2024年的上海樓市，大家印象最深的一定是豪宅。

去年上海豪宅走出獨(dú)立行情，7個(gè)百億樓盤(pán)、4次千人搖號(hào)、2530套3000萬(wàn)以上豪宅成交…

然而豪宅爆火的行情外，在更廣闊的普通剛需改善市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)更值得關(guān)注的現(xiàn)象：

上海樓市，正在迎來(lái)“消費(fèi)降級(jí)”

一方面是新房市場(chǎng)的兩極分化，中產(chǎn)階級(jí)“消費(fèi)降級(jí)”很?chē)?yán)重。稀缺豪宅市場(chǎng)火爆，但更多的剛需、改善階層降低了購(gòu)房預(yù)期。

另一方面是二手市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量，大家面臨集體“資產(chǎn)縮水”。成交量創(chuàng)造歷史，但二手價(jià)格連續(xù)20個(gè)月下降，跌回七年前水平。

今天總爺就和大家聊聊，這場(chǎng)“消費(fèi)降級(jí)”背后的底層邏輯。

01

被遺忘的大多數(shù)

剛需放量，價(jià)格還在跌

“去年賺得比前兩年加起來(lái)還多，全靠老房子撐起來(lái)的?！?/strong>

年初浦東金橋一位資深經(jīng)紀(jì)人小A告訴總爺，金橋是上海老破小成交量最高的區(qū)域之一，一個(gè)小區(qū)就能養(yǎng)活好幾家中介門(mén)店。

與衣著光鮮亮麗、一套賺幾十萬(wàn)傭金的豪宅中介不同，那些騎著電瓶車(chē)走街串巷、活躍在老小區(qū)的中介，才是市場(chǎng)的大多數(shù)。

去年上海二手房市場(chǎng)低開(kāi)高走，全年累計(jì)網(wǎng)簽純住宅達(dá)到驚人的213376套，相比2023年增長(zhǎng)了20%。

尤其是9月滬七條政策發(fā)布，10月至12月連續(xù)三個(gè)月均突破兩萬(wàn)套大關(guān)，12月超2.5萬(wàn)套創(chuàng)下近42個(gè)月以來(lái)的新高。

上海二手樓市終于了扳回一局，而其中300萬(wàn)以下的房源，總的成交超13萬(wàn)套占比超6成，剛需依舊是二手市場(chǎng)的絕對(duì)主流。

如果仔細(xì)分析成交占比和走勢(shì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很“反認(rèn)知”的現(xiàn)象：

300萬(wàn)以下房源占比持續(xù)走高，大家更偏向于買(mǎi)低總價(jià)樓盤(pán)

而這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在二手房市場(chǎng)，在新房市場(chǎng)，總爺也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有點(diǎn)扎心的事實(shí)：

越來(lái)越多的中產(chǎn)家庭，不再執(zhí)著于打新，而是選擇觀望和二手房市場(chǎng)。

過(guò)去中產(chǎn)新房明星板塊，比如閔行的古美、浦東的唐鎮(zhèn)、熱門(mén)的大虹橋，均遭遇了不同程度的打擊。

尤其是過(guò)去頂流的大虹橋，2024年新房供應(yīng)僅690套，同比下降81.82%，成交情況更是慘不忍睹，一位營(yíng)銷(xiāo)總無(wú)奈地告訴總爺：

“關(guān)鍵是沒(méi)人來(lái)看房了，渠道全上了也沒(méi)辦法。”

過(guò)去的一年里，火爆的豪宅市場(chǎng)背后，很多中外環(huán)的剛需、改善樓盤(pán)都陸續(xù)陷入困境，讓前兩年風(fēng)光無(wú)限的營(yíng)銷(xiāo)總們苦不堪言。

當(dāng)然也有少數(shù)明星樓盤(pán)完成突圍，比如招商時(shí)代樂(lè)章、華潤(rùn)置地時(shí)代之城等，這些大多占據(jù)地鐵、商業(yè)、配套優(yōu)勢(shì)，虹吸走了板塊所剩不多的新房買(mǎi)家。

二手房跌出了性?xún)r(jià)比后，新房市場(chǎng)價(jià)格逐漸失去優(yōu)勢(shì)，明年的新房市場(chǎng)依舊不容樂(lè)觀。

02

牽一發(fā)而動(dòng)全身

消費(fèi)降級(jí)，不僅在樓市

“不敢高消費(fèi)了，有錢(qián)就提前還房貸?！?/strong>

身邊的朋友小B這樣說(shuō)，這也代表了很多上海買(mǎi)房人的心態(tài)，一場(chǎng)涉及“衣食住行”的全面消費(fèi)降級(jí)正在來(lái)臨。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年1-11月上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額為16369.85億元，比去年同期下降了3.1%。

