圖/綠城中國(guó)官網(wǎng)

文/地產(chǎn)金融視界

綠城對(duì)外投資版圖再次擴(kuò)張。

企查查信息顯示，11月18日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠城房地產(chǎn)集團(tuán)”）新增兩家對(duì)外投資公司，分別為杭州浙柒企業(yè)管理有限公司、杭州浙喬企業(yè)管理有限公司，兩家公司法定代表人均為葉慧標(biāo)，國(guó)標(biāo)行業(yè)均為租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。

具體看，杭州浙柒企業(yè)管理有限公司的注冊(cè)資本高達(dá)30.8億人民幣，而杭州浙喬企業(yè)管理有限公司的注冊(cè)資本則為7.7億人民幣。兩家公司的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)管理、企業(yè)管理咨詢以及信息咨詢服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。

在前不久的10月份，與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)所屬同一集團(tuán)的綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）在杭州拿下了三宗地塊。

根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，10月15日，杭州拱墅區(qū)成交2宗宅地，分別位于康橋單元和石橋單元，2宗地塊均由綠城摘得，總成交金額22.24億元。10月22日，綠城中國(guó)通過77輪角逐，以28.55%的溢價(jià)率、50717元/平米的樓面價(jià)拿下杭州江灣新城一宗宅地。

然而，在集團(tuán)拓展業(yè)務(wù)版圖的同時(shí)，綠城中國(guó)也發(fā)生了一些變動(dòng)。

01

高管連續(xù)減持

據(jù)香港聯(lián)交所消息，于10月30日、31日及11月4-7日6個(gè)交易日，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)先后減持了該公司共計(jì)90萬股股份，每日平均交易價(jià)格分別為10.5港元、10.7港元、10.58港元、10.56港元、10.8港元、10.88港元，總交易金額共計(jì)約1068.6萬港元。

減持后，耿忠強(qiáng)的持股數(shù)目降至362.25萬股，持股比例降至0.14%。若加上綠城中國(guó)聯(lián)營(yíng)公司股份，耿忠強(qiáng)持股數(shù)目約1592.29萬股，持股比例為0.63%。

與此同時(shí)，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東于11月7日、8日分別減持公司10萬股、0.2萬股，每股平均交易價(jià)格分別為10.88港元、11港元，總金額約為111萬港元。

兩次減持結(jié)束后，張亞東持有該公司約352.2萬萬股股份，持股比例降至0.14%。若加上綠城中國(guó)聯(lián)營(yíng)公司股份，張亞東持股數(shù)目約1592.09萬股，持股比例為0.63%。

值得一提的是，耿忠強(qiáng)和張亞東兩人都是從中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交集團(tuán)”）“空降”到綠城的。

2014年，面臨資金鏈斷裂危機(jī)的綠城中國(guó)，迎來了自己的“白衣騎士”中交集團(tuán)。當(dāng)年12月，中交以60.13億港元的對(duì)價(jià)，從綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平手中收購(gòu)了24.288%股份，并與九龍倉(cāng)并列成為公司第一大股東。

2015年5月，中交集團(tuán)追加投資，成為綠城中國(guó)單一大股東。截至2024年6月30日，中交集團(tuán)持有公司已發(fā)行股本總額約28.97%的權(quán)益。

張亞東以中交代表的身份進(jìn)入綠城中國(guó)。從履歷來看，張亞東曾任大連大汽企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理，大連高新區(qū)管委會(huì)主任助理、副主任，遼寧省普蘭店市市委副書記、市長(zhǎng)，大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任，大連市城建局局長(zhǎng)，大連市建委主任，大連市政府副市長(zhǎng)，大連市市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長(zhǎng)，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理。2018年年8月1日獲委任為公司執(zhí)行董事及行政總裁，而此前擔(dān)任這一職務(wù)的曹舟南，已在綠城工作了十年。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)流傳出了中交集團(tuán)要“去綠城化”的消息，對(duì)此，張亞東表示，“我來的時(shí)候（中交）董事長(zhǎng)給我交代兩個(gè)任務(wù)，一個(gè)是要求我們像保護(hù)眼睛一樣愛護(hù)綠城，第二個(gè)要求是堅(jiān)持綠城的特色。如果倒過來講，中交也沒有必要讓綠城中交化，讓綠城保持綠城的特色才是對(duì)中交實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局最大的補(bǔ)充。中交會(huì)最大限度地支持綠城，而不是去影響綠城、讓綠城紅色化，沒有必要?！?/p>

