對于整個房地產(chǎn)市場的變化，大家如何看待在過去20多年時間價格一直都是上漲的，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，自1998年商品房推出市場以來到2020年，平均每年房價漲幅達到20%!

所以在2020年之前，房地產(chǎn)一直都是最熱門的投資產(chǎn)品之一，很多人買了房子什么都不用干，在那里放兩年時間，價格就會出現(xiàn)翻倍的上漲，即便在2008年以及2014年的市場不景氣或者是經(jīng)濟沖擊的狀態(tài)下，只不過是經(jīng)過短時間的成本，然后又迎來了新一輪的上漲。

1、最近這幾年整個房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的改變

從2021年開始，全國范圍內(nèi)有很多地方的價格開始出現(xiàn)調(diào)整，那時候很多人都覺得這只不過是暫時性的調(diào)整，問題并不大；

2022年整體的價格正在快速的調(diào)整那時候，很多人也覺得問題并不會太大，因為市場調(diào)整回暖是需要時間的，現(xiàn)在處于波動期；

2023年疫情剛放開，很多人就覺得應(yīng)該經(jīng)濟會回暖了大家對于買房的欲望又會進一步的提升，所以還是相信房地產(chǎn)，當(dāng)然也有部分人開始不相信了，動搖了這個信念了。

2024年絕大部分人都已經(jīng)相信房價下跌，這個事實是沒辦法逆轉(zhuǎn)的了，對于價格下跌，大家已經(jīng)接受了。

整個市場的調(diào)整到今天為止，已經(jīng)過去了三年多，整體的價格也發(fā)生了很大的變化!

2、房價出現(xiàn)了很大的調(diào)整

根據(jù)wind更新的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份的房價表現(xiàn)力：

北京，房價指數(shù)為314.8，最高的時候去到437.4累計下跌28%，跌回到了2016年8月份的水平；

上海，房價指數(shù)為270.9，最高的收38.18，累計跌到了29.8%，跌回到了2016年3月份的水平；

廣州，當(dāng)前的房價指數(shù)359.2，最高的時候去到了511.5，累計下調(diào)29.8%，整體已經(jīng)回歸到了2017年4月份的水平；

深圳指數(shù)為354.7，最高的收571.5累計跌幅更是達到了37.9%，整體跌已經(jīng)跌回到2016年8月份的水平。

雖然與2024年12月份的數(shù)據(jù)對比變化并不是很大，但是北京和上海的二手房價格出現(xiàn)了上漲，但是整體漲幅并不太理想，而廣州和深圳二手房的價格還是出現(xiàn)了輕微的下調(diào)狀態(tài)。

其中有一個城市整體的房價表現(xiàn)是非常的恐怖的，天津的房價指數(shù)現(xiàn)在440左右最高峰達到了880，如今接近挑戰(zhàn)與2014年1月份的水平相差無幾。

北上廣深二手房的價格看似跌幅很大，但也要跟誰去對比，因為在全國范圍內(nèi)，絕大部分城市的二手房行情基本上都跟天津一樣，不僅跌幅很大，市場活躍度并不太理想，成交量并沒有形成太大的起色。

就以天津為例，2024年二手房成交量僅為14.6萬套，這個數(shù)據(jù)跟2023年基本上持平，整體的成交價卻比2023年低了很多。

2024年全國百城二手房價格環(huán)比下跌7.26%連續(xù)下跌32個月，即便在去年有眾多利好的政策刺激下，也僅有部分城市穩(wěn)住了。

全國70個中大城市二手房價格基本上都是往下跌的，沒有一個往上走的，其中廈門下跌幅度最猛，達到了13.1%。

金華、溫州、廣州、武漢、唐山、泉州、秦皇島、南昌、包頭、丹東、惠州、呼和浩特、襄陽、福州、九江、濟南等城市跌幅都達到了10%以上。

3、市場的庫存量出現(xiàn)了急劇的上升

最近二手房的庫存量也是挺恐怖的，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌量來到了34萬套，武漢、重慶、西安、合肥、天津，有幾個城市的二手房掛牌量在20萬套上下。

一線城市和二線城市總掛牌量超過15萬套的城市就已經(jīng)達到了8個以上，還沒有算那些中小型城市的掛牌數(shù)據(jù)。

新房這方面的表現(xiàn)力也不容樂觀，截止到2024年末，新建商品房未銷售面積達到了7.6億平方米，這個數(shù)據(jù)是要比2014年去庫存之前的價格都要高。

正在開發(fā)中的商品房數(shù)量更是達到了45億平方米，根據(jù)2024年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，基本上蔚來的4~5年時間即便不拿新土地去開發(fā)才能勉強消化得了如此龐大的在建的面積標(biāo)準(zhǔn)。

市場的消化需要很長的時間，不管是新房還是二手房，為了賣出去房子基本上都在不斷的調(diào)整價格，因為這樣才具有強大的競爭力。

以2025年開年的整體銷售數(shù)據(jù)來看，整體的成交并沒有去年這么亮眼。

以現(xiàn)在的市場分析結(jié)局來看，一線城市在處理之后大概率會是穩(wěn)得住的，二線城市和核心區(qū)域也同樣如此，至于小城市未來整體的可持續(xù)發(fā)展性是會進一步的被削弱的。