一句，現(xiàn)在上海樓市基本沒有一二手倒掛了，所以還是要多看看開發(fā)商的實(shí)力，再看看他們?cè)?jīng)開發(fā)項(xiàng)目的口碑，最后更要了解他們對(duì)待業(yè)主的態(tài)度，畢竟誰也不想花了千萬，卻糟心地搬新家。

我們將持續(xù)關(guān)注越秀華東公司的開盤情況及集團(tuán)的任務(wù)進(jìn)度。