高層堅定推動市場復蘇的決心，是一浪接一浪的，從上周六到今天，猛推了三波。住建部會議昨天結(jié)束之后，今天，好人潘行長又一次來給大家送了錢。股市昨天坐電梯往下，今天又坐電梯往上。

潘行長喜歡抖干貨，不藏著掖著，所以他講兩回，股市猛漲兩回，蠻刺激的。今次的重點是三句話，主要都是落地（顯示出執(zhí)行速度極快），但也釋放了很猛的新信號。

一個是降準降息，在9.27下調(diào)存準0.5%的基礎(chǔ)上，預計年底再下調(diào)存準0.25-0.5%（下調(diào)公開市場7天期逆回購操作利率0.2個百分點，MLF下降0.3個百分點）。預計下周一21號公布的貸款市場報價利率（LPR）也會下行0.2-0.25個百分點。

這個屬于新消息，尤其是LPR，直接打明牌了。2024年，1年期LPR僅在7月下調(diào)了一次10個BP至3.35%，5年期LPR分別在2月、7月下調(diào)了兩次各25、10個BP，累計下調(diào)了35個BP至3.85%。這次應(yīng)該是全部下調(diào)，那就是1年期LPR下降至介乎3.1-3.15%、5年期LPR下降至介乎3.6-3.65%。

則房地產(chǎn)市場房貸利率跟隨下調(diào)，深圳現(xiàn)在住宅首套利率為LPR-45BP=3.4%，二套利率為LPR-5BP=3.8%，故首套可下調(diào)到3.15-3.2%，逼近3%關(guān)鍵線，二套可下調(diào)到3.55-3.6%。每100萬30年期月供可以省掉100多塊。

下周一開始新買房就是新利率了，即便剛剛降完存量房貸利率的童鞋，到元旦也跟著再降一波。

降息，那是實打?qū)嵉睦谩?月就該降，9月不降10月降，最好是年底之前再降一波。

第二和第三個都是支持資本市場新創(chuàng)設(shè)的貨幣工具，先前已經(jīng)確定，這次是極快的落地。

一個叫股票回購增持再貸款。即日起21家全國性金融機構(gòu)即可向符合條件的上市公司（所有制中性）和主要股東發(fā)放相關(guān)貸款，并于次一季度第一個月向人民銀行申請再貸款，對符合要求的貸款，人民銀行按照貸款本金的100%提供再貸款支持。再貸款首期額度3000億元，利率1.75%，期限1年，可視情況展期，累計期限估計可達3年。金融機構(gòu)貸款利率原則上不超過2.25%。

這個實際上是向股市注入流動性、進而穩(wěn)定資產(chǎn)價格的，企業(yè)資產(chǎn)負債表不好看，回購增持的能力也受限。使用這個工具，便可向銀行申請低息貸款。尤其對于那些紅利高息股，是很大的利好。比如像煤炭石油那些股息率達到4-5%的，以2.25%的利率去向銀行拿錢，增持完了還能賺個息差。

另一個叫互換便利。央行委托特定的公開市場業(yè)務(wù)一級交易商（中債信用增進公司），與符合行業(yè)監(jiān)管部門條件的證券、基金、保險公司開展互換交易?；Q期限1年，可視情展期。大體上就是，證基保公司可用質(zhì)押品（包括債券、股票ETF、滬深300成分股和公募REITs等）換成國債或央票（流動性高），然后再以后者去融資出來，要倒騰兩手。通過這項工具獲取的資金，用于股票、股票ETF的投資和做市。目前已經(jīng)有20家券商與基金公司參與，首批2000億申請額度已經(jīng)敲定。這個對于那些券商基金很有利，感覺可以玩杠桿。

這倆我個人都不太懂，跟個人也沒什么關(guān)系。劃重點來說，這兩個工具，一是都沒有增加基礎(chǔ)貨幣投放（就是安慰你們，還不是貨幣無錨大放水），二是立意都在穩(wěn)定資產(chǎn)價格，和房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的立意一樣，股市、房地產(chǎn)，都要止跌回穩(wěn)。所以要給它注入足夠的流動性。

行長的演講里還有一句很重要的話，我覺得很重要，也大概率預示著未來的政策繼續(xù)轉(zhuǎn)向。

潘行長原文里談到：1）在歷史上的歷次經(jīng)濟周期中，我們主要依靠投資來提振經(jīng)濟，但在“高質(zhì)量發(fā)展階段”，需要把握好幾個重點，第一個就是“宏觀經(jīng)濟政策的作用方向應(yīng)從過去的更多偏向投資，轉(zhuǎn)向消費與投資并重，并更加重視消費?！?）央行下一步的工作，第一個說的是“進一步健全貨幣政策框架……目標體系方面，將把促進物價合理回升作為重要考量，更加注重發(fā)揮利率等價格型調(diào)控工具的作用”。

我個人認為這是最值得后續(xù)期待的重磅信號，先前已經(jīng)出臺的所有的政策，市場在群情振奮的同時也都共識性的指出了：政策方向主要是來解決地方債務(wù)危機的，依然還是想著讓大家上杠桿（就是繼續(xù)擴大投資），但是缺少對家庭部門的支持（比如降低支出、增加收入、提高保障，差不多只有降低存量房貸利率這個），在消費端的政策太弱太少。但事實證明，牛馬拉不動車了，要充充電。具體怎么做我不知道，物價要合理回升，其實就是促進通脹（2-3%），要么是貨幣貶值，要么是購買力提高。很值得期待，小伙伴們高度關(guān)注，很可能會有新的投資線索出現(xiàn)。

最后，說一下今天的深圳樓盤。光明新盤中建觀玥名邸現(xiàn)在正在搖號，192套房，登記客戶2047批！入圍客戶比10.66:1，刷新年度紀錄！繼續(xù)日光無疑，這是年內(nèi)第三個日光盤了，其中有兩個是在政策之后密集出現(xiàn)的。

這個盤的設(shè)計是不錯的，戶型剛需（80-110平米），使用率更高，90%以上。但導致哄搶更主要的原因是價格，這個項目中建是2023年拿地，16.15億，樓面價1.4萬/平米，這給了開發(fā)商極大的定價空間。地塊要求毛坯限價在5.03萬/平米以內(nèi)，為光明當時最高。但是這次開盤，開發(fā)商備案均價約為3.8萬/平米，相較政策限價打了7.6折。同時，又推出大量的優(yōu)惠折扣，媒體報道約在8.7折，就是大約3.3萬/平米。照這么計算，就是打了6.6折，用港媒的話說，這就是開發(fā)商在“劈價賣樓”。

這個可以理解為是深圳限價解除后，房地產(chǎn)市場在依據(jù)價格規(guī)律展開自然調(diào)整。大家都被限價捆著，死扛著不降價，樓盤賣不掉也沒有意義，市場永遠也不能出清。解除了限價，把經(jīng)營主導權(quán)還給企業(yè)，雖然在一段時間內(nèi)有些殘酷，但是市場能夠更好的實現(xiàn)均衡。政府干預的鐵拳很厲害，但是亞當斯密的鐵拳更厲害。

如果問這么低價砸盤的好處在哪？好處就在于：有人搶房了！一下子就試到底在哪了，成交量起來，市場就會恢復正常了。下面光明的操盤手們可以不用搞這么狠了，太便宜的就提點價吧哈哈。

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