風(fēng)云變幻的資本市場(chǎng)，九州通如璀璨星辰般閃耀。

九州通——中國(guó)最大的民營(yíng)醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，正以發(fā)行公募REITs為重要戰(zhàn)略，開(kāi)啟從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的宏偉藍(lán)圖，正在成長(zhǎng)為醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”，引領(lǐng)醫(yī)藥行業(yè)邁向新高度。

十年間，九州通營(yíng)業(yè)收入從2014年的411億元增長(zhǎng)至2023年的1501億元，年復(fù)合增速達(dá)15.49%；歸母凈利潤(rùn)從2014年的6億元增長(zhǎng)至2023年的22億元，年復(fù)合增速達(dá)16.25%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好。

01

公募REITs：穩(wěn)定收益與風(fēng)險(xiǎn)可控的“寶藏”

自2021年正式試點(diǎn)以來(lái)，公募REITs逐漸在中國(guó)資本市場(chǎng)上嶄露頭角。1月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)召開(kāi)2025年系統(tǒng)工作會(huì)議，在部署2025年五大重點(diǎn)工作時(shí)，會(huì)議再次提到，要“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)”。

截至2025年2月7日，中證REITs指數(shù)收于839.81點(diǎn)，年初至今漲幅6.36%，全市場(chǎng)60只已上市產(chǎn)品普遍實(shí)現(xiàn)上漲。同時(shí)，公募REITs總市值達(dá)1732.69億元，不斷沖擊新高。

憑借其獨(dú)特的投資價(jià)值和穩(wěn)定收益特性，公募REITs已經(jīng)成為機(jī)構(gòu)投資者眼中的“香餑餑”，它就像一座穩(wěn)定的“現(xiàn)金礦山”，尤其在低利率環(huán)境下，其吸引力愈發(fā)顯著。

公募REITs的強(qiáng)制分紅機(jī)制和高分紅比例，使其在低利率環(huán)境下成為投資者的“定心丸”，為投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長(zhǎng)期投資價(jià)值。據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)，2024年，公募REITs總計(jì)分紅78次，分紅金額為57.53億元，占可供分配總金額的比例達(dá)99.48%。

02

九州通REITs：優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)的深度剖析

九州通醫(yī)藥REIT項(xiàng)目選取了九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流中心作為底層資產(chǎn)，該中心是符合GSP質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥物流中心，被國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部評(píng)選為“國(guó)家十大智能倉(cāng)儲(chǔ)物流示范基地”。

作為國(guó)內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs——匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT具有較高投資價(jià)值。相比其他倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs底層資產(chǎn)，醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)要求更為嚴(yán)格，由于認(rèn)證要求嚴(yán)格，我國(guó)符合GSP要求的醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模有限，稀缺性較強(qiáng)。

新建方面，醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施具有極高的行業(yè)壁壘，新進(jìn)入者難以進(jìn)入市場(chǎng)。例如前期征地和開(kāi)發(fā)建設(shè)階段通常需要在短時(shí)間內(nèi)投入大量資金，優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)供給有限，且由于醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流的專業(yè)性和復(fù)雜度程度高，行業(yè)壁壘較高。

營(yíng)收方面，2021-2023年及2024年1-6月，九州通醫(yī)藥REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的凈運(yùn)營(yíng)收入分別為6,938.49萬(wàn)元、7,351.63萬(wàn)元、7,800.69萬(wàn)元及3,896.25萬(wàn)元，2022年、2023年的年增長(zhǎng)率分別為5.95%、6.11%，復(fù)合年增長(zhǎng)率為6.03%。后續(xù)經(jīng)營(yíng)有望量?jī)r(jià)齊升，成長(zhǎng)潛力大。

