按：在西安地產(chǎn)圈，「西江月」的大名人盡皆知。這個(gè)位于南三環(huán)邊的爛尾項(xiàng)目幾乎每年的3.15都會(huì)被拿出來控訴一番，別的爛尾項(xiàng)目有動(dòng)靜，它也會(huì)被拉出來對(duì)比。

從2014年徹底停工前算起，十余年間不斷有大開發(fā)商“接盤”的消息，其中不乏保利這樣的實(shí)力央企，但最終都不了了之，讓此前的購房者一次次燃起希望，又一次次破滅。

2021年，“卓越接盤西江月”的消息傳出。這次不再是簡(jiǎn)單的接觸談判，而是實(shí)實(shí)在在的“入場(chǎng)”，從項(xiàng)目部到圍擋都刷上了嶄新的“卓越集團(tuán)”標(biāo)識(shí)，停工7年多荒草叢生的項(xiàng)目也開始“活”了。

那時(shí)候不只是業(yè)主，連我們這樣的局外人都似乎看到了曙光，新地產(chǎn)陜西第一時(shí)間前去實(shí)探，寫下了那篇《 》

誰也沒有想到，卓越入場(chǎng)之后沒過多久，就黯然離場(chǎng)，西江月的命運(yùn)，依然沒有改變。

只不過這次沒有等太久，2022年年底再次傳來好消息：陜北房企「辰宮地產(chǎn)」正式接盤西江月。

央企保利和彼時(shí)的大型民企卓越都沒能啃下的“硬骨頭”，此前在西安名不見經(jīng)傳的辰宮地產(chǎn)能力挽狂瀾嗎？

事實(shí)證明，辰宮地產(chǎn)的實(shí)力確實(shí)強(qiáng)。2022年年底接手，當(dāng)年就入場(chǎng)動(dòng)工啟動(dòng)回遷，項(xiàng)目也正式改名為「辰宮·紫雲(yún)境」，并在2023年開放售樓部。

2024年11月19日，紫雲(yún)境網(wǎng)簽正式啟動(dòng)，也就意味著此前購買西江月的業(yè)主，這次真的可以安心收房了。據(jù)辰宮地產(chǎn)工作人員透露，契稅和大修基金也能交了，12月1日就可以辦證。

西江月落，紫雲(yún)境生！

2023年7月，新地產(chǎn)陜西再次前往項(xiàng)目，彼時(shí)因?yàn)榍捌跇I(yè)主遺留問題還未徹底解決，雖然項(xiàng)目已經(jīng)改名紫雲(yún)境且售樓部已經(jīng)開放，但樣板間還未正式開放，屬于辰宮地產(chǎn)的銷售也沒有正式開始。

這一等，就是一年。2024年11月20日，辰宮·紫雲(yún)境（雁塔區(qū)西姜村城中村改造西江月DK-2）5棟樓價(jià)格公示，全部為28F高層，均價(jià)約1.43萬/㎡。

下面這篇文章，成文于2023年7月，借辰宮·紫雲(yún)境價(jià)格公示的東風(fēng)，我們今天略作修改發(fā)出。如今，再討論項(xiàng)目的戶型優(yōu)劣已經(jīng)沒有太多意義，只希望西江月的悲劇不要再上演。

2022年年中，B站UP主【環(huán)華十年】拍攝了位于灞橋區(qū)柳鶯路的“易合坊“項(xiàng)目,爛尾盤再次引起了輿論關(guān)注。

易合坊項(xiàng)目處在新寺核心商圈。2013年項(xiàng)目外銷售，當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)均價(jià)約5600元/㎡左右，易合坊均價(jià)約4500元/㎡，這樣的價(jià)格，吸 引了不少人不少剛需族上車。 但未料到，項(xiàng)目爛了尾，一眾購房者有房難回。

