金鳳最近又有一個(gè)大利好，2月21日，金鳳湖水庫(kù)工程正式開(kāi)工，金鳳湖建成后將是重慶主城最大的人工湖，庫(kù)區(qū)水面面積約2100畝，相當(dāng)于190個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小。

其實(shí)去年我就關(guān)注到這個(gè)事情，去年當(dāng)時(shí)是發(fā)了個(gè)招標(biāo)信息，并想簡(jiǎn)單寫個(gè)文講講的，后來(lái)忙忘了，現(xiàn)在開(kāi)工了也來(lái)講講。

疊加科學(xué)大道修建，全長(zhǎng)約66公里，主線雙向八車道+輔道雙向四（六）車道+綠帶，連北碚-江津，南北向貫穿整個(gè)西部槽谷地帶。

科學(xué)公園規(guī)劃，面積約20平方公里，科學(xué)公園將是中央公園的14倍。

金鳳的諸多規(guī)劃，真的跟天府新區(qū)非常類似，興隆湖+天府大道+麓湖、天府、麓溪湖公園。

當(dāng)然，這肯定與這兩個(gè)地方都屬于西部科學(xué)城定位強(qiáng)相關(guān)，只是一個(gè)是西部（重慶）科學(xué)城，一個(gè)是西部（成都）科學(xué)城，均屬于科學(xué)城的規(guī)劃，高新科技、科創(chuàng)平臺(tái)集群。

成都興隆湖我去考察過(guò)，確實(shí)規(guī)劃的好，水域面積4500畝，已經(jīng)成為成都人民的“?！绷耍娴氖呛５捏w驗(yàn)。

旁邊一圈規(guī)劃全是產(chǎn)業(yè)，號(hào)稱西部硅谷，投資總金額超過(guò)2700億，50家科研機(jī)構(gòu)，30家頭部國(guó)企環(huán)湖入駐。但環(huán)湖的居住用地，規(guī)劃僅有4%，96%的頂級(jí)配套。產(chǎn)業(yè)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、新能源等高新企業(yè)為主，里面甚至規(guī)劃有一個(gè)獨(dú)角獸島，有成都超算中心、商湯科技等。

成都作為平原城市確實(shí)有地理優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)比較好。重慶的產(chǎn)業(yè)相對(duì)要分散一點(diǎn)，除了金鳳，兩江新區(qū)的水土、龍興、光電園也有分散。

那么金鳳規(guī)劃這么好，金鳳的房子到底能不能買呢？

第一，重慶未來(lái)會(huì)一路向西發(fā)展，金鳳是中心

從規(guī)劃的角度來(lái)講，金鳳肯定是極好的。重慶向北發(fā)展到中央公園就到頭了，北面有龍王洞山脈的阻隔，而東部槽谷龍興、茶園、鹿角也已經(jīng)發(fā)展相對(duì)飽和，重慶未來(lái)只有西部還有大面積空地未被開(kāi)發(fā)。西部槽谷土地縱深還比較開(kāi)闊且比較平整，不向東部槽谷，被江、山脈分隔，高差很大。

因此西部槽谷是有開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的，早期大學(xué)城、西永發(fā)展至今，其實(shí)都還不錯(cuò)的，人口增速很快，產(chǎn)業(yè)、配套成熟。

再加之成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展，重慶和成都兩座城市相向而行發(fā)展，重慶也會(huì)向西發(fā)展。

而科學(xué)城的中心是高新區(qū)直管園，高新區(qū)的中心是金鳳，金鳳從地理位置看是科學(xué)城的中心，從定位上也是金鳳的中心，商業(yè)中心，ZZ中心，產(chǎn)業(yè)中心均在此。

第二，金鳳配套規(guī)劃能級(jí)不錯(cuò)，產(chǎn)業(yè)密集

高新區(qū)管委會(huì)在金鳳，是ZZ中心。

金鳳土地相對(duì)較平整，目前在建2條軌道線路，7號(hào)線、17號(hào)線。

醫(yī)療配套有雙三甲醫(yī)院，重慶大學(xué)腫瘤醫(yī)院在建中，兒童醫(yī)院規(guī)劃中。

金鳳商業(yè)有城市中心規(guī)劃，總規(guī)劃體量達(dá)10.8平方公里，體量很大，還有科學(xué)城步行街規(guī)劃，但是交給誰(shuí)運(yùn)營(yíng)？未明確，好的商業(yè)對(duì)板塊價(jià)值極具帶動(dòng)力，中央公園、照母山、禮嘉能起來(lái)，離不開(kāi)好的商業(yè)。