智能化方面，根據(jù)九州通物流提供數(shù)據(jù)，智能裝備的投入實(shí)現(xiàn)作業(yè)同步性提升16%，作業(yè)準(zhǔn)確率提升至99.99%，日行走距離減少3.4%，作業(yè)時(shí)長(zhǎng)縮短2小時(shí)，峰值出庫(kù)能力提升3倍。截至2024年6月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目智能化投入額為10,250.54萬(wàn)元，包括立體庫(kù)系統(tǒng)及穿梭車庫(kù)系統(tǒng)，占投資總額的比例為21.23%。

背靠九州通國(guó)內(nèi)最大的OTC藥品配送商，擁有遍布全國(guó)的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)，其在醫(yī)藥物流領(lǐng)域的領(lǐng)先地位為REITs項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的支撐。2021~2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續(xù)提升，保障項(xiàng)目收益穩(wěn)健增長(zhǎng)。

醫(yī)藥流通作為醫(yī)藥行業(yè)關(guān)鍵中間環(huán)節(jié)，受益于下游需求旺盛和物流技術(shù)進(jìn)步，醫(yī)藥物流費(fèi)用總額有望持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)中物聯(lián)醫(yī)藥物流分會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)，2023年費(fèi)用總額將達(dá)到約1,000億元，同比增長(zhǎng)約5.3%，近5年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10.3%。在這個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境中，九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)的資產(chǎn)價(jià)值自然不言而喻。

03

REIT打新：九州通醫(yī)藥REIT申購(gòu)潛力與收益預(yù)期

本次九州通醫(yī)藥REIT募集的基金份額總額為4億份，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，占比75%；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為7000萬(wàn)份，占比70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3000萬(wàn)份，占比30%。

按認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.895元/份和4億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為11.58億元。九州通醫(yī)藥REIT于2月10日正式首發(fā)，認(rèn)購(gòu)代碼508084，募集期為2月10日-11日。

具體來(lái)看，九州通醫(yī)藥REIT設(shè)立項(xiàng)目公司前，項(xiàng)目主要服務(wù)于九州通物流自身的業(yè)務(wù)需求。重組后，九州通物流整租至2024年6月末，后執(zhí)行四類運(yùn)營(yíng)模式。2023年及2024年上半年，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的托盤使用率穩(wěn)步提高，項(xiàng)目托盤使用率均已超過(guò)70%，辦公區(qū)域重組后出租率維持100%。

單價(jià)方面，2020年至2023年的存儲(chǔ)費(fèi)單價(jià)復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為2.8%和1.6%。其中，陰涼庫(kù)是主要收入來(lái)源，占比超過(guò)80%。2024年7月1日起已簽訂合同平均價(jià)格中，陰涼庫(kù)、冷庫(kù)的單價(jià)位于可比市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間內(nèi)�，F(xiàn)已簽署相關(guān)協(xié)議的前十大客戶中，九州通及其下屬子公司合計(jì)占起始總月合同金額比例達(dá)到92.44%。

估值模型中，根據(jù)已簽署三方協(xié)議的客戶合同期內(nèi)采用約定的存儲(chǔ)費(fèi)單價(jià)增長(zhǎng)率計(jì)算，即首年至第四年存儲(chǔ)費(fèi)不增長(zhǎng)，第五年起至第六年每年遞增3.5%。辦公區(qū)域部分，合同期內(nèi)采用約定的租金單價(jià)增長(zhǎng)率計(jì)算，即首年租金不增長(zhǎng)，第二年起至第六年每年遞增3.5%。

另?yè)?jù)九州通醫(yī)藥REIT最新招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算，基金2024年10-12月預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.96%（年化），2025年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為5.19%，高于可比REITs均值。

04

“公募REITs+Pre-REITs”：打造雙上市平臺(tái)

目前，九州通在全國(guó)31個(gè)省會(huì)城市及110個(gè)地級(jí)市擁有141個(gè)規(guī)模不等的高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，建筑總面積超430萬(wàn)平方米，其中GSP倉(cāng)庫(kù)290萬(wàn)平方米、冷庫(kù)容量11.51萬(wàn)立方米，是國(guó)內(nèi)最大的醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)擁有者之一。

