11月29日，深圳住建局發(fā)布通告，共有產(chǎn)權(quán)房橫空出世。

首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房大盤、西部網(wǎng)紅鴻榮源珈譽(yù)府5區(qū)正式于11月30日上午9點(diǎn)開始接受申購。本批次為共計(jì)配售1729套共有產(chǎn)權(quán)住房，其中兩房1383套，三房346套，配售均價(jià)只有23740元/平米，起價(jià)低至2.1萬/平米，首付最低只要22萬便可上車。最低的一套2房，總價(jià)只要145萬！

據(jù)我了解，未來深圳唯有的共有產(chǎn)權(quán)房只集中在珈譽(yù)府這一區(qū)位，其它地方再無。即是絕響，項(xiàng)目將適用深圳去年8月實(shí)施的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》。

我詳細(xì)看了珈譽(yù)府的地段、產(chǎn)品和定價(jià)，大致的判斷是：一定會(huì)遭搶，市場上先前所有關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房賣不掉的猜想都將會(huì)全錯(cuò)，排在后面隊(duì)列的應(yīng)該都沒機(jī)會(huì)。因?yàn)?，樓盤配套實(shí)在太頂了，而價(jià)格又實(shí)在太實(shí)惠了，無論它劃歸為什么類型的保障房（人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房），都會(huì)遭搶！這是我的簡單結(jié)論。

所以，問我個(gè)人的看法，我主張是：如果你或者你的親戚符合條件，堅(jiān)決買，以后的事以后再說。別人花5萬，你花2萬，得到的是一樣的配套。20來萬的首付為家庭買一個(gè)“六邊形選手”級別的居所，為小孩買一個(gè)深外的一流學(xué)位，沒有什么比這更值得的事了。至于說5年、10年以后的事情，變數(shù)太多了，且走且看，人生未來的奇妙誰也規(guī)劃不了。

首日的情況也符合我的判斷，昨天下午就有人發(fā)來前線視頻戰(zhàn)報(bào)，看房人在小區(qū)內(nèi)排起了長龍，從頭到尾一直排到大門口，售樓處內(nèi)更不用說，一直是坐的滿滿當(dāng)當(dāng)。據(jù)開發(fā)商披露，申購首日，項(xiàng)目累計(jì)高達(dá)近萬人看房，充分顯示了低價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房的市場吸引力！

01

申購條件寬松，有社保即可！

來講一下深圳首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房的配售政策，以及我為什么說“先前市場主流對共有產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知存在重大偏差”。

關(guān)于申購及管理要求，大家可以認(rèn)真看下圖，當(dāng)然最好是仔細(xì)閱讀《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》。我們重點(diǎn)說那個(gè)申購條件，后臺(tái)的童鞋也可以對照一下看看自己符合不符合。

簡單說，比預(yù)期寬松。

珈譽(yù)府的最低申購條件：只要滿足主申請人深戶、深圳社保在繳、單身滿30歲這三項(xiàng)條件即可（當(dāng)然按照所在隊(duì)列的不同要求不同）。但整體說來，共有產(chǎn)權(quán)房的申購條件比人才房、安居房都寬松，人才房無論隊(duì)列均要求主申請人要滿足3年社保（共有產(chǎn)權(quán)房第三隊(duì)列之后不再要求社保年限），而安居房都要入庫才行。

02

共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢

市場對共有產(chǎn)權(quán)房的爭論/擔(dān)憂主要集中在兩點(diǎn)：1）共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)機(jī)制，我永遠(yuǎn)只能有一半的產(chǎn)權(quán)，故不如安居房、人才房。2）共有產(chǎn)權(quán)房封閉流轉(zhuǎn)，喪失了“金融屬性”，故沒有購買價(jià)值。

我說以上的邏輯是錯(cuò)的，我根本不是這樣來思考問題的。我的思考框架是這樣的：首先，這幾類保障房各有優(yōu)劣點(diǎn)、各有自己的客戶群，不存在某類房子可以無腦入而某類房子決不能碰的情況；其次，我們當(dāng)然要充分了解共有產(chǎn)權(quán)房與安居房、人才房乃至商品房的優(yōu)劣點(diǎn)，但更重要的是，要看個(gè)盤，必須要落地到個(gè)盤去比較，否則毫無意義。

