關(guān)注我，提高財(cái)富和商業(yè)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)五個自由

我覺得2025年香港房價(jià)應(yīng)該就跌到底了，可以入手買了，前兩天去香港，開著車一口氣看了七八個樓盤，從屯門看到荃灣到西九龍，我的香港買房之路，真的是十年曲折。

10年前我還是一個一窮二白的小伙子，只身來香港讀書奮斗當(dāng)港漂，白天賣香港保險(xiǎn)，晚上狂寫公眾號做自媒體，結(jié)果時代眷顧，兩個風(fēng)口全給我抓到了，很快積累了人生第一桶金。

剛來香港時候覺得香港房價(jià)太高了，想都不敢想；兩年后居然覺得有可能香港買房了，那時候香港外地人買房15%稅費(fèi)，我說明年就把香港房子買了。

結(jié)果因?yàn)橄愀蹣鞘谢鸨�，港府為了抑制房價(jià)，第二年外地人購買稅費(fèi)提升到了30%，我一看臥槽，那還買個鬼呀，這么高稅費(fèi)。轉(zhuǎn)身買了深圳的房子，定居深圳開了自媒體公司。

我想著等我七年拿到香港永久身份，就不用交30%稅費(fèi)了。

去年我拿到了香港永居，結(jié)果香港過去兩年房價(jià)大跌，港府為了讓更多人來買房，直接撤銷了30%稅費(fèi)，永居和外地人購房標(biāo)準(zhǔn)都一樣；我又懵逼了。

不過還好我去年才拿永居，最慘的是三年前香港買房的外地客人，稅交了30%，房價(jià)跌了30%，等于房價(jià)腰斬，哭死。

我去年一直在觀望，因?yàn)槲矣X得香港房價(jià)沒有到底，美聯(lián)儲利率還這么高，貸款率太高，且香港是外資主導(dǎo)市場，資本流動性枯竭，所以我判斷香港房價(jià)還會繼續(xù)跌。

果然今年又跌了一年，房價(jià)又比去年跌了10%，現(xiàn)在香港整體房價(jià)，距離2021年最高點(diǎn)，跌了三成。然后港府救市，內(nèi)地人接盤。

說實(shí)話，現(xiàn)在的香港房子，和深圳上海相比，也差不多了，畢竟那邊是港幣，相當(dāng)于打九折；且香港房子沒有公攤面積，相當(dāng)于又打八折。這樣一算，比如香港20萬港幣的房子，相當(dāng)于14萬人民幣；再加上過去三年跌了三成，就相當(dāng)于10萬一平米了。香港房價(jià)就沒那么貴了。

最近國內(nèi)有錢人去東京或香港買房收租，說房子租金回報(bào)率有4%，內(nèi)地一線城市才1.5%，香港房租太貴，所以買來收租比較好。

這些人一看就是對香港房子的持有成本一無所知。一句話總結(jié)就是，國內(nèi)一線城市房價(jià)高，而香港東京等海外城市房子持有成本高。

這里有三個成本，加起來會吃掉你租金的30%，很嚇人的，

以香港為例，首先香港房子買來后，每年要交你租金收入5%差餉+3%地租的費(fèi)用，也就是所謂房產(chǎn)稅，交給政府。

第二，香港的物業(yè)管理費(fèi)巨貴，稍微中產(chǎn)的小區(qū)，不是老破小那種，一千萬的房子，物業(yè)管理費(fèi)每月要交四五千港幣，超級貴，我特么深圳3000多萬的房子，一個月物業(yè)管理費(fèi)不到兩千。因?yàn)橄愀廴斯べF，香港物業(yè)管理費(fèi)是深圳至少5倍。

第三，香港房子買來出租，每年還要交15%租金稅，是的，租金收入也是要交稅的。

三個成本一套下來，哪怕你一年收租30萬，實(shí)際到手也就20萬出頭，另外你總要有修繕等維修成本，也超貴。

所以海外房子為啥租金高，因?yàn)楹Ｍ夥孔映钟谐杀靖哐�。所以海外租金比國�?nèi)高，但除去成本，也沒有高三倍那么夸張。

所以如果買海外房子，比如香港和日本房子，你如果真的要收租的話，盡量買小戶型，不要買大戶型，租售比更高。本質(zhì)上你就是買個理財(cái)產(chǎn)品。

但前提是房價(jià)要便宜，比如現(xiàn)在香港和東京房價(jià)，我會選香港而不是東京，因?yàn)闁|京漲了三年，而香港跌了三年，香港投資的安全性更高，不要和我說什么香港不行了，香港的金融地位和人民幣離岸中心位置，不是隨便可以取代的。

我考察過東京的房子，看過新加坡的房子，迪拜的房子，我對于全球主要城市的房產(chǎn)市場，都比較了解，投資邏輯和國內(nèi)房子，真的不一樣。所以大家買海外房子，一定要找專業(yè)的人多問問。

我個人會比較看好明年香港房地產(chǎn)的復(fù)蘇，有機(jī)會文章再寫吧。香港機(jī)會很大，香港是當(dāng)年傲嬌的美人，現(xiàn)在也低下了驕傲的頭顱，趁這個機(jī)會抄底一把，哈哈哈哈。

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Spenser，大灣區(qū)頭部商業(yè)博主，base深圳&香港；加我的微信，領(lǐng)取「投資干貨合集」，分享一些投資日常隨想。

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