九州通計(jì)劃在政策允許且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的前提下，每年公募REITs至少擴(kuò)募一次，引入社會(huì)資本參與新增醫(yī)藥物流項(xiàng)目投資，可有效提高公司對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資能力和持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，不斷激活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

為提前布局公募REITs擴(kuò)募工作，提升擴(kuò)募發(fā)行效率，九州通啟動(dòng)Pre-REITs項(xiàng)目，比照基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的要求對(duì)公司醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)及配套設(shè)施等底層資產(chǎn)進(jìn)行篩選，提前介入標(biāo)的資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和培育過(guò)程，為后續(xù)擴(kuò)募打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

九州通通過(guò)“公募REITs+Pre-REITs”運(yùn)作平臺(tái)，將打造雙上市平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。公司通過(guò)雙上市平臺(tái)，不僅能夠盤活固定資產(chǎn)，提升凈資產(chǎn)收益率，還能增加融資渠道，降低負(fù)債率，促進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

雙上市平臺(tái)的構(gòu)建還將重塑九州通的估值體系，公募REITs及Pre-REITs的發(fā)行將對(duì)公司未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生積極影響，如公募REITs發(fā)行完成，預(yù)計(jì)將增加公司凈利潤(rùn)不超過(guò)7億元；如Pre-REITs發(fā)行完成，預(yù)計(jì)將增加公司凈利潤(rùn)不超過(guò)11億元（最終以審計(jì)后的結(jié)果為準(zhǔn)）。

簡(jiǎn)而言之，九州通發(fā)行公募REITs將固定資產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)化為貨幣資金，實(shí)現(xiàn)賬面價(jià)值向公允價(jià)值的轉(zhuǎn)換，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)效率得到了提高。原本沉睡在賬面上的固定資產(chǎn)，如今，轉(zhuǎn)化為具有高度流動(dòng)性的資金，為公司后續(xù)的“三新兩化”戰(zhàn)略注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力。

05

結(jié)語(yǔ)：九州通的未來(lái)展望

——醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”呼之欲出

九州通的“三新兩化”戰(zhàn)略是公司在面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和醫(yī)藥行業(yè)政策影響下，積極推進(jìn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。該戰(zhàn)略包括新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、數(shù)字化和不動(dòng)產(chǎn)證券化（REITs），旨在通過(guò)多維度的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)適應(yīng)能力。

REITs作為“三新兩化”重要戰(zhàn)略之一，九州通發(fā)行公募REITs，不僅僅是一次簡(jiǎn)單的融資行為，更是其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要里程碑。通過(guò)“公募REITs+Pre-REITs”運(yùn)作平臺(tái)，九州通成功地盤活了固定資產(chǎn)，提升了凈資產(chǎn)收益率，增加了融資渠道，降低了負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

2024年是公司“三新兩化”戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵之年，九州通除了在REITs上取得里程碑式成功外，公司在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、“三新兩化”戰(zhàn)略及創(chuàng)新業(yè)務(wù)上還在持續(xù)加大投入力度。2024年公司規(guī)劃實(shí)施的數(shù)字化及智能化項(xiàng)目達(dá)38個(gè)，計(jì)劃全年研發(fā)投入約3.1億元，公司充分利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、AI等新質(zhì)生產(chǎn)力，大力拓展大健康領(lǐng)域的新賽道、新業(yè)態(tài)。

作為國(guó)內(nèi)最大的民營(yíng)醫(yī)藥流通企業(yè)，九州通在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，通過(guò)總代品牌推廣和“萬(wàn)店加盟”計(jì)劃，打通B端和C端一體化全鏈條，市場(chǎng)占有率逐步提升，實(shí)現(xiàn)收入及毛利雙增長(zhǎng)，大步朝著醫(yī)藥流通領(lǐng)域的“京東”邁進(jìn)，致力于打造成為科技驅(qū)動(dòng)型的全鏈醫(yī)藥行業(yè)綜合服務(wù)商。

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