這是我的架構(gòu)，一定要注意，沿著這個(gè)思路，你就可以打開思路。

第一，理解政府產(chǎn)權(quán)的“虛擬性”。

許多人說，共有產(chǎn)權(quán)我只有一半的份額，永遠(yuǎn)也拿不到完全產(chǎn)權(quán)，如果按市場價(jià)五折算，那我應(yīng)該付的錢是50%*50%=25%，為什么不是？我付的看起來是市場價(jià)？這個(gè)理解是錯(cuò)的，簡單說，政府的確和買房人各享50%所有權(quán)，買房人付的是市場價(jià)。但是注意，這本質(zhì)是法律概念，物權(quán)上所說的“所有權(quán)”是需要落地的，政府這個(gè)50%的所有權(quán)是“虛擬”的、架空的，因?yàn)椋核鼛缀跬耆艞壛怂袡?quán)的“四大權(quán)能”——占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。房子是你100%占有使用，未來賣不賣也是100%你來決定，有收益也100%歸你所有，政府的所有權(quán)部分，既不影響你使用也不影響你轉(zhuǎn)讓更不影響你收益。如果說有影響，唯一就是“呃，這個(gè)房子我永遠(yuǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)”這種心理上的介意，但說到實(shí)質(zhì)上的影響，為零。所以，實(shí)質(zhì)上說，你得到的就是完全產(chǎn)權(quán)，付一半的錢，這和安居房沒有不同（在珈譽(yù)府這里，買家付的錢更少，一半都不到）。

第二，“封閉流轉(zhuǎn)”不是“禁止流轉(zhuǎn)”。

終生封閉流轉(zhuǎn)是共有產(chǎn)權(quán)房（和未來配售保障房）的核心特征，也因此市場主流認(rèn)為它喪失流動(dòng)性，沒有金融價(jià)值。這個(gè)更是錯(cuò)的離譜，我先前的文章講過。共有產(chǎn)權(quán)房只是“封閉流轉(zhuǎn)”，但不是不讓你賣。

本次配售公告載明和《辦法》一致，更加細(xì)化。簽訂買賣合同滿5年就可以賣，只要買家同樣符合申購條件。注意，劃重點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。這才是重點(diǎn)，政策一沒有禁止流轉(zhuǎn)，不是讓你買了就不能退出；二沒有剝奪買家的定價(jià)權(quán)。何時(shí)賣、賣不賣、賣多少錢，還是你來定，政府只管買家資格權(quán)的審核。

實(shí)質(zhì)上就是說，未來的共有產(chǎn)權(quán)房自成一個(gè)有“防火墻”的市場，只要有人買，就會(huì)有價(jià)格，買的人多，同樣會(huì)漲價(jià)。這和新加坡的組屋市場是一樣的，組屋同樣是“封閉流轉(zhuǎn)”，但它在過去30年來幾乎是一直在漲價(jià)，截至今年10月，新加坡組屋轉(zhuǎn)受更是創(chuàng)下了連續(xù)18個(gè)月的上漲記錄。其中四房組屋轉(zhuǎn)售中位數(shù)從2019年的40萬新元漲到2024年前三季度的58.1萬新元，漲幅45%。這至少說明了：房子漲不漲價(jià)，是否封閉流轉(zhuǎn)并非核心，而是其它因素。

3）共有產(chǎn)權(quán)房后期成本更少。

如果以上兩個(gè)問題解決了，那么，我們就可以說：共有產(chǎn)權(quán)房未來的產(chǎn)權(quán)處置更靈活，后期更能節(jié)省更多費(fèi)用。

一是，共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)鎖定期更短，只鎖定5年，5年之后你可以選擇賣出，價(jià)格實(shí)現(xiàn)最終要由市場決定，安居房和人才房則需要鎖定10年，（不想要）前者可以跑得更早。第二是，共有產(chǎn)權(quán)房未來不需要補(bǔ)差價(jià)，（能漲價(jià)）你賣掉就拿全部的收益，但是安居房、人才房要獲得完全產(chǎn)權(quán)，都需要在10年屆滿時(shí)按照當(dāng)時(shí)購買價(jià)的大約20.5%、或者當(dāng)時(shí)市場價(jià)的大約14%補(bǔ)足差價(jià)，買家需要為之儲(chǔ)備這一筆現(xiàn)金，前者后期花費(fèi)更少。

