今天，深圳有關(guān)部門組織召集了一場名為“全國部分重點高校在深校友會座談會”。我了解到一些內(nèi)容，梳理一下。

1）這個會議的主題是，怎么為深圳招徠更多的大學(xué)生人才，讓他們來深圳、留下、發(fā)揮才能。從高校代表的發(fā)言看，大家不約而同的都談到了杭州“六小龍”，DeepSeek的出現(xiàn)的確是令深圳有些“黯然失色”。聯(lián)系到最近深圳的一些做法，可以理解為這是深圳對杭州的應(yīng)對。

2）深圳人口依然凈流入。最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024深圳常住人口增加了20萬。而從社保數(shù)據(jù)看，深圳每年新增大學(xué)以上的社保參保人數(shù)是40萬，每年應(yīng)屆畢業(yè)生大概是20~25萬人。這說明了深圳對大學(xué)生的吸引力依然是非常強勁的，問題可能在于后面，比如有多少留了下來。但這個流失率沒有數(shù)據(jù)披露。

3）高校代表反饋重點集中在幾個事兒上。最重要的一個是，感覺深圳的競爭力的確相對在下降，有個代表說，“以前深圳企業(yè)去我們那招生，一招就是幾百號人，現(xiàn)在是幾十號人。3年后能留下的不到三分之一，15-20%都不到”。就是說出了留存率的問題。

4）深圳的成本太高了，大學(xué)生害怕。成本高，尤其是房價高，是一個不容回避的真實原因。但這里也有代表指出，是深圳外宣做得不好的問題。就是說，深圳可能對外的普及不夠，導(dǎo)致大學(xué)生們對深圳不夠全面了解，形成了刻板印象：就是房價高、牛馬干電池DeepWork、節(jié)奏快，但是深圳在其它方面的優(yōu)勢他們不了解。所以，建議深圳增加宣傳。

5）覺得深圳對人才的支持太弱。有兩個方面，一個是給人才的補助還不夠，比如因為對政策了解不夠少領(lǐng)了，或者是政策住房條件不夠好等等。另一個是，覺得深圳給到大學(xué)生15天免費住宿，相對于深圳的實力，太小家子氣了。

6）指出深圳對人才的后續(xù)對話不力。就是人來了，怎么把人家留下來的問題。有一些企業(yè)本來是來深圳的，但是因為感覺到和政府的對話渠道少，跑了。

7）深圳的醫(yī)學(xué)人才奇缺。因為深圳在醫(yī)學(xué)方面沒有政策，導(dǎo)致醫(yī)學(xué)人才缺口大，尤其是臨床醫(yī)學(xué)方向。

我自己大概有幾個看法。

第一是，我很欣賞深圳這樣的反應(yīng)，說明了深圳還沒有自滿，被杭州這么將軍了一下，沒有強顏歡笑的為自己辯護(hù)，立馬迅速的行動起來找辦法。我覺得還是有些“深圳底色”的，這個要給個贊，直面問題的態(tài)度是有的。當(dāng)然，最重要的是行動力。

第二是，我判斷深圳的人才延攬政策會出現(xiàn)調(diào)整，也應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整，注意包括住房保障政策。因為，必須坦承，這次杭州的沖擊的確是令人吃驚的。過往，我們一貫都沉浸在深圳的是中國新引擎、全球新硅谷的認(rèn)知里。就是過去這幾年，一直也都有杭州、北京獨角獸數(shù)量超過深圳，但直到DeepSeek出現(xiàn)之前，大家沒覺得危險是事實。

具體怎么調(diào)整，我不知道，我倒是不介意插幾句嘴，以一個深圳市民和一個地產(chǎn)業(yè)者的身份。我很熱愛這座城市，我希望它可以變得更完美。

首先，看簡單的事實：

杭州“六小龍”逼急了深圳，在我看來，只說明了一件事：深圳自2016年以來的人才戰(zhàn)略失敗了，至少是不那么成功。政府定向引入了大量人才，并沒有為深圳圳實現(xiàn)繼續(xù)引領(lǐng)全國/全球創(chuàng)新的目標(biāo)。連帶來說，深圳耗費數(shù)百上千億巨資推進(jìn)的住房保障/住房補貼策略，現(xiàn)在都需要重估，這些以全體納稅人的錢定向配給人才降低成本的政策，到底對激發(fā)人才們的創(chuàng)新力起到了什么作用。

很難自洽，深圳輸給了杭州。因為，深圳搞人才戰(zhàn)略在全國是最早的一批，可以說是起了個大早干了個晚集。而且，這些年深圳一直對外的宣傳和輸出，都是極其厲害的。從大疆到柔宇，那種舍我其誰的創(chuàng)新氣勢，令人們覺得，別的城市搞不出來可以理解，但如果深圳搞不出來，那肯定是深圳哪里有問題。

其次，正確的內(nèi)省才是當(dāng)務(wù)之急。深圳重新檢討人才戰(zhàn)略，一定是必要之事，并且要正確地檢討。只有這樣，才能制勝未來。

因為當(dāng)初的人才戰(zhàn)略涉及到一個重要背景是“高成本”，這里面房地產(chǎn)又屬于占權(quán)重高達(dá)80-90%的因子，所以跟我的專業(yè)有點相關(guān)。在當(dāng)年2017年前后深圳高成本-人才戰(zhàn)略爭論的最兇的時候，我也有參與。