2022年，易合坊終于盤活開始動(dòng)工，并在年底迎來了交房，但業(yè)主卻被告知，需要繳納1800元/㎡的續(xù)建費(fèi)。

爛尾，是城市的“傷疤”，是購房者的痛，形成的爛尾樓的原因五花八門，最終的結(jié)局也各有不同，有的繼續(xù)“擺爛”，有的“灰飛煙滅”，有的則是再次獲得“新生”。

比如2022年涅槃重生的「西江月」。

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西江月是雁塔區(qū)西姜村城改項(xiàng)目。

項(xiàng)目規(guī)劃總用地961.5畝，總建筑面積約120萬㎡，屬于西安體量最大的城改項(xiàng)目之一。

2005年起被列入西安市城中村改造計(jì)劃，2007年批復(fù)，2010年開始整村拆除，2011年3月安置樓開始建設(shè)，同時(shí)，同地塊和另一地塊的商品房也開工并開始對(duì)外銷售。

操盤這種占地?cái)?shù)百畝，建筑面積超百萬平米的超大項(xiàng)目，尤其是要涉及到城改拆遷補(bǔ)償、開發(fā)周期長(zhǎng)等問題，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力會(huì)有一定的要求。

▲拍攝于2021年

西姜村城改項(xiàng)目的選定的開發(fā)商陜西長(zhǎng)通無力獨(dú)自操盤，只能尋求“外部融資”，2007年和大唐地產(chǎn) (總部位于福建廈門）簽訂合作簽訂合作開發(fā)改造西姜村項(xiàng)目的經(jīng)營合同協(xié)議，長(zhǎng)通負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，大唐負(fù)責(zé)投資建設(shè)。

不過此后合作雙方出現(xiàn)摩擦，陷入曠日持久的訴訟拉鋸戰(zhàn)，讓長(zhǎng)通元?dú)獯髠沧屛鹘宄歉捻?xiàng)目在批復(fù)幾年后一直停滯，直到2011年才開始動(dòng)工。

2013年年底，西安市相關(guān)部門下發(fā)了五證不全的項(xiàng)目一律禁止銷售的監(jiān)管令，西江月因?yàn)闆]有取得預(yù)售證被勒令停止銷售，2014年西江月小區(qū)的主體工程已經(jīng)完成，部分大樓項(xiàng)目進(jìn)程已完成了八九成。

2014年8月以來，西江月基本處于停工狀態(tài)。政府也曾給開發(fā)商下發(fā)的責(zé)令限期復(fù)工通知，不過開發(fā)商依然沒有復(fù)工。

2014年開始，西江月的業(yè)主和原西姜村村民就開始了漫長(zhǎng)的維權(quán)之路。

爛尾盤想盤活，并非是件易事，爛尾之后，西江月也曾幾經(jīng)易主，尋求重生，但都無疾而終。

2018年，保利與西江月開發(fā)商陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)公司溝通。

央企保利的實(shí)力與城改方面的經(jīng)驗(yàn)有目共睹，據(jù)當(dāng)時(shí)的公開信息披露，保利地產(chǎn)將投資100億，開展西姜村棚戶區(qū)城改項(xiàng)目， 但是后來因?yàn)楹烷_發(fā)商陜西長(zhǎng)通談判失敗，此事 不了了之。

2021年，卓越集團(tuán)旗下的西安捷盈豐房地產(chǎn)開發(fā)公司入股陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)公司，持股比例為33.33%。卓越擅長(zhǎng)舊城改造，在深圳的幾個(gè)舊改項(xiàng)目也取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)網(wǎng)上信息顯示，卓越接手后西江月后，大概投資約3億元，將安置房建設(shè)完成，進(jìn)入開始整理房源、核對(duì)業(yè)主信息等環(huán)節(jié)。

但很遺憾的是，由于一些原因，最終卓越集團(tuán)最終退出了西江村城改，未能善終。

▲拍攝于2021年

2022年7月，辰宮地產(chǎn)接手西江月項(xiàng)目。 這一次項(xiàng)目終于邁出了一大步； 2022年11月15日啟動(dòng)西姜村村民回遷。