錢有價(jià)值、時(shí)間也有價(jià)值，共有產(chǎn)權(quán)房在這兩個(gè)方面都能“省錢”。

4）保障房關(guān)鍵同樣看個(gè)盤。

來到我們最重要的邏輯：看個(gè)盤，如果你真的想比較哪個(gè)好——不管它是人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房，還是商品房，都要看個(gè)盤，看樓盤的區(qū)位、地段、品質(zhì)，還有價(jià)格。這是決定因素，不存在能不能買的類型，只存在好不好的個(gè)盤。

這個(gè)道理我去年講過多次，退一大步說：即便是政策禁止退出，如果是好盤，都不怕賣不掉。典型證據(jù)就是：小產(chǎn)權(quán)房，它們長期被禁止交易。但是龍華的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格和漲幅都可以超過大鵬的商品房。同理，同是保障房，你能買到寶中的珈譽(yù)府，可能要秒掉絕大多數(shù)的保障盤，甚至很多商品房都不及它。

所以，決定樓盤的核心因素是它的價(jià)值，它有價(jià)值，無論你怎么限制，都有人想出價(jià)要它。沒價(jià)值，天天送茅臺(tái)都賣不掉。

我們的責(zé)任其實(shí)在于：找到我們能力范圍內(nèi)最值得買的個(gè)盤，它不但是一個(gè)“好樓盤”，而且要有“好價(jià)格”。

03

珈譽(yù)府是典型“剛需三寶”

在我看來，鴻榮源珈譽(yù)府是深圳性價(jià)比最高的保障盤，可以說“沒有之一”。100萬-200萬的剛需盤，放眼全深圳，你應(yīng)該找不到比它更“頂配”的，這就是我一直在說的“尋找前1%的盤”。

第一，它擁有超級能打的地段價(jià)值。

鴻榮源珈譽(yù)府是市場公認(rèn)的“六邊形戰(zhàn)士”，就是它沒有什么短板。這個(gè)項(xiàng)目總規(guī)模248萬平米，是一個(gè)超級城市綜合體，包含住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校、酒店等綜合業(yè)態(tài)，不折不扣的西部第一網(wǎng)紅。就是沒有共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，珈譽(yù)府的商品房價(jià)格賣到5萬/平米以上，都一直賣得很好，2023年7月-2024年10月一直是深圳“雙冠王”，已經(jīng)賣出了4000多套！

我按我的框架，更愿意將之稱為典型“剛需三寶盤”——地鐵、商業(yè)、學(xué)校（這是深圳剛需最看重的基礎(chǔ)組合），并且它的三寶組合都是最好的，組合質(zhì)量不同，業(yè)主得到的價(jià)值不同。

1）珈譽(yù)府臨近“大站快線”地鐵11號(hào)線塘尾站。最近處200-300米，6站寶中、7站前海、11站車公廟，30分鐘快速通勤出行南山、福田。本次配售的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目距離地鐵站稍遠(yuǎn)了一些，但步行10分鐘內(nèi)也足以到達(dá)。這對于錢不多的保障性群體來說，太重要了。

2）珈譽(yù)府一路之隔是深外。珈譽(yù)府項(xiàng)目共規(guī)劃了3所幼兒園，重點(diǎn)是一路之隔就是規(guī)劃中的深外寶安（集團(tuán)）南校區(qū)，同項(xiàng)目內(nèi)還有一所已經(jīng)開學(xué)的深外寶安分校，具備完整的K12教育體系。重點(diǎn)是深外，這是號(hào)稱清北保送之王，也是寶安區(qū)引入的首個(gè)深圳“四大”。學(xué)校擁有102個(gè)班級，4740個(gè)學(xué)位，是目前深圳規(guī)模最大的九年一貫制學(xué)校?；?萬/平米的成本，和別人花5萬/平米，得到的教育是一樣的。

有人問，共有產(chǎn)權(quán)房買家只有50%份額，能否按一類積分入讀學(xué)校？參看項(xiàng)目買賣合同（預(yù)售）第30頁附件一第八條：買家將按照100%住房份額獲得義務(wù)教育權(quán)利（和我上面說的一樣）。

