大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

我保證，明年的海珠樓市一定很精彩。

因為，增量是超級巨大的。

昨天，東曉路東側(cè)地塊已經(jīng)成功出讓，明天，海珠客運站地塊也即將殺到，大大小小有20+項目同臺競爭。

所以，2025年入手海珠是一個很好的時機(jī)，因為：

1、供應(yīng)地塊的質(zhì)素都不錯，量大，價格能保持平穩(wěn)；

2、總價門檻下沉，極致的剛需剛改，以前只能選荔灣，現(xiàn)在能選海珠區(qū)。

那么，今年，哪個板塊會率先出圈，值得大家關(guān)注呢？

抱著吃瓜的心態(tài)，我覺得廣州大道南板塊，最有意思。

為什么這樣說？兩個原因。

首先，放眼整個海珠片區(qū)，海珠西板塊已經(jīng)飽和，上升空間有限；琶洲呢，固然是好，但價值已經(jīng)兌現(xiàn)。

而廣州大道南，還處于騰飛階段，是海珠非常有想象力的地方。

其次，廣州大道南零供應(yīng)的局面要破解了。

明天要出讓的海珠客運站地塊（海珠區(qū)AH101303地塊），恰恰就位于廣州大道南板塊。

在這之前，還有一個項目就是三滘立交地塊，已經(jīng)由中交拿下，這也是一個市場聲量巨大的項目。

除此之外，就要追溯到已經(jīng)售罄的中海觀云府，以及已經(jīng)爆雷的海珠新城，此外，板塊內(nèi)沒有其他新的供應(yīng)。

所以，明天海珠客運站地塊的出現(xiàn)，以及新加入一個開發(fā)商（小聲說一句，有可能是LC），對板塊來講絕對是一件好事。

樓市和演員明星一樣，不怕競爭，甚至不怕被黑，最怕沒流量。

之前廣州大道南板塊，沒有新血液，甚至沒有存量，真的是致命的。

正如去年的老黃埔，被番禺按在地上摩擦，毫無反擊之力，但今年，隨著三四五六個項目涌現(xiàn)，市場上持續(xù)都是討論老黃埔的聲音，直接奪走了不少買房客的目光。

如今，廣州大道南板塊的無貨困局，將會隨著三滘立交地塊和海珠客運站地塊的出現(xiàn)，一一破解，市場的目光，將會重新聚集這里，還是很值得期待的。

我之前經(jīng)常說的一句話，在市場冷靜期，與其排斥競爭，不如抱團(tuán)發(fā)展。

加之，這兩個地塊項目，在位置限制、容積率限制、綜合素質(zhì)限制下，大概率都會打造成小面積產(chǎn)品的剛需剛改項目。

當(dāng)兩者有了共同的目標(biāo)群體，必然讓這個板塊有了一個聚焦點。

如果你剛好是這類客戶，是不是高低也要去看兩眼，熱度來了，去化不就也來了。

甚至，在看到板塊未來前景后，配套都會加快步伐兌現(xiàn)，無論是對于開發(fā)商還是購房者，都是雙贏局面。

說到配套，廣州大道南的“學(xué)鐵商醫(yī)文園”配套已經(jīng)十分成熟了，交通有南洲地鐵站經(jīng)過，像三滘立交地塊距離它不過400米左右。

此外，萬達(dá)廣場、中山大學(xué)孫逸仙醫(yī)學(xué)院、廣州文化館、以及城央最大的濕地公園海珠濕地公園，也在板塊之內(nèi)，生活極其便利。

一枝獨放不是春，百花齊放春滿園，在本身成熟，又有接二連三開發(fā)商加入之下，廣州大道南板塊，要迎來它的春天了。

對于購房者來講，廣州大道南這這兩個盤要怎么選才好呢？

且聽分析~

首先，看看環(huán)境與噪音。

乍一看，仿佛回到大學(xué)寫論文的感覺。但這個“槽點”，不僅僅是三滘立交地塊的專屬，河對岸的海珠客運站地塊也有這個毛病。

不同的是，三滘立交地塊更靠近廣州環(huán)城高速，海珠客運站地塊更靠近南洲路。

大家半斤八兩，很難分出優(yōu)劣勢。

當(dāng)然，這兩個項目的噪音問題是不是大眾議論的那樣，是一座“呼嘯山莊”呢？

海珠客運站地塊我們沒有確切數(shù)據(jù)，但是三滘立交地塊，我們之前做過專業(yè)測評，實際問題是有的，但沒有想象中那么夸張，大家可點擊回顧。海珠這塊地到底吵不吵？我去實測了！