原計(jì)劃2013年5月回遷的西姜村城改項(xiàng)目，歷經(jīng)10年，迎來曙光！

▲西姜村回遷項(xiàng)目實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

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西江月總占地約525畝，整體分為三個(gè)地塊開發(fā)，北側(cè)規(guī)劃一所高標(biāo)準(zhǔn)九年制學(xué)校。

DK1占地約70.8畝，為安置小區(qū)，辰宮地產(chǎn)接手后，已成功交付。

DK3占地約159.37畝，應(yīng)該算是該項(xiàng)目最大的資產(chǎn)，目前暫未動(dòng)工，未釋放該地塊的相關(guān)信息。

▲西姜村回遷項(xiàng)目實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

從項(xiàng)目位置來看，西江月周邊配套已是相當(dāng)成熟。項(xiàng)目距離清涼山森林公園和雁南公園的步行距離在2公里左右；距離五二一醫(yī)院約1.5公里；周邊還有交大二附中（南校區(qū)）、南飛鴻·樂薈中心、立豐城、宜家薈聚、山姆會(huì)員店（規(guī)劃）、中糧大悅城（規(guī)劃）等。

地段優(yōu)勢(shì)明顯，這或許也是爛尾十年間，仍然不斷有開發(fā)商試圖“挽救”西江月項(xiàng)目主要因素。

▲項(xiàng)目區(qū)位圖實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

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即將開售的DK2總占地約150畝，共計(jì)19棟樓，規(guī)劃建設(shè)總建面約46萬㎡，如今更名為辰宮·紫雲(yún)境。

戶型建面約為58-141㎡，總共3000多套房源，前期在五證不全的前提下違規(guī)銷售了2000多套， 剩余1000余套尚未銷售， 辰宮·紫雲(yún)境項(xiàng)目主要是針對(duì)西江月DK2前期銷售后剩余的房源。

▲辰宮紫雲(yún)境沙盤實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

實(shí)探項(xiàng)目當(dāng)天，新地產(chǎn)陜西在項(xiàng)目工地外聽到內(nèi)部傳來的敲打聲，也有相關(guān)的建筑工人進(jìn)出工地。

DK2項(xiàng)目已經(jīng)有18棟建筑封頂，部分樓棟外立面已經(jīng)基本完成，窗框已完成安裝。據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，目前只有16#主體仍在建設(shè)中。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

往里走，工地另一個(gè)大門上依然標(biāo)注為“中國華西”“西江月項(xiàng)目”。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

但在正在建設(shè)樓棟上， 已經(jīng)可以見到“紫雲(yún)境”的字樣。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

項(xiàng)目樓體為板點(diǎn)結(jié)合建筑，無連廊設(shè)計(jì)，樓棟主體顏色為米黃色，是較為早期的建筑風(fēng)格。

▲辰宮紫雲(yún)境工地實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

7月15日，紫雲(yún)境LIFE UP生活館已對(duì)外開放，據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，生活館后期將作為項(xiàng)目商業(yè)使用。

▲辰宮紫雲(yún)境營銷中心實(shí)拍 拍攝時(shí)間：2023年7月

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項(xiàng)目在爛尾之前，戶型產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)都已經(jīng)完成，“重生”后，若想全盤推翻重新設(shè)計(jì)非常不現(xiàn)實(shí),所以辰宮地產(chǎn)接手后，在紫雲(yún)境的公區(qū)及園林等方面進(jìn)行了升級(jí)。

據(jù)了解，紫雲(yún)境將打造酒店式歸家大堂；在園林上，打造8重自然場(chǎng)景，融合陽光草坪、中央會(huì)客等鄰里社交空間；規(guī)劃了約650m環(huán)形跑道、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)域，針對(duì)兒童、青年、老人打造全齡運(yùn)動(dòng)體系 （為項(xiàng)目宣傳，具體請(qǐng)以項(xiàng)目售樓部信息與實(shí)際交付為準(zhǔn)）。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)做了升級(jí)，簽約融創(chuàng)物業(yè)；小區(qū)改為人車分流。

