近日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議指出，2025年要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其中，再次提及大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革。2025年，預(yù)售制度將面臨什么調(diào)整？

全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)

12月24日—25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，明確2025年重點(diǎn)任務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)上，會(huì)議重點(diǎn)部署了持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)及推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作任務(wù)。

在持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)方面：

一、著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。

二、著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

在推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面：

一、著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

二、推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。

三、大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

四、加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。

五、完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

住房銷售制度改革

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在解讀構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點(diǎn)時(shí)表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的交付風(fēng)險(xiǎn)。

本次會(huì)議再次提到“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革”，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

對(duì)此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間或?qū)⑹?strong>住房預(yù)售和現(xiàn)房銷售并存的時(shí)期。其中預(yù)售部分需加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，在確保建設(shè)交付的基礎(chǔ)上，滿足房企的合理提??；同時(shí)，政策會(huì)加大力度支持現(xiàn)房銷售。目前現(xiàn)房銷售占比已達(dá)約三分之一，下一步還要加大在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面對(duì)現(xiàn)房銷售的支持，完善政策配套。另外，房企也要做好市場(chǎng)需求調(diào)研，只有這樣才能既實(shí)現(xiàn)銷售，還能滿足市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商也有合理的溢價(jià)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三中全會(huì)明確，“改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。此次住建部非常明確提出大力推進(jìn)商品住房預(yù)售制度改革，這也就意味著預(yù)售制度在2025年會(huì)有較大的調(diào)整，調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預(yù)售資金監(jiān)管。從購(gòu)房者最為關(guān)心的角度看，對(duì)于現(xiàn)房銷售的認(rèn)可程度是比較高的。

多地“發(fā)力”現(xiàn)房銷售

隨著政策支持和試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，現(xiàn)房銷售比例已越來(lái)越高。截至今年8月，全國(guó)商品房現(xiàn)房銷售面積占比升至26.4%，較2021年的低點(diǎn)增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近10年來(lái)，我國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%，2022年現(xiàn)房銷售占比開(kāi)始觸底反彈，2024年1-8月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)到1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長(zhǎng)7.7個(gè)百分點(diǎn)。

地方方面，據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)至少已有浙江、河南、陜西、山西、云南和青海等6個(gè)省，深圳、鄭州、無(wú)錫、蕪湖、銀川、煙臺(tái)等32個(gè)城市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷售的相關(guān)政策或細(xì)則。

這些城市中，有部分城市明確先開(kāi)展試點(diǎn)工作，也有部分城市對(duì)新出讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)房銷售提出了明確要求。另外，為了大力推進(jìn)現(xiàn)房銷售工作，多個(gè)城市均出臺(tái)了相關(guān)的金融或稅收方面的配套支持政策。此外，也有城市對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房業(yè)主提供的相關(guān)支持。

克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，到2026年左右，將迎來(lái)現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市高峰期。屆時(shí)，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加，為購(gòu)房者提供更多即買即住的選擇。