3）珈譽(yù)府擁有50萬平米超級商業(yè)。鴻榮源在珈譽(yù)府項(xiàng)目上斥資近250億打造超級巨無霸商業(yè)，總體量約達(dá)50萬平米，超過寶安中心壹方城。本次配售的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，距離商業(yè)很近，業(yè)主的購物休閑都將非常方便。

這樣的配套組合，在全深圳不容易得到。能得到的類似級別組合（比如光明深中區(qū)位），2萬多/平米的價(jià)格拿不到。價(jià)格是你支付的，價(jià)值是你得到的。

04

珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房今年買明年住

這次珈譽(yù)府推出的共有產(chǎn)權(quán)房，有幾大優(yōu)勢。

1）今年買明年住。珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目部分已經(jīng)基本封頂，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間在明年12月底，即是說，買家可以實(shí)現(xiàn)今年買，明年住，等待期不用太久。另外，現(xiàn)場也基本是所見即所得，可以安心很多。

2）地塊宜居。本次共有產(chǎn)權(quán)地塊東看鳳凰山、萬豐湖水庫，南看立新湖和城市景觀，西向可以看商業(yè)區(qū)，高層還能看海景，而且地塊相對安靜，宜居性比較好。

3）戶型實(shí)用。珈譽(yù)府兩房有1383套，戶型有兩類，一類是01、11端頭戶，三面采光、東西對流、大玄關(guān)、強(qiáng)私密。看圖。

另一類是02、03戶型，廚房設(shè)計(jì)U型臺(tái)，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)三分離，收納空間增多。

三房共有346套，都在端頭位，正南朝向，客廳大，廚房U形設(shè)計(jì)，三面采光，1.5衛(wèi)生間。

4）精裝交付。鴻榮源給的交付標(biāo)準(zhǔn)向商品房看齊，項(xiàng)目外立面與商品房采用同樣的設(shè)計(jì)和材質(zhì)。全體戶型交標(biāo)一致：四合一大門、歐派鞋柜、廚房海爾三件套、洗手間三分離、海爾分體空調(diào)等等。并配備日立高速電梯，速度可實(shí)現(xiàn)4M/S，高于市場標(biāo)準(zhǔn)?；旧峡梢詫?shí)現(xiàn)業(yè)主拎包入住。

05

花深圳最東部的價(jià)格買西部中心

最后來計(jì)算價(jià)格。

按照保障房要求，戶型都很簡單。珈譽(yù)府兩個(gè)戶型大約68平米、88平米，均價(jià)23740元/平米，起價(jià)大約2.1萬/平米，首付最低22萬元，最低單套上車價(jià)大約只要143萬左右。

就以商貸首套3.15%來算，如果按最低22萬首付算，貸款大約121萬，30年月供大約是5200塊。這個(gè)額度使用到公積金（2.85%）大概也能全覆蓋，則月供變?yōu)榇蠹s5000塊。家庭每月累計(jì)收入只要能在2.5萬以上，供款就會(huì)變得很輕松（月供收入比顯著低于30%）。

上面說了，這樣的總價(jià)、單價(jià)，匹配這樣的地段和產(chǎn)品，在深圳你很難找得到第二個(gè)。在深圳三類保障房陣營里，鴻榮源珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是“最低的”那一類，只比坪地、大鵬貴一點(diǎn)點(diǎn)，比其它所有的都便宜，但是它的地段、配套卻幾乎超過了大多數(shù)保障盤！

在保障房陣營里比較，我們會(huì)看到有兩個(gè)特征：無論是安居房還是人才房，價(jià)格便宜的地段、配套普遍不太成熟，而地段、配套較好的則價(jià)格普遍都比較高。比如前者，松崗人才房深鐵璟城（配售價(jià)格24000/平米）、光明人才房潤瓏苑（配售價(jià)格24294萬/平米），兩相比較，地段、配套價(jià)值還不夠好。而如后者，像市場熟知的深業(yè)云海灣（配售價(jià)格5.52萬/平米）、寶中瑞景灣（配售價(jià)格45745元/平米），都是搶手的網(wǎng)紅盤，但是價(jià)格和珈譽(yù)府完全是兩類客群了。

