2024年12月11日至12日，舉世矚目的中央經(jīng)濟(jì)會議在北京召開，2024年12月12日深夜，會議全文正式發(fā)布。

看完會議內(nèi)容后，筆者最深的感受就是跟之前寫的一篇文章主題一樣，那就是《樓市不漲，救市不?！罚?/p>

此次會議對中國經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行了全面部署，其中關(guān)于樓市和股市的內(nèi)容備受關(guān)注。

會議在對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，提出了一系列新提法、新詞匯，為樓市和股市的穩(wěn)定發(fā)展提供了新的政策導(dǎo)向，也為市場參與者提供了重要的決策依據(jù)。

筆者特別進(jìn)行縱向?qū)Ρ龋l(fā)現(xiàn)最近十年（2015-2024年）時(shí)間里，關(guān)于房地產(chǎn)的提法，每年側(cè)重點(diǎn)都有不同。但仍能明顯看出，2024年中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)重視程度較以往有顯著提升，可以說已經(jīng)被提到前所未有的高度！

這里筆者要跟粉絲們特別分享三大提法：穩(wěn)住樓市股市、持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。可以說，正是這三大關(guān)鍵詞組，分別從高度、力度、制度三個(gè)維度，預(yù)示著2025年中國樓市發(fā)展方向。

一、高度：穩(wěn)住樓市股市

中央經(jīng)濟(jì)會議在措詞方面，首次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，關(guān)鍵目的是推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，由此可見，樓市和股市已經(jīng)上升至對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)起到支柱作用的高度，這類提法在歷史上非常罕見。

“穩(wěn)住樓市股市” 這一全新提法，最早出現(xiàn)在2024年12月9日中共中央政治局會議，此次迅速被寫入中央經(jīng)濟(jì)工作會議，彰顯了決策層對這一戰(zhàn)略部署的高度重視以及堅(jiān)決貫徹執(zhí)行的決心與效率。

上述關(guān)鍵表述不僅彰顯了政府對于維護(hù)金融市場穩(wěn)定的堅(jiān)定決心，也揭示了樓市和股市在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體系中的重要地位。

這表明，在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，確保樓市和股市的穩(wěn)定將成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要目標(biāo)之一。

因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀視角來看，樓市與股市作為兩大重要的資產(chǎn)市場，其穩(wěn)定與否直接關(guān)系到居民財(cái)富效應(yīng)的變化。

當(dāng)樓市和股市處于穩(wěn)定上升通道時(shí)，居民資產(chǎn)增值，消費(fèi)信心和能力相應(yīng)增強(qiáng)，進(jìn)而帶動消費(fèi)市場的繁榮，形成經(jīng)濟(jì)增長的正向循環(huán)。

反之，若市場大幅波動或持續(xù)低迷，居民財(cái)富縮水，將不可避免地對消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用，拖累經(jīng)濟(jì)增長步伐。

把樓市和股市放在一起，主要是兩者的預(yù)期管理都同樣重要。

筆者注意到，自從1209中央政治局會議召開后，中國股市已經(jīng)刷出三連陽，而且，海外的中國資產(chǎn)同步爆發(fā)。

2024年12月10日，滬指漲0.59%，報(bào)收3422.66點(diǎn)；深成指漲0.75%，報(bào)收10812.58點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指漲0.69%，報(bào)收2264.05點(diǎn)。兩市成交額較上一交易日增加5657.14億元，合計(jì)成交2.20萬億元。

2024年12月11日，滬指報(bào)3432.49點(diǎn)，漲0.29%；深成指報(bào)10848.42點(diǎn)，漲0.33%；創(chuàng)指報(bào)2261.58點(diǎn)，跌0.11%。兩市全天成交額合計(jì)1.78萬億元，其中滬市成交額6929億元，深市成交額10834.47億元。

2024年12月12日，滬指報(bào)3461.50點(diǎn)，上漲 0.85%；深成指報(bào)10957.13點(diǎn)，漲1%；創(chuàng)業(yè)板指報(bào)2292.1點(diǎn)，漲1.35%。滬深兩市全天成交額1.87萬億，較上一交易日放量905億。

股市上漲，極大改變了股民預(yù)期。在三連陽之前，受多種因素困擾，如宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋壓力、國際貿(mào)易摩擦的不確定性以及部分行業(yè)監(jiān)管政策的調(diào)整，股民整體對市場前景持較為悲觀謹(jǐn)慎的態(tài)度。

市場情緒低迷，交易活躍度有限，多數(shù)股民傾向于保守投資或離場觀望。然而，隨著股市三連陽的出現(xiàn)，尤其是在中央政治局會議相關(guān)政策預(yù)期的驅(qū)動下，股民對市場的預(yù)期發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。

