自從9月底“止跌回穩(wěn)”口號(hào)的提出和一線城市樓市政策調(diào)整后，北京和深圳的成交量就開始暴漲。對(duì)于這種成交大漲會(huì)否在后面轉(zhuǎn)為價(jià)格上漲，多空雙方的爭辯很激烈。

　　股市中存在放量上漲和放量下跌，但樓市從過去歷史看似乎只存在放量上漲。但這僅僅只是因?yàn)槲覀冎唤?jīng)歷過經(jīng)濟(jì)上行期的樓市放量。而從來沒有遭遇過下行期的樓市放量。

　　比如日本在1995年，其樓市成交量就超過了泡沫經(jīng)濟(jì)之前，但并未在1995年就扭轉(zhuǎn)其價(jià)格的下行趨勢。

　　所以對(duì)于后市來說，成交量不是重點(diǎn)，也不是唯一需要考察的因素，重點(diǎn)在于成交的邏輯和結(jié)構(gòu)。我們可以把放量邏輯分為以下兩種。

　　第一種，良性放量

　　良性的樓市放量，一定伴隨著居民債務(wù)的擴(kuò)張和上升。

　　比如購房者A首付30萬，貸款70萬買入房東B的100萬的房子，然后B拿到100萬后，又可以貸款200萬買入C的300萬的房子。C拿到300萬后，可以再次貸款600萬去買900萬的房子。

　　這個(gè)，就是置換鏈條。并且在這根鏈條上，每個(gè)人都擴(kuò)大了自身的債務(wù)。而這些債務(wù)造成了居民杠桿率的總體上升，并推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

　　我在過去，曾多次引用過下面這張圖。

　　如上圖，2016年，居民新增貸款大漲推動(dòng)了房價(jià)上漲，2022年，居民新增貸款下跌也會(huì)使得房價(jià)失去債務(wù)支撐而下跌。我們也據(jù)此數(shù)據(jù)在2023年初開始減持房產(chǎn)（請(qǐng)參照我去年2月在京滬房價(jià)周期頂寫的文章：），得以在房價(jià)周期高位成功套現(xiàn)。

　　第二種，非良性放量

　　也就是樓市的放量并沒有伴隨居民的債務(wù)擴(kuò)張。

　　什么樣的樓市成交不會(huì)帶來債務(wù)上升呢？

　　簡單的說，就是債務(wù)轉(zhuǎn)移。也就是房東賣房并不是為了置換房產(chǎn)，而是為了解決債務(wù)問題。

　　知識(shí)星球的同學(xué)可能經(jīng)常能看到有人在星球提問，說是工作收入下降，月供壓力太大，打算賣出投資房歸還一部分債務(wù)，來減輕月供壓力。

　　在這種情況下，購房者A首付100萬，貸款200萬買入房東B的300萬的房子。從A的角度，新增了200萬貸款，但如果房東B拿到300萬沒有去買房，而是歸還了自己的貸款。那么，購房人新增的債務(wù)，又被房東消滅。或者我們也可以說，房東將其債務(wù)轉(zhuǎn)移給了買家。

　　在這種情況下，每一套房源的成交，都消滅了一個(gè)潛在的肯背債的剛需，使得后續(xù)的需求力量會(huì)變?nèi)酢?/p>

　　綜上，在樓市交易中，有人賣房是為了置換，置換需要貸款，那么就會(huì)擴(kuò)張居民整體債務(wù)。也有人賣房是為了還債，就會(huì)導(dǎo)致居民債務(wù)收縮。所以關(guān)鍵要看這兩股力量的博弈，其博弈結(jié)果，就會(huì)體現(xiàn)在居民杠桿率之上。

　　簡單的說，如果成交量爆量的背后，是居民債務(wù)的快速增長，也就是居民杠桿率上升，那么房價(jià)就會(huì)上漲；但如果居民杠桿率漲不動(dòng)，那么房價(jià)要反彈可能就不太樂觀。

　　很多房V天天在那里分析成交量，殊不知，居民債務(wù)才是底層邏輯。

　　那么，什么情況下居民會(huì)增加債務(wù)呢？這個(gè)就取決于居民的負(fù)債信心，而居民的負(fù)債信心來自于自己的收入增長。而收入增長又取決于自己就職公司的營收增長。

　　所以，要判斷房價(jià)止跌觸底的拐點(diǎn)，我們可以看兩個(gè)重要的數(shù)據(jù)。

　　第一個(gè)，就是滬深300（A股市值最大的300家上市公司）的營收增速情況。營收增速起來了，企業(yè)才有錢給員工加工資，居民才有信心加杠桿。如下圖，是原發(fā)表于我們知識(shí)星球的滬深300的一季報(bào)和二季報(bào)營收和利潤增速統(tǒng)計(jì)。

　　可以看到，從2021~2022年開始，滬深300的營收增速就在不斷下滑，直到今年變?yōu)樨?fù)增長。其背后的含義，就是在這些企業(yè)上班的打工人，其工資增速也會(huì)不斷下滑，直到今年遭遇裁員降薪。

