近日，中巍·云山墅項(xiàng)目的有關(guān)話題可以說是引來不少購房者的關(guān)注和討論；而這個(gè)項(xiàng)目更是被冠以了“島城年度產(chǎn)品力代表作”之類的名銜。

該項(xiàng)目位于城陽白云山板塊、薈城路與廣陽路交匯處。開發(fā)商為中巍環(huán)灣（青島）投資運(yùn)營有限公司，項(xiàng)目定位豪宅。

白云山片區(qū)可以說是倍受購房者關(guān)注的地段，出讓住宅用地的消息也是不少。目前片區(qū)內(nèi)主要有綠地國科健康科技小鎮(zhèn)、和達(dá)和園、北岸青特濱湖觀瀾等。因地理位置偏向于即墨，即墨客戶反而是購房熱點(diǎn)人群，對(duì)于新市區(qū)人群，因交通地理位置因素，眾多空房，難以消化。

但白云山片區(qū)距離市區(qū)太遠(yuǎn)也是相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的“硬傷”，中巍地產(chǎn)旗下云山墅項(xiàng)目開業(yè)，則是打出了“石老人東28公里”的標(biāo)語。據(jù)了解，這20多公里可以通過封閉高速路抵達(dá)。

經(jīng)查閱獲悉，約30公里的青銀高速路程，在不堵車的情況下駕車通行的時(shí)間約50分鐘；如果上下班高峰期，預(yù)估通行在2個(gè)小時(shí)以上。據(jù)顯示，圖中還要經(jīng)過占道施工的擁堵路段。

據(jù)有關(guān)房產(chǎn)平臺(tái)信息，中巍云山墅的均價(jià)大約在2萬5左右。花2萬多的價(jià)格，買一個(gè)通過“28公里”的近1個(gè)小時(shí)的高速配置，同條件下市區(qū)內(nèi)均價(jià)在1萬多的房產(chǎn)，在交通上往往坐擁“地鐵”、“高架”等更加便利的資源。同時(shí)，白云山片區(qū)的其他房產(chǎn)項(xiàng)目，均價(jià)僅在1萬多。

這樣算下來，通過高速來彌補(bǔ)位置上的偏僻“硬傷”，試圖拉高房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)格，則顯得牽強(qiáng)附會(huì)了。

話又說回來，與石老人片區(qū)的豪宅相比，這“20多公里”的高速，是否又足以成為豪宅購房者選擇城陽置業(yè)的加分項(xiàng)呢？

青島的大型商超和寫字樓等都集中在東部，而落座白云山片區(qū)的豪宅，在一定程度上也有了一種“退而求其次”的意味——“豪宅”對(duì)標(biāo)的是高凈值人群，而青島在房產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展成熟并被受眾認(rèn)可的豪宅，幾乎是與沿海一線的稀缺自然地理環(huán)境畫上了等號(hào)。

中巍云山墅的均價(jià)提上去了、噱頭上也對(duì)標(biāo)“青島劃時(shí)代豪宅”，可其地理位置非但不在城陽核心區(qū)域，甚至臨近了即墨，這既不符合青島豪宅的沿海標(biāo)準(zhǔn)，也沒有與周邊其他房產(chǎn)作出產(chǎn)品差異。同時(shí)，中巍云山墅也因此沒有達(dá)到真正符合豪宅所面向高凈值人群的價(jià)格，其質(zhì)量也自然會(huì)以符合均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)去匹配和呈現(xiàn)。

那么拋開“豪宅”在名義上的虛榮誘惑，而是將中巍云山墅與青島真正的豪宅項(xiàng)目放在一起對(duì)比；購房者也應(yīng)當(dāng)能看出——中山云山巍并不能作為自己?jiǎn)萄b“高凈值”的手段，而是每天以青新高速等交通干線作為日常出行方式的“退而求其次”的生活。

此外據(jù)稱，中巍·云山墅項(xiàng)目需要“驗(yàn)資”。也有房產(chǎn)從業(yè)人士回應(yīng)稱，金額是100萬。

換句話說，意向購買這個(gè)項(xiàng)目的人，要接受經(jīng)濟(jì)能力的檢驗(yàn)。

大家熟悉的嶗山悅府、上海湯臣一品，還有各種各樣的豪宅CEO盤，也是如此。這在一定程度上是因?yàn)楹勒南∪毙裕?dú)特性，決定了它們需要驗(yàn)資，需要設(shè)置門檻。

但嶗山悅府位于嶗山張村河片區(qū)，可以說是城市更新建設(shè)和發(fā)展的主陣地，與白云山片區(qū)相比，張村河的片區(qū)價(jià)值無疑更加雄厚。

在教育資源方面，白云山片區(qū)局屬小學(xué)已達(dá)7所。地塊東側(cè)有現(xiàn)狀白云山九年一貫制學(xué)校，北側(cè)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，地塊周邊有薈城小學(xué)、仲村小學(xué)和田旺路小學(xué)3所現(xiàn)狀小學(xué)及多所現(xiàn)狀、規(guī)劃幼兒園。

誠然，學(xué)校的數(shù)量也不單是衡量該片區(qū)教育資源具有優(yōu)勢(shì)的決定性條件。而選擇購置豪宅的購房者，又是否能滿足于該片區(qū)目前的教育資源配置呢？如果追求更高的教育資源，那么就又回到了一開始的問題：走高速去接送孩子上學(xué)、放學(xué)。

也就是說，高速雖然在一定程度上彌補(bǔ)了白云山片區(qū)的房產(chǎn)在地理位置上的劣勢(shì)；但同樣也在一定程度上將這個(gè)片區(qū)予以“割裂”。

而位于鳳凰山路與碩陽路交會(huì)處的濱湖觀瀾，處于是白云山核心片區(qū)，東北側(cè)是馴虎山自然生態(tài)保護(hù)區(qū)；馴虎山路630號(hào)的青特云境，擁有“一湖兩園”的優(yōu)越環(huán)境；同位于白云山片區(qū)的和達(dá)和園，東鄰馴虎山，南面有春陽路城市公園、國學(xué)公園，西望云山湖、白云山公園。

這些項(xiàng)目雖然定位遠(yuǎn)不及中巍云山墅那樣“高大上”，實(shí)際與其相差無幾的位置，價(jià)格低了近乎一半，還能滿足購房者對(duì)于自然環(huán)境條件的需求。反觀占據(jù)“高速”資源的中巍云山墅，無論地址位置、價(jià)格等綜合的性價(jià)比來說，則是又處在了一個(gè)相對(duì)“尷尬”的境地。

論地理位置，比不過青島近海地段的一眾房產(chǎn)；論配套資源配置，比不過市區(qū)商業(yè)+教育+交通出行的條件......這樣看來，中巍云山墅的諸多營銷噱頭，則就缺少了令人信服的支撐。