關(guān)系到日常購(gòu)物的批發(fā)和零售業(yè)，比去年同期下降3.0%，其中住宿和餐飲業(yè)，比去年同期下降5.3%：

消費(fèi)數(shù)據(jù)斷崖式下跌，大家收緊錢(qián)包過(guò)日子

上海的消費(fèi)降級(jí)，是中國(guó)消費(fèi)現(xiàn)狀最真實(shí)的縮影，越具有消費(fèi)力的群體，現(xiàn)在節(jié)省開(kāi)支的力度就越大。

過(guò)去很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)跌了大家就有錢(qián)消費(fèi)了，但住房是一線城市家庭最大的資產(chǎn)配置，平均70%以上的財(cái)富集中在房產(chǎn)：

眼看資產(chǎn)不斷縮水，多少人還愿意高消費(fèi)呢？

2024 年上海餐廳倒閉消息頻傳，高端餐飲店一年間銳減近千家。鼎泰豐撤離大陸、諸多知名餐廳歇業(yè)、黑珍珠與米其林餐廳紛紛折戟。

高端法餐廳“L'Atelier 18”突然暫停營(yíng)業(yè)

與此同時(shí)為了穩(wěn)住樓市，2024年上海陸續(xù)放開(kāi)了限購(gòu)政策、下調(diào)房貸利率，進(jìn)一步刺激樓市。

這種消費(fèi)意愿、收入預(yù)期的下滑牽一發(fā)而動(dòng)全身，除了一向穩(wěn)定的富裕階層，消費(fèi)降級(jí)將會(huì)在2025年持續(xù)蔓延，深刻影響樓市走勢(shì)。

03

居住品質(zhì)是核心

地段降級(jí)，產(chǎn)品在升級(jí)

“剛需的總價(jià)，也要有改善甚至豪宅的體驗(yàn)?！?/strong>

這是保利一位操盤(pán)手的原話，也代表著如今上海市場(chǎng)的產(chǎn)品升級(jí)浪潮，為了打動(dòng)更多猶豫中的客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商必須得拿出更多誠(chéng)意。

在過(guò)去的一年殘酷的郊區(qū)市場(chǎng)，總爺觀察到那些殺出重圍的樓盤(pán)和房企，普遍都是在產(chǎn)品方面實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

1. 空間塑造差異化，豪宅理念降維到剛需產(chǎn)品

青浦的保利虹橋和頌，這個(gè)大虹橋300級(jí)起步的項(xiàng)目，竟然做到全系產(chǎn)品類(lèi)一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，賦予更多的空間和私密性。

買(mǎi)房人對(duì)這種空間感非常認(rèn)可，保利虹橋和頌成為去年板塊流速第一的銷(xiāo)冠樓盤(pán)，在競(jìng)爭(zhēng)慘烈的大虹橋順利突圍。

2. 裝修品質(zhì)不斷創(chuàng)新，引領(lǐng)樓市裝標(biāo)內(nèi)卷風(fēng)潮

嘉定的華潤(rùn)置地時(shí)代之城，這個(gè)五大新城400萬(wàn)級(jí)起步的樓盤(pán)，運(yùn)用了優(yōu)雅弧度、拼花地板、雕花風(fēng)口、定制把手等細(xì)節(jié)，并采用西門(mén)子、高儀等高端品牌。

樣板間是能夠留住客戶(hù)的，時(shí)代之城成為2024年嘉定新房成交雙冠王，外環(huán)每賣(mài)5套房就有1套時(shí)代之城。

3. 示范區(qū)不遺余力，客戶(hù)摸得著的實(shí)景效果

青浦的印象青城，這個(gè)約50萬(wàn)方的超級(jí)大盤(pán)，在示范區(qū)完成風(fēng)雅三進(jìn)、行舟六幕不同的場(chǎng)景呈現(xiàn)，宋風(fēng)美學(xué)成功打動(dòng)了不少客戶(hù)。

買(mǎi)房人能夠感受到建發(fā)的誠(chéng)意，印象青城榮膺青浦區(qū)銷(xiāo)售三冠王，也是建發(fā)去年上海最大的“糧倉(cāng)”。

看到這里你會(huì)發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房人消費(fèi)降級(jí)代表地段、總價(jià)的取舍，但對(duì)產(chǎn)品和體驗(yàn)的要求是在提升的：

無(wú)論樓市如何發(fā)展，居住品質(zhì)始終是關(guān)注的核心

高端豪宅市場(chǎng)的跌宕起伏，與絕大部分人沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)，畢竟這是全國(guó)購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)上海稀缺資源的爭(zhēng)奪。

對(duì)于廣大普通剛需、改善買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，在消費(fèi)普遍降級(jí)的時(shí)代下，守住安全底線、改善居住品質(zhì)才是當(dāng)務(wù)之急。

不管2025年市場(chǎng)走向何方，這場(chǎng)正在蔓延的“衣食住行”全面消費(fèi)降級(jí)，正深刻影響著樓市的底層邏輯。

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