大概統(tǒng)計(jì)，珈譽(yù)府的價(jià)格體系，只比去年賣的龍崗星河瓏府（毛坯配售價(jià)2.17萬/平米）、安居玥龍?jiān)罚ㄅ涫蹆r(jià)2.31萬/平米）大鵬安居君蘭灣（毛坯配售價(jià)2.05萬/平米），這些在深圳最東部的樓盤價(jià)格，高一點(diǎn)點(diǎn)。而比深圳當(dāng)下在售的絕大多數(shù)樓盤的價(jià)格，都低，甚至低不少。

等于買家是花“深圳最東部的價(jià)格，買深圳西部中心的盤”。但珈譽(yù)府的優(yōu)勢上面已經(jīng)都說了，你買在很多地方，可能上下班都痛苦，更別說有好的學(xué)校了，但更低的價(jià)格你買在珈譽(yù)府，可以一站式解決。

06

結(jié)語

以上是我對共有產(chǎn)權(quán)房和珈譽(yù)府的分析，這是一個(gè)不可多得的好盤。

會(huì)有人講：買了以后跌了怎么辦。我的答案非常干脆：哪怕它最后不給我退出，這筆交易都非常的劃算。如果我有親朋好友滿足條件，我會(huì)毫不猶豫建議他去申請。毫不諱言，這是我認(rèn)為深圳性價(jià)比最好的保障房，更是一個(gè)“外在價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值”的好樓盤。

以下四個(gè)想法可能會(huì)幫助到你：1）想明白你買保障房的目的，主要是為了家庭生活，還是為了賺錢？2）看長遠(yuǎn)一點(diǎn)，同區(qū)域4折多的價(jià)格買到同樣的盤，價(jià)格跌到你的成本要至少再腰斬，風(fēng)險(xiǎn)大還是小？3）2萬多/平米的單價(jià)買一個(gè)“三寶”齊備的高配盤，在深圳，有什么平替？4）樓盤不是無盡的，真正適合剛需的“好樓盤+好價(jià)格”，不多，適當(dāng)?shù)淖プC(jī)會(huì)。

記住一句話：政策管制不重要，內(nèi)在價(jià)值才重要。

珈譽(yù)府這個(gè)樓盤的優(yōu)點(diǎn)我再總結(jié)一下：

1）剛需三寶高配，擁有地鐵、商場，尤其是深外名校，配套確定且有大城生活預(yù)期，宜居。

2）樓盤準(zhǔn)現(xiàn)樓，交付安全，并且交付時(shí)間早，等待期短。

3）精裝交付，省錢。

4）價(jià)格便宜，比同類商品房低不止一半，深圳東部的價(jià)格買深圳西部中心，安全邊際高。

5）戶型緊湊、單價(jià)總價(jià)低、月供少，有機(jī)會(huì)使用公積金貸款全覆蓋。

6）申購條件寬松，是深戶、有社保就可以上。

7）雖然產(chǎn)權(quán)是一半，但可按照100%產(chǎn)權(quán)申請學(xué)校。

9）雖然封閉流轉(zhuǎn)，但可以自己和買家“協(xié)商定價(jià)”。

10）鎖定期只有5年，未來也不用補(bǔ)差價(jià)。

正如“再好的電影解說也不如你去看原片”，我再細(xì)致的市場分析也不及你去實(shí)地看樓盤。實(shí)測一下樓盤距離地鐵商場學(xué)校的距離，看看樓盤現(xiàn)場工程進(jìn)度，感受一下戶型的采光通風(fēng)，詳細(xì)看看共有產(chǎn)權(quán)房的政策規(guī)定（必要時(shí)請教一下律師），計(jì)算一下自己的月供能力……這些都是必要的功課。

我文末配了一些圖表，是以前做的，大致沒有變化，申購的小伙伴可以仔細(xì)對比，加深了解。考慮到共有產(chǎn)權(quán)房在深圳是一個(gè)新事物，許多有興趣的買家內(nèi)心有很多問號(hào)，我新建一個(gè)“《朱羅紀(jì)》共有產(chǎn)權(quán)房交流群”，減少信息差，有需要的童鞋下方掃碼進(jìn)入。

附圖，供參考：

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