金鳳書(shū)包規(guī)劃不錯(cuò)，有北師大金鳳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，華中師范大學(xué)重慶分校，全國(guó)名校，但都還沒(méi)招生，不知道會(huì)不會(huì)水土不服？

環(huán)境規(guī)劃就不說(shuō)了，很宜居，最大城市人工湖規(guī)劃+最大城市公園。

金鳳產(chǎn)業(yè)密集，有很多國(guó)家級(jí)科創(chuàng)項(xiàng)目，建成重慶國(guó)家應(yīng)用數(shù)學(xué)中心、硅基混合集成創(chuàng)新中心、金鳳實(shí)驗(yàn)室等高能級(jí)科創(chuàng)平臺(tái)。

截至目前，聚集了市級(jí)及以上科創(chuàng)平臺(tái)達(dá)343個(gè)、其中國(guó)家級(jí)23家（7家全國(guó)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室）。

擁有國(guó)家級(jí)孵化器和眾創(chuàng)空間7個(gè)，培育國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)19家、國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)400余家、科技型企業(yè)超2700家，集聚國(guó)家級(jí)人才330余人。

特別是科研相關(guān)配套建筑眾多，科學(xué)谷、科學(xué)會(huì)堂、對(duì)外合作交流中心、金鳳實(shí)驗(yàn)室、光大人工智能產(chǎn)業(yè)基地、種質(zhì)創(chuàng)制大科學(xué)中心、超瞬態(tài)實(shí)驗(yàn)裝置等等。

目前，已有多家高新企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)入駐金鳳，如特斯聯(lián)、清安儲(chǔ)能、國(guó)電投重慶研究院、北京大學(xué)重慶大數(shù)據(jù)研究院、上海交通大學(xué)重慶人工智能研究院、西部水木靈境公司、阿波羅智行科技、大唐高鴻智聯(lián)科技斯、西部智聯(lián)數(shù)字科技（重慶）有限公司、重慶金融科技研究院、重慶市智能網(wǎng)聯(lián)汽車技術(shù)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等。

但金鳳目前更多在科創(chuàng)平臺(tái)，屬于基礎(chǔ)研究型，具有強(qiáng)IP的大企業(yè)其實(shí)是比較少的，這些企業(yè)更多是在西永，應(yīng)該是各有分工吧。不過(guò)也可以說(shuō)就目前來(lái)看金鳳預(yù)留了很多產(chǎn)業(yè)基地、配套建筑，有很大的潛力，但規(guī)模效應(yīng)還未形成，未來(lái)個(gè)人覺(jué)得還是需要引進(jìn)更多大企業(yè)進(jìn)駐才行。

我們也要正視，金鳳的發(fā)展速度是很快的，兌現(xiàn)度很高，因?yàn)?strong>金鳳也才開(kāi)發(fā)5年，也是重慶近5年開(kāi)發(fā)速度最快的板塊，金鳳還需要時(shí)間。

第三，金鳳目前住宅供應(yīng)較小，價(jià)格并不便宜

前面說(shuō)了金鳳是科學(xué)城的中心，那金鳳的房子值得購(gòu)買嗎？

目前金鳳的樓盤是很少的，鳳棲學(xué)府、鳳棲湖畔、山嶼湖、鳳璽臺(tái)、國(guó)瑞學(xué)府壹號(hào)，就這5個(gè)盤，供應(yīng)較小，大家關(guān)注度又很高，預(yù)期很高，因此帶來(lái)這個(gè)板塊其實(shí)價(jià)格并不便宜，整體均價(jià)是在1.3元/㎡以上的，價(jià)格是看齊西永核心的，但金鳳目前的成熟度遠(yuǎn)不如西永，因此我覺(jué)得金鳳目前價(jià)格是偏高的。

長(zhǎng)期供需來(lái)看，金鳳未來(lái)還會(huì)有新的住宅土地供應(yīng)，并不少，只是目前市場(chǎng)不好，未大量供應(yīng)。

綜上，對(duì)于金鳳，長(zhǎng)期我是看好的，但目前配套并不成熟，從TZ角度來(lái)講，你的持有周期要在5-10年以上才行，目前的價(jià)格也不是很好的切入點(diǎn)。從自住角度來(lái)講，你如果在周邊工作生活，買來(lái)自己住沒(méi)毛病，只是短期的配套差點(diǎn)，隔2-3年就會(huì)好很多。