到了2019年7月11日，張亞東獲委任為綠城中國(guó)董事會(huì)主席。同時(shí)，還擔(dān)任綠城管理（09979.HK）的董事會(huì)聯(lián)席主席及非執(zhí)行董事。

在綠城中國(guó)官網(wǎng)中高級(jí)管理人員介紹中，耿忠強(qiáng)與中交也是“淵源頗深”。據(jù)了解，耿忠強(qiáng)自1995年7月加入中交。2012年至2015年任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總會(huì)計(jì)師、黨委委員。2012年至2018年擔(dān)任北京信發(fā)置業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)。期間2015年至2018年任中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)、黨委副書記。2018年9月至2019年7月，耿先生擔(dān)任深圳證券交易所上市公司中交地產(chǎn)股份有限公司(000736.SZ)總裁、黨委副書記及中交房地產(chǎn)集團(tuán)董事、黨委委員。于2019年7月11日，耿忠強(qiáng)獲委任為綠城中國(guó)執(zhí)行總裁。

如今兩位高管接連減持，不僅引發(fā)了投資者對(duì)綠城未來發(fā)展的擔(dān)憂，也引發(fā)了關(guān)于中交集團(tuán)是否開始不看好綠城的猜測(cè)。

在匯生國(guó)際融資總裁黃立沖看來，當(dāng)公司高管，尤其是像董事會(huì)主席或執(zhí)行總裁這樣的關(guān)鍵職位的人員開始減持其所在公司的股票時(shí)，這些行為可能揭示了關(guān)于公司未來前景的內(nèi)部信息，需要考慮多種可能的原因和潛在的信號(hào)：

一、高管減持可能是出于個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃的需要。例如，他們可能需要資金來支付個(gè)人債務(wù)、資產(chǎn)多元化、稅務(wù)規(guī)劃或其他個(gè)人消費(fèi)需求。

二、可能是基于對(duì)公司未來前景的評(píng)估。高管如認(rèn)為公司的股價(jià)已經(jīng)達(dá)到或超過了其內(nèi)在價(jià)值，他們可能會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)減持股份，以實(shí)現(xiàn)投資收益。這種情況下，減持可能被市場(chǎng)解讀為高管對(duì)公司未來增長(zhǎng)潛力的不確定性或悲觀態(tài)度。

三、減持可能與公司內(nèi)部的戰(zhàn)略變動(dòng)有關(guān)。公司正在經(jīng)歷重大的戰(zhàn)略調(diào)整，高管可能會(huì)因?yàn)閷?duì)新戰(zhàn)略的不確定性或不同意見而選擇減持股份。

不過，黃立沖也表示，這可能意味著中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)的未來持有不同的看法。在沒有更多具體信息的情況下，很難斷定中交集團(tuán)是否開始不看好綠城中國(guó)。高管減持股票可能揭示了多種潛在信息，沒有更多信息的情況下，只能是一種猜測(cè)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜也表示，管理層的減持行為可能更多是出于個(gè)人投資策略的考慮，并不一定意味著中交集團(tuán)開始不看好綠城。

02

資產(chǎn)負(fù)債率近80%

從綠城中國(guó)的發(fā)展模式來看，“拿地”是這家公司的主色調(diào)。

早在2009年，綠城就曾斥資300多億元買地，成為當(dāng)年拿地最多的房企。今年以來，綠城中國(guó)曾先后競(jìng)得蘇州、上海、杭州地王，其中上海徐匯區(qū)斜土街道地塊刷新了上海和全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄（折合樓面價(jià)達(dá)到13.1萬元/平米）。