　　在這種情況下，希望居民普遍加杠桿，是不太符合邏輯的。所以，我們重點(diǎn)要看什么時(shí)候企業(yè)營收增速會(huì)迎來向上拐點(diǎn)。企業(yè)迎來業(yè)績拐點(diǎn)，也就意味著打工人迎來了工資增長的拐點(diǎn)。

　　第二個(gè)，就是直接看居民杠桿率的增速，由于9月底提出了“止跌回穩(wěn)”，那么10月應(yīng)該是居民債務(wù)擴(kuò)張最大的一個(gè)月。居民新增貸款，會(huì)在11月中旬由央行披露，披露后我會(huì)立即發(fā)公眾號(hào)文章進(jìn)行解析的。

　　下圖是截止9月的居民新增債務(wù)情況，可以看出，無論是9月單月還是累計(jì)，都是十年來的較低值，體現(xiàn)在房價(jià)上就是下跌。我們下個(gè)月可以看下10月份的居民新增債務(wù)，看是否有反彈。

　　綜上，有關(guān)本月的樓市成交能否帶來后續(xù)的價(jià)格反轉(zhuǎn)。我們后期重點(diǎn)需要關(guān)注兩個(gè)數(shù)據(jù)。

　　第一個(gè)，是滬深300的三季度財(cái)報(bào)，所有上市公司會(huì)在10月底之前完成三季度的財(cái)報(bào)披露。也就是還有一周時(shí)間。屆時(shí)公眾號(hào)的粉絲可以找些三季度研報(bào)或資料關(guān)注下企業(yè)的營收狀況。

　　對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，我會(huì)和過去一樣，在財(cái)報(bào)披露完成后的第一天（11月1號(hào)），立即跑程序?qū)?00家公司的營收利潤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并將結(jié)果公布在星球。另外，由于A500上市，我這次也會(huì)新增這500家公司的業(yè)績統(tǒng)計(jì)。由于A500包含了各細(xì)分行業(yè)的龍頭，所以更具備參考性。

　　第二個(gè)，就是11月中旬發(fā)布的居民新增債務(wù)。發(fā)布后我會(huì)立即發(fā)公眾號(hào)文章進(jìn)行解析。

　　另外，北上深及若干二線城市也會(huì)發(fā)布自己城市的居民債務(wù)數(shù)據(jù)（從債務(wù)增速我們可以判斷出居民杠桿率的升降趨勢），時(shí)間上會(huì)比央行更晚一點(diǎn)。昨天我已在星球發(fā)布了截止9月底的各城市居民債務(wù)增速，下個(gè)月我也會(huì)及時(shí)發(fā)布10月份的各個(gè)城市的數(shù)據(jù)。

　　我們的邏輯和數(shù)據(jù)，是橫跨宏觀，股市，和樓市的。和只會(huì)看成交量的房V，是有著本質(zhì)不同的。

　　因?yàn)榉績r(jià)的上漲，和企業(yè)營收，居民收入，居民加杠桿，都密不可分，僅從成交量來分析，會(huì)比較片面。

　　如果后續(xù)這兩個(gè)數(shù)據(jù)不好，那么這個(gè)信號(hào)，恐將使一線城市在成交熱潮后再次迎來房價(jià)下跌。

　　我們一切靠數(shù)據(jù)說話。

　　最后，我注意到昨天很多媒體推送了管清友的一個(gè)采訪。

　　文章提到，雖然一線城市目前穩(wěn)定在2016水平，但未來可能難以保持，可能還會(huì)繼續(xù)下跌到2013~2015的水平。

　　由于2015之后一線城市是有翻倍式暴漲的，如果跌回2015之前，那就很可怕了。

　　管清友的預(yù)測對(duì)不對(duì)并不重要，只是在北京深圳成交抬頭的當(dāng)下，各媒體大量推送這種文章，也不知道是不是要給樓市降溫。

　　我對(duì)樓市不做預(yù)測，我只根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，來做出當(dāng)下樓市該買還是該賣的決策。

　　但是軟著陸，必然是要有人付出代價(jià)的。高空重物落地時(shí)，如果下面鋪墊幾層韭菜，就可以充當(dāng)這個(gè)緩沖區(qū)，使得重物實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　只希望大家不要變成緩沖區(qū)的韭菜。

　　我們現(xiàn)在每天都在知識(shí)星球跟蹤樓市數(shù)據(jù)，并給出最新的判斷，對(duì)于星球想買房的同學(xué)，可以每天關(guān)注下。

　　什么時(shí)候可以買，我們會(huì)根據(jù)各項(xiàng)結(jié)果綜合判斷后給出結(jié)論。在此之前，請(qǐng)保護(hù)好你那通過996賺來的血汗錢。

　　賺錢不易，所以請(qǐng)小心決策。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。