▲辰宮紫雲(yún)境園林效果圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)

新地產(chǎn)陜西從房天下官網(wǎng)查到項(xiàng)目戶型圖。項(xiàng)目推出的戶型 為建面約131/133/135㎡的三室兩廳兩衛(wèi)、73/88㎡的兩室兩廳一衛(wèi)、58/62㎡的一室一廳一衛(wèi)。

一室戶型主要存在于1#樓上，1#為2T8設(shè)計(jì)。

建面約58㎡為一室一廳一衛(wèi)戶型；南向面寬為8.95m；主臥與客廳均為南向；L型廚房。

這個(gè)戶型最大的亮點(diǎn)莫過于南向雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，滿足晾曬的隱私，未來一陽臺(tái)或也可以做為陽光書房。但這個(gè)戶型缺點(diǎn)就是客衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)采光不佳。

目前70年產(chǎn)權(quán)小面積戶型比較稀缺，對(duì)于一些不愿入手公寓又對(duì)小戶型有需求的客戶來說， 紫雲(yún)境這類一室戶型還是極具吸引力的。

▲建面約58㎡戶型圖

建面約88㎡戶型為兩室兩廳一衛(wèi)戶型；南向面寬約8.6m,餐客一體設(shè)計(jì)。

U型廚房為暗廚，采光與通風(fēng)或有一定的影響；廚房連接的儲(chǔ)藏間，未來放置一些生活雜物比較方便。

從戶型圖上看，餐廳處是擁有獨(dú)立的采光面，但很可惜，餐廳的采光面朝向是在儲(chǔ)物間內(nèi)。

客衛(wèi)在兩個(gè)起居室中間，為明衛(wèi)。對(duì)于兩室戶型來說，這樣設(shè)計(jì)，更便于日常使用。

▲建面約88㎡戶型圖

建面約131㎡為三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)。

南向面寬約11.8米， 餐廳與客廳均作為兩個(gè)獨(dú)立的互動(dòng)空間使用，但U型廚房靠近餐廳，使用動(dòng)線合理。

主臥套房是這個(gè)戶型比較亮眼的地方，除了自帶一個(gè)獨(dú)立的衛(wèi)生間，還連接的一個(gè)南向陽臺(tái)，后期主臥陽臺(tái)可以作為主人的私享空間。

這個(gè)戶型中，客衛(wèi)為暗衛(wèi)，未來通風(fēng)采光都會(huì)有一定的影響；靠近入戶門，兩個(gè)北向的次臥需穿過客廳才能通往客衛(wèi)，未來夜間使用或有不便。

▲建面約131㎡戶型圖

建面約135㎡戶型為三室兩廳兩衛(wèi)戶型。

南向面寬約10.9m；餐客一體設(shè)計(jì)； 主臥、客房、書房正對(duì)餐客廳，從南到北一字排開，一定程度上減少了過道面積。

U型廚房連接著南向小陽臺(tái)，有獨(dú)立的采光，未來可做為獨(dú)立的儲(chǔ)物間或是晾曬空間。

主臥為套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立的衛(wèi)生間與飄窗。主衛(wèi)為明衛(wèi)，滿足通風(fēng)與采光需求。

這個(gè)戶型的缺點(diǎn)也比較明顯，靠近入戶門的客衛(wèi)為暗衛(wèi)，客廳到客衛(wèi)需穿過兩個(gè)臥室與客廳廚房，臥室隱私性有一定的影響；U型 廚房為暗廚，后期若依靠南向小陽臺(tái) （連接廚房） 來滿足廚房采光與通風(fēng)，效果或不太理想。

▲建面約135㎡戶型圖

戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較過時(shí) 這確實(shí)也是難以避免的問題，后期銷售上或也會(huì)有一定的影響。

十年磨一劍，西江月這個(gè)爛尾多年的城改目前一切都是在向好的方向發(fā)展。

-正文完-

作者 | 九 棟

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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