2025年的第一家“退房”的開發(fā)商出現(xiàn)了。

1月21日晚間，中交地產(chǎn)連發(fā)三份公告，業(yè)績預(yù)虧、剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、退市風(fēng)險警示，無一樂觀。

受此消息影響，次日（22日）中交地產(chǎn)開盤跌停，此后雖有拉升，但依舊震蕩向下，封跌停板。

掙扎數(shù)年，這家有著央企背景的開發(fā)商終究還是撐不住了。

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剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

過去一年，房地產(chǎn)市場依舊筑底徘徊，根據(jù)第三方咨詢機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，1—12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，回到2016年水平。

這樣的大環(huán)境下，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)難見起色，項目的減值計提仍在繼續(xù)，疊加費用化利息增加、降價促銷等原因，公司預(yù)計全年歸母凈利潤虧損53億元，基本每股收益虧損約7.33元/股。

53億元的虧損創(chuàng)下了新高。

要知道，2024年前三季度，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤為-15.3億元，這也意味著在最后一個季度，該公司增加了近38億元的虧損。算下來，2023年、2024年兩年時間里，中交地產(chǎn)的凈利潤虧損了將近70億元。

回溯來看，2023年，中交地產(chǎn)歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，對應(yīng)-16.73億元，而2019年至2022年該指標(biāo)合共11.6億元，相當(dāng)于一年虧掉了四年的利潤。近十年里，中交地產(chǎn)最賺錢的那年，歸母凈利潤也只有8.1億元。

業(yè)績端的不景氣也令其蒙上了退市陰影。經(jīng)初步測算，中交地產(chǎn)預(yù)計2024年度的期末歸母凈資產(chǎn)可能為負(fù)，待經(jīng)審計后的年報正式披露后，公司股票可能會被實施退市風(fēng)險警示。

中交地產(chǎn)也想出了應(yīng)對之策，為了保“殼”，公司決定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，且交易擬采用現(xiàn)金方式，不涉及發(fā)行股份。

目前，關(guān)于具體交易標(biāo)的的資產(chǎn)范圍、交易價格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協(xié)議，“交易方案仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商”。倘若一切順利，中交地產(chǎn)可借此完成業(yè)務(wù)端的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

截至2024年6月末，中交地產(chǎn)在北京、濟(jì)南、青島、南京等地持有房地產(chǎn)項目117個，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬平方米。

02

困境下的轉(zhuǎn)型

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的動作并不鮮見。相比同行，中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型其實已經(jīng)晚了一步，外界更為關(guān)注的是控股股東對其的高度支持，通過現(xiàn)金方式交易可極大補充中交地產(chǎn)的流動性。

截至去年9月末，中交地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為66.4億元，而同期短債規(guī)模近323億元，其中短期借款約2.95億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約320億元，資金缺口明顯。

因缺錢引發(fā)的糾紛也在增加。

例如，四川省十一建就在近期向中交地產(chǎn)及合并報表范圍內(nèi)的子公司昆明東盛等提起訴訟，目前相關(guān)案件已被受理。

對簿公堂的原因是，四川省十一建與昆明東盛先后簽訂了項目總承包工程施工合同及相關(guān)補充協(xié)議，工程竣工后雙方因工程款問題產(chǎn)生爭議，涉及工程款共2.23億元，四川省十一建要求昆明東盛支付相關(guān)工程款及利息，要求其他當(dāng)事人承擔(dān)連帶支付工程款的義務(wù)，以及對涉案建設(shè)項目折價、變賣、拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)取?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，除已披露的訴訟外，中交地產(chǎn)及下屬子公司連續(xù)12個月內(nèi)新增累計訴訟、仲裁案件金額合計約2.4億元。

中交地產(chǎn)也在努力補充流通資金。

去年，公司通過定增獲得融資約4.38億元（扣除發(fā)行費用后），其中中交房地產(chǎn)集團(tuán)貢獻(xiàn)了一半份額，相關(guān)限售股在當(dāng)年7月上市流通。

另外，近些年來中交地產(chǎn)一直在向控股股東借款。據(jù)今年1月初的公告披露，其在中交房地產(chǎn)集團(tuán)的借款本金余額已經(jīng)達(dá)到155.91億元，或是考慮到中交地產(chǎn)的資金困境，相關(guān)的借款利率已經(jīng)由7%下調(diào)至3.1%。

也是因此，業(yè)內(nèi)一直有聲音認(rèn)為，倘若沒有控股股東持續(xù)“輸血”，中交地產(chǎn)恐怕堅持不到現(xiàn)在，而如今即便是“退房”，中交房地產(chǎn)集團(tuán)也依舊給出了極大的支持。

不過有一個問題是，即便剝離成功，中交地產(chǎn)現(xiàn)有的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)又能否支撐起其轉(zhuǎn)型后的發(fā)展。

根據(jù)財報，截至去年6月，中交地產(chǎn)共有4個出租項目，分別位于深圳、重慶、北京、鹽城，其中北京的華通大廈B座寫字樓出租率最高，為100%，出租率最低的是位于重慶的商業(yè)項目中房·那里，只有60.6%。

這些項目的體量顯然無法撐起當(dāng)前的市值，保殼之后，中交地產(chǎn)將迎接發(fā)展考驗。

記者吳典

編輯孫婉秋