如今回頭看，我可以繼續(xù)堅定的說一嘴：事實證明，當(dāng)初堅持通過大量補貼來吸引人才的管帶你，完全錯了。擺在眼前的事實總是最有力的，定向補貼看起來不是好法子。

當(dāng)年的大討論持續(xù)了好幾年，以華為松山湖事件為頂峰，企業(yè)界、人大代表政協(xié)委員、智庫和房地產(chǎn)界就深圳“高成本”問題如何解決展開了很激烈的爭論——結(jié)果當(dāng)然是他們贏。他們對高房價之于城市的危害的認(rèn)識是對的，但他們給出的解決方案——給企業(yè)補貼，給地皮，給人才補貼，給房子，以此來降低成本——卻是錯的。

房地產(chǎn)界當(dāng)時的看法完全相反，深圳的確存在高房價的問題，高房價的確不利于城市，也不利于開發(fā)商自身——并不是所有開發(fā)商都希望房價一直快速上漲的，因為開發(fā)商一定要買地皮，沒有幾個人愿意做金茂府那種冤大頭，那種認(rèn)為房價漲得越快開發(fā)商越喜歡的觀點，是根本不懂房地產(chǎn)。尤其是一些政協(xié)委員，打著民意的旗號，做了極壞的示范。

但是降成本，可以有更好的方案。

2018年深圳搞二次房改，其實一個重要內(nèi)容便是采用了上述企業(yè)界和代表們的觀點——推出了6:4，其中的人才住房政策，正是來服務(wù)于深圳的人才戰(zhàn)略。但直到2020年，深圳才真正意識到：處理高成本的正確思路是簡單的、大量地增加供給。當(dāng)時在一場調(diào)研會上，我的一位朋友說了很長一段話，其中最重要的觀點是：深圳給居住用地的比例太低了（不到23%，低于國標(biāo)下限25%），而給到商辦商務(wù)公寓的比例又太高了，導(dǎo)致就算是從那時起億平米的寫字樓不新建，深圳現(xiàn)有的寫字樓存在未來的25年都消化不完。

我后來寫了很多文章，著重跟蹤并論述了深圳在2020年之后發(fā)生的重大事件——大幅調(diào)高居住用地比例，降低商辦?！丁?、《》那是我認(rèn)為深圳過去10年來，干得最漂亮、最正確的事。深圳從2020年起，居住用地是之前的2-3倍——從原來的1平方公里調(diào)高到3平方公里以上，占比大幅調(diào)升到當(dāng)年供地比重的30%以上，持續(xù)至2023年。買房人在2022-2024年之所以感覺到有那么多的盤可以選，背景在這里；我們看到這幾年那么多寶藏地段（北站、前海、超總、寶中、后海）都調(diào)規(guī)從商辦改住宅，背景也在這里。過往哪有這樣的環(huán)境？2019年之前的大部分時間里，無論是新老深圳人，都為了找到一個新居所而苦惱，不僅僅是房價高低的問題，而是根本沒有多少樓盤供你挑選，一個毫無易得性的市場。

簡言之，地產(chǎn)界降成本的思路和企業(yè)界、官界降成本的思路之區(qū)別只在一點：后者是定向降成本，選擇符合政府心意的企業(yè)和人才，特地給他們降居住成本；而前者，是全面降成本，降低整個城市的居住成本，無論你是政府延攬來的人才還是自己背著行囊來的大學(xué)生，所有人都受益。后者是權(quán)力配置、定向輸送的手段，前者是市場配置、公平選擇的手段。

從實踐來看，使用定向的方法，并沒有使得深圳一直站在創(chuàng)新的NO.1位置，反而被杭州超越了。而使用市場的方法，我不能說現(xiàn)在深圳房價大跌是因為這個，但是從邏輯上來說，這個全面降成本的辦法，會產(chǎn)生怎樣的效果呢？

如果深圳更加堅定的采用全面降成本的手段——當(dāng)時我們認(rèn)為每年30%的比重都不足，那么，深圳一定會迅速在各區(qū)出現(xiàn)非常多的新樓盤，這會對價格形成最好、最持續(xù)的抑制——光明是最好的案例，它恰恰是在深圳大幅供地的進(jìn)程中發(fā)展起來的。對于新深圳人（以及老深圳人同樣）來說，他害怕的并不是房價跌，而是自己的收入能跟得上，這個城市能夠讓自己有希望（沒有任何一個人，會喜歡一個房價持續(xù)下跌的城市，也不會選擇在那個城市留下）。

當(dāng)那個城市，營商環(huán)境友好公平、住房的選擇面大易得性高、價格上升收入比偏高但是尚可承受，人才是會愿意來的，這應(yīng)該是是本。離開了這一點，搞定向，可以說是“本末倒置”了，只會越搞越擠出。有才能的大學(xué)生，不一定分配得到補貼，得到了補貼的，未必就是人才。因為這里面存在一個最重要的問題：誰來判定。注意，梁文峰是市場判定的，不是杭州給的補助判定的。沒有證據(jù)顯示，梁文峰拿了杭州的大量補助。也同樣沒有證據(jù)顯示，拿了很多補助的深圳人才，在統(tǒng)計上做出了巨大創(chuàng)新。

今天的事實，不過是為過往的錯誤，買單而已。

這是回看歷史，我認(rèn)為有必要說的一些話。結(jié)論一句話：如果深圳要去認(rèn)真的和杭州做比較，那么，我可以肯定，杭州一定不是贏在人才補助上！杭州一定是做對了其它更重要的事情。

樓市、股市交流，加微信號budao2000私詢！