其次，體量與配套，也是購房者衡量房源價值的元素之一。

對比之下，我們發(fā)現(xiàn)三滘立交地塊的體量是海珠客運站地塊的兩倍，這樣的好處就多了。

比如，體量大，在海珠是稀罕貨。

大家可能想不到三滘立交地塊是海珠今年計劃出讓地塊當(dāng)中體量最大的一個，不要說海珠客運站地塊，它甚至比西派粵府、燕語堂悅、中建天鈺的體量都要大。

海珠這些年出讓的地塊都非常小，不是單體樓就是沒小區(qū)，這種帶花園的大型小區(qū)實在難得。

在改善、豪宅價位段，能有這么大花園的只有總價上千萬的中海大境和琶洲南；

在剛需、剛改價位段，對比珠江金瑤臺、珠江海珠里這樣的蚊型盤，更是暴擊。

三滘立交地塊，在這點上，還是具備獨一無二的價值，很多時候，你想要大社區(qū)，它將是你唯一的選擇。

比如，體量大，配套更豐富。

三滘立交地塊，有15萬方的體量，肯定會配置社區(qū)會所，什么老中青必然是全部照顧到了。

但讓我更眼饞的是，三滘立交地塊樓下，就有高達(dá)2萬m2的公園綠地用地，搭配上小區(qū)內(nèi)部大花園，預(yù)計有大約6-7萬m2的園林可供享用。

一片大型綠地，這在主城區(qū)，就是一份珍貴的財富，對于剛改客戶來講，更是可遇不可求的配套。

現(xiàn)狀公園實拍

當(dāng)然，海珠客運站地塊距離三滘立交地塊不過是河對岸的問題，日常過來蹭蹭，也能解決休閑遛娃的需求。

并且，海珠客運站地塊還有配套學(xué)校這一武器在手，說實話，在教育配套上，三滘立交地塊要努力了。

比如，它蹭你公園，你蹭它學(xué)校，很公平嘛

不要以為我是開玩笑，之前有過不少這樣的先例，萬一成了，三滘立交地塊，在體量和社區(qū)這塊，真的能贏海珠客運站地塊，甚至在整個海珠都是首屈一指的。

再者，樓棟布局與景觀，也影響著居住的舒適度。

我們拿到了三滘立交的規(guī)劃圖，還順手建模了，可以清晰看到，一共有7棟，整體樓棟一字型排開。

這樣的好處就是，通風(fēng)、采光都能拿到高分。

別忘了，項目南向高層還能看到江景，這樣的布局，還能實現(xiàn)景觀的最大化。

地塊南向視野實拍

地塊北鄰北濠涌，雖然是村景有點一言難盡，但好處是視野比較開闊沒啥遮擋，你直接看遠(yuǎn)點，看到的就是廣州塔和珠江新城了！

地塊北向視野實景圖

但海珠客運站地塊，因為體量小，最多就規(guī)劃4棟樓。從土地推介會上拿到的資料來看，四棟樓的排布也盡量保留了通風(fēng)采光面，但和一字型的布局比，后者確實會更好。

插句題外話，在最開始之初，海珠客運站地塊體量還是比較大，后面因為各種原因被切割成了小地塊，還是有點可惜了。

不然，雙雄爭霸廣州大道南板塊，會比現(xiàn)在精彩更多。

明天，海珠客運站地塊就要開拍了，對于廣州大道南板塊來講，又是一個萬眾矚目的時刻。

但緊接著，三滘立交項目也會在近段時間開放，給整個板塊帶節(jié)奏、搶流量。

如果LC和中交一起進(jìn)入這個廣州大道南板塊，對兩個項目以及板塊來說，都是非常大的利好，大大填補(bǔ)板塊同類產(chǎn)品長期無供應(yīng)的空白。

說實話，廣州大道南板塊，雖然不是海珠區(qū)的天花板板塊，如果想在海珠區(qū)買房，我還是建議先去看看這個首發(fā)項目，到底它是怎么說的。

說不定，真的會有打破自己想象的事情發(fā)生~

比如技術(shù)，比如產(chǎn)品。

特別是產(chǎn)品，作為新規(guī)后的項目，一亮相，必然要秒殺周邊二手競品了。

大家可能還想象不到有多夸張，我舉個例子，同板塊的金碧花園二手117㎡三房跟新規(guī)下的90㎡三房，實際得房率差不多。

甚至，新房的舒適度會更高，因為現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計理念、社區(qū)設(shè)計理念都比以前更先進(jìn)了。具體有什么不同，等我拿到一手資料再給大家劇透。