根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《2024年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》，綠城中國(guó)以400億元的拿地金額位列第二，其新增貨值規(guī)模為779億元，位列第三。

但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況還未恢復(fù)的時(shí)候，綠城中國(guó)也遇到了去化慢、銷售難的問題。

公告顯示，2024年1-10月，綠城集團(tuán)（包括綠城中國(guó)與其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）取得合同銷售面積約445萬平方米，同比下降13.76%；合同銷售金額約1303億元，同比下降12.14%；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為918億元，同比下降5.26%。于2024年10月31日，綠城集團(tuán)另有累計(jì)已簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議未轉(zhuǎn)銷售合同的金額約43億元，同比下降6.52%；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為29億元，同比下降6.45%。

不過，綠城集團(tuán)的代建項(xiàng)目為整體銷售業(yè)績(jī)打了一劑“腎上腺素”。于2024年前10月，集團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約644萬平方米，同比增長(zhǎng)12%；合同銷售金額約為847億元，同比增長(zhǎng)13.84%。

綜上，截至2024年10月31日止十個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約1089萬平方米，與去年同期的1091萬平方米基本持平?？偤贤N售金額約2150億元，同比下降3.46%。

與此同時(shí)，綠城中國(guó)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信貸指標(biāo)也充滿了存在不確定性。

根據(jù)2024年半年報(bào)，綠城中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)收入約695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)約20.45億元，同比下降19.6%；毛利約91.04億元，同比下降8.2%，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

截至2024年6月30日，綠城中國(guó)向銀行及其他方就其授予的一般信貸，抵押了賬面總值1337.05億元，總借貸1483.14億元。其中一年內(nèi)到期借貸余額為353.13億元，占總借貸的23.8%。而銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）僅有751.33億元。

債務(wù)方面，于2024年6月30日，綠城中國(guó)流動(dòng)負(fù)債約3105.6億元；非流動(dòng)負(fù)債約1168.46億元，優(yōu)先票據(jù)、公司債務(wù)工具賬面值共計(jì)321.55億元。凈負(fù)債（總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金）731.81億元。

值得注意的是，近年來綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率始終接近80%左右。公開資料顯示，2020年-2023年及2024年上半年，該公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.58%、79.34%、79.18%、78.73%、79.7%。

對(duì)此，黃立沖表示，在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下，一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右意味著企業(yè)的債務(wù)水平相對(duì)于其資產(chǎn)總額來說是較高的，這可能會(huì)增加財(cái)務(wù)壓力和償債風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期間，高負(fù)債率的企業(yè)可能面臨更大的挑戰(zhàn)。銷售放緩會(huì)影響現(xiàn)金流，而高負(fù)債率則可能限制企業(yè)的融資能力和靈活性，從而在償還債務(wù)和資金周轉(zhuǎn)方面造成困難。此外，如果市場(chǎng)持續(xù)疲軟，資產(chǎn)價(jià)值可能下降，這將進(jìn)一步加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

柏文喜則表示，綠城中國(guó)雖然在財(cái)務(wù)上存在一定的壓力，但也展現(xiàn)出了較強(qiáng)的償債能力和對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的積極管理。管理層的減持行為可能更多是出于個(gè)人投資策略的考慮，并不一定意味著中交集團(tuán)開始不看好綠城。同時(shí)，綠城中國(guó)在行業(yè)中的表現(xiàn)仍然穩(wěn)健，尤其是在拿地和銷售方面。因此，對(duì)于綠城中國(guó)的未來，我們應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

黃立沖建議，綠城中國(guó)可以利用國(guó)家的新政策趁機(jī)拋售房產(chǎn)，來加速恢復(fù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、改善債務(wù)融資性現(xiàn)金流及權(quán)益融資現(xiàn)金流，改善資產(chǎn)負(fù)債表，修復(fù)資本市場(chǎng)市值。

“企業(yè)需要采取戰(zhàn)略性措施來降低負(fù)債和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)密切關(guān)注市場(chǎng)和政策變化，以應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。”黃立沖進(jìn)一步表示。

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