如今，樂觀期待成為市場主流情緒，股民們開始重新審視市場機(jī)會，積極尋找投資標(biāo)的，對未來股市的上漲空間充滿信心。

這種心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變不僅僅是短期的情緒波動，更可能促使股民調(diào)整長期投資策略，加大對股票資產(chǎn)的配置比例，甚至吸引更多場外資金入場，形成市場資金的良性循環(huán)。

這正印證了本次經(jīng)濟(jì)會議提到的“穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力”，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)還是要加強(qiáng)預(yù)期管理，協(xié)同推進(jìn)政策實(shí)施和預(yù)期引導(dǎo)，提升政策引導(dǎo)力、影響力。

二、力度：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的宏大棋局中，房地產(chǎn)市場的走向已經(jīng)是枚關(guān)鍵棋子。因此，本次會議還重點(diǎn)提到“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 則是2024年9月26日中共中央政治局會議首次提出，但在中央經(jīng)濟(jì)會議上新增使用了“持續(xù)用力”的表述，是在政治局會議內(nèi)容基礎(chǔ)上的延續(xù)與深化，更彰顯出中央在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場征程中的堅(jiān)定決心與強(qiáng)大魄力。

“持續(xù)用力” 四個(gè)字，如同一記重錘，敲響了房地產(chǎn)市場調(diào)整與振興的戰(zhàn)鼓。它清晰地表明中央已充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對于整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的極端重要性，且不會因短期困難或復(fù)雜局面而動搖決心。

房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，涉及到諸多層面的連鎖反應(yīng)。從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著相當(dāng)比重，其下滑直接拉低了整體投資增速，進(jìn)而影響 GDP 增長的動力源泉。

土地出讓金作為地方財(cái)政收入的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的低迷也使得地方財(cái)政面臨較大壓力，制約了公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入能力。

此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游眾多行業(yè)，從建筑施工到建材供應(yīng)，從家居裝飾到家電銷售，都與房地產(chǎn)市場的興衰息息相關(guān)。一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，這些行業(yè)的訂單減少、企業(yè)營收下滑、就業(yè)崗位流失等問題將接踵而至，對就業(yè)市場與居民收入穩(wěn)定造成嚴(yán)重沖擊。

中國樓市自2021年出現(xiàn)下行趨勢以來，已經(jīng)連跌三年。冰凍三尺非一日之寒。想要徹底扭轉(zhuǎn)下跌勢頭，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要下猛招。

拯救樓市，已經(jīng)到了“跳出樓市救樓市”的階段，相關(guān)刺激政策除了取消限購、限價(jià)之類的房地產(chǎn)手段，還會更貨幣政策、財(cái)政政策等多種手段相結(jié)合。

之前筆者在《14年首次！貨幣寬松時(shí)代，股市樓市將狂飆？》文章中就提到，2024年12月9日，中共中央政治局召開會議，最令人矚目的是提出了：實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這種結(jié)合在一起的組合提法，堪稱歷史上首次！

如果單獨(dú)看貨幣政策的話，這是自2010年以來的首次提出貨幣寬松，標(biāo)志著時(shí)隔14年后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重大轉(zhuǎn)向。

2024年中央經(jīng)濟(jì)會議重申要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

這里非常貼心地寫明“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，這就明白無誤告訴市場，貨幣寬松工具都準(zhǔn)備好了，會根據(jù)情況“適時(shí)”推出?？梢岳斫鉃?，只要樓市股市沒達(dá)到預(yù)期，那這些招隨時(shí)都會放出來。

降準(zhǔn)能夠增加商業(yè)銀行的可貸資金規(guī)模，使得銀行有更多資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)；降息則直接降低企業(yè)的貸款利率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)。關(guān)鍵是向市場注入更多資金，同時(shí)，購房者房貸成本同步減少。

如果單獨(dú)看財(cái)政政策的話，此前已經(jīng)連續(xù)16年提積極財(cái)政，而這次史無前例提出“更加”積極財(cái)政，可見中央已經(jīng)高度重視。

本次中央經(jīng)濟(jì)會議再次強(qiáng)調(diào)要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財(cái)政支出強(qiáng)度，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。

同時(shí)，增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費(fèi)、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過緊日子。

根據(jù)中國政府網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2024年全國財(cái)政赤字?jǐn)M按3%安排，赤字總額達(dá)到40600億元，全國一般公共預(yù)算支出285490億元，增長4%，形成對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必要支撐。

2024年中央對地方轉(zhuǎn)移支付安排102037億元，剔除一次性安排因素后同口徑增長4.1%，其中均衡性轉(zhuǎn)移支付增長8.8%，縣級基本財(cái)力保障機(jī)制獎補(bǔ)資金增長8.6%。

三、制度：推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

2024年中央經(jīng)濟(jì)會議還提到，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。這是對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向的新指引。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和居民需求的變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售模式已難以適應(yīng)新的形勢。

筆者專門翻閱最近十年的中央經(jīng)濟(jì)會議內(nèi)容，其中，2023年提到“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，2021年提到“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉”。

近年來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)表述不斷演進(jìn)，這些表述變化勾勒出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的清晰脈絡(luò)與堅(jiān)定決心。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式向更加注重質(zhì)量和效益的模式轉(zhuǎn)變，此為房地產(chǎn)發(fā)展新模式理念的萌芽。

彼時(shí)，房地產(chǎn)市場已歷經(jīng)多年高速發(fā)展，傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式下的問題逐漸顯現(xiàn)，如過度依賴土地財(cái)政、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、投機(jī)炒作氛圍濃厚等。

租購并舉理念的提出，旨在打破單一購房為主導(dǎo)的住房市場格局，引導(dǎo)社會資源向住房租賃領(lǐng)域傾斜，增加租賃住房供給，滿足不同收入群體、不同階段的住房需求，尤其是為新市民、青年人等住房困難群體提供了更多選擇。

2021年是對房地產(chǎn)功能定位的重新審視，開啟了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的序幕，嘗試拓寬房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑，奠定了思想基礎(chǔ)，促使地方政府和企業(yè)開始探索新的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展方向。

到了2023年，“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 的提出標(biāo)志著新模式的構(gòu)建進(jìn)入實(shí)質(zhì)性加速階段。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，中央政治局會議提出適應(yīng)新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這意味著在探索的基礎(chǔ)上，已經(jīng)明確了需要建立一系列制度體系來支撐新模式的運(yùn)轉(zhuǎn)。

例如，在住房保障制度方面，進(jìn)一步完善保障性租賃住房的建設(shè)、分配、運(yùn)營管理等細(xì)則，加大對保障性住房建設(shè)的資金、土地等要素支持；在房地產(chǎn)金融制度上，開始探索如何建立與租購并舉相適應(yīng)的金融服務(wù)體系，如針對租賃住房的專項(xiàng)融資渠道、長租房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等，以保障租賃市場的資金需求與穩(wěn)定發(fā)展。

同時(shí)，土地供應(yīng)制度也在逐步調(diào)整，增加租賃住房用地供應(yīng)比例，優(yōu)化土地出讓方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場土地資源的合理配置。這些基礎(chǔ)性制度的完善猶如大廈的基石，逐步勾勒出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架輪廓。

2023年的提法進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵，即在保障民生的同時(shí)，通過制度創(chuàng)新和政策優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2024年 “推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度” 則聚焦于將新模式進(jìn)一步做實(shí)做細(xì)，確保其可落地執(zhí)行。有序搭建意味著在已有的制度框架基礎(chǔ)上，進(jìn)行精細(xì)化打磨與系統(tǒng)整合。

比方說，在房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度方面，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃等全鏈條的動態(tài)監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制，提高市場透明度，防范各類市場風(fēng)險(xiǎn)；在稅收制度上，研究制定針對房地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)（如開發(fā)、租賃、持有等）的差異化稅收政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理流動與優(yōu)化配置。

此外，在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展方面，更加注重以城市功能定位和居民生活需求為導(dǎo)向，推動房地產(chǎn)項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合，打造宜居宜業(yè)的城市空間。

新模式可能涉及住房租賃市場的大力發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)拓展、綠色建筑和智能社區(qū)建設(shè)等多個(gè)方面。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級步伐，探索新的盈利增長點(diǎn)。

從資本市場角度看，新模式的構(gòu)建將催生新的投資主題和機(jī)會，吸引資金關(guān)注相關(guān)領(lǐng)域的上市公司，如專注于長租公寓運(yùn)營、綠色建筑技術(shù)研發(fā)等企業(yè)，推動這些企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)，同時(shí)也為股市帶來新的活力和投資方向。

2024年新措詞顯示了中央對穩(wěn)定樓市的堅(jiān)定決心，同時(shí)也預(yù)示著未來將有更多的政策支持和風(fēng)險(xiǎn)防控措施出臺，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

由此可見，中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法演變，反映了中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新要求和房地產(chǎn)市場的新變化。這些提法不僅為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展指明了方向，也為市場參與者提供了重要的決策依據(jù)。隨著相關(guān)政策的逐步落實(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將逐步實(shí)